“在上海，这些指标决策了70%的二手房价钱变化”

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随着城市化快速发展过程的停滞，城市人口所占比例稳定，城市居民居住增加的诉求逐渐钝化，加之城市住宅保有量的上升，将来会有更多的最初配置、最初变更、甚至再变更的诉求在二手房市场处理。 另外，二手房比单手住宅市场分布在上海，其相关研究也有助于理解各外部因素对房地产价格的影响机制。

为了进一步理解影响上海二手房价格的相关因素，克克克瑞研究中心进一步整理了工资、出行、费用及公设补助等方面的指标，考虑到年代、户型、面积等因素，统计分解了影响房价的因素，最终模型是房价 从外部因素对线性回归拟合优势的贡献大小来看，到人民广场的距离、周边新建房价及职位数量三个指标是最重要的，这三个指标分别阐述了房地产的地理位置、周边市场因素及周边从业机会，三个是大部分

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地理位置

内圈南线是高价地带

真的附近还有房价洼地

上海“圆点结合”的城市布局非常清楚，其中“点”包括一个城市中心人民广场和四个城市副中心徐家汇、五角场、花木和真如，“圆”明显以内环、中环和外轮三线为主。

首先从环线来看上海市二手房整体价格分布:单价最高的区域集中在内环南线，其次环内其他区域价格较高。 随着环状线向外扩展，远离市中心地区的二手房价格也变低，部分项目在郊外被定位为豪宅，对提高板块房价起着显著的作用，但分布参差不齐。 但是，随着城市的迅速发展，地铁等公共交通工具迅速发展成熟，外轮内的配套设施也迅速发展。 由于这个外环内的环状线效应逐渐减弱，很难用环状线区分价值，房地产的价值与越来越多的板块结合在一起。 在外轮以外的大部分地区，环路的作用依然比较明显。

从各住宅源和城市中心的距离(这里是根据与地铁站的距离)研究了住宅源单价的关系，发现人民广场和真如两个中心和房价的关系比较显着。

离人民广场越远，二手房的平均价格越低，人民广场在上海的绝对价值中心——内中环地区的房源中，距离真的越远，房价越高，真的内环房价的价值就越低。
详细调查原因，第一，人民广场作为上海绝对市中心，在行政、商业、办公室、休闲娱乐、基础设施各方面都拥有城市顶尖的资源，其附近的板块主要是南京西路、南京东路、豫园、大世界、 真如板块在产业方面没有显著的特征，商业补助等级也明显不及五角场和徐家汇，甚至与其附近的中山公园相比有一定的差距。 除此之外，上海西站在一定程度上妨碍了板块内高端商业和住宅的迅速发展，这些因素的叠加，真的二手房的价格处于洼地的水平。

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市场因素

新房的价格和租赁房的供应量会使二手房的价格上涨

作为房地产交易链的重要一环，二手房市场必然受到新住宅和租赁住宅市场供求价格等指标的影响。 其中，影响二手房招牌价格最大的两个因素是房源附近的租赁住宅供应量和周边商品住宅的平均成交价格。

首先来看看租赁住宅的供应量状况。 整体来看，二手房周围的租赁住宅数量有从中心区域向外逐渐减少的倾向，同时结合地铁路线的趋势，二手房附近的租赁住宅的复盖数随着远离地铁站而减少。 但是，在分析各二手房附近2公里以内租赁住宅的套路数和房价的关系时，即使不排除位置、交通影响等其他因素，房源周边租赁住宅的套路数越多，二手房的房价也会逐渐上升。 这表明租赁住宅越多，购买者的诉求就越多，二手房的房价上涨。
与租赁住宅的供应量分布趋势大致相同，商品住宅的成交价格也有从内到外逐渐减少的趋势。 但是，比起商品住宅成交价格的分布状况，二手房的破产现象更引人注目。

与一般认为的不同，在辅助设施较好的内轮区域，二手房的成交价格在其周边的二手房成交平均价格以下，但在外轮以外的大部分区域，一、二手房的成交出现了倒挂现象。 其中，发生二手房交易价格为周边2公里商品住宅交易平均价格的2倍以上的严重开卷现象的房源是松江区的大学城、松江新城等板块位于9号线附近的地区、闵行区的浦江板块位于8号线附近的地区、浦东新 这还是因为这些板块的商品住宅，经常为了移动而购买住宅，或者是辅助商品住宅。 因为这所住宅的成交价格明显很低。 但是值得观察的是，这些房源大多位于地铁周边，交通相对便利，周边补助在多年的快速发展下也逐渐完善，对大部分买家来说，依然是价格较低的土地。
万体馆、打浦桥周围的从业机会密集，平均房价也位居全市前列

很多人在职业生涯的时候会考虑自己的上班距离。 一般来说，招聘岗位越多，附近的员工越多，在这里工作的人在这个职业生涯中的意志就越强。 这是因为在周边职位数量多的地方，房价也会相应地变高。

通过统计各二手房附近3公里的招聘岗位数，与二手房的房价进行对照，发现在周边的招聘岗位数明显增加的情况下，二手房的卡价格也上升，显示出明显的上升趋势。 仔细看二手房周边的招聘职位分布，周边招聘职位超过9万人的二手房位于万体馆和打浦桥等板块内，卡房源的平均售价都在9万元/平方米以上，比全市二手房的平均卡价格高1.5倍左右。 周边岗位数量少的二手房多位于上海市外轮以外的地区，如松江、奉贤、青浦、嘉定等。 这些地区的员工相对市中心地区比较少。 因为这个二手房卡的平均价格是4.1万元/平方米左右，低于全市二手房卡的平均价格。
中，休闲场所的正面影响最强

购买二手房时，购买者考虑的重要辅助因素是学区、交通及其他生活辅助等，这些因素对生活质量的影响很重要。 休闲场所成为购买者购买时考察的重要因素之一，周边1公里以内的休闲场所越多，二手房周边的配套也越好，二手房销售者在提高卡价格时也触底。

统计各电网内房源周围1公里娱乐场所的平均值和二手房单价，二手房的平均值与休闲场所的补助水平呈明显的正相关关系，在休闲场所平均值高的电网中，二手房的平均值基本在8万元/平方米以上， 从集平均值和二手房平均价格高的电网所属区域来看，大部分位于徐汇区，其次部分双高电网分布于黄浦区和浦东(第一集中和浦东陆家口、八佑伴、源深和塘桥一带)，长宁区和徐汇区边界也有很多休闲集
嘉定老城上升空期间值得期待

与租赁市场的研究相比，装修等因素的影响大大减弱，因此选择的外部影响因素可以更好地说明房价是如何变化的，其中，从业机会、新建房价和到人民广场的距离等三个指标为63%的二手房 到人民广场的距离反映卡房源的区位所在地新房的价格可以全面反映房源所在地的位置、配套等各方面的情况，证明二手房现在的价值。

对普通刚需购买者来说，上海的高房价和周边配套不足，位置偏向的新商品住宅使这些客群把眼球转向了低价的二手房来源。 这样的房源多分布在中环以外的地区。 比如区村、春申、颔桥、西渡等板块都是如此。 特别是嘉定老城板块，不仅低价的二手房网格连成一片，嘉定西站所在网格的低价房源达到了44%。 高低价格的二手房的占有率证明了这些电网的关注度有限，另一方面，该购买者对断头路、小区房地产、楼层朝向等要素的评价标准更严格，近距离的房源价格出现更大的差异，另一方面，这些预

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专题报道

目录

《上海二手房价格外部影响因素研究》的主题

一、地理位置:内圈南线是昂贵的地带，真的应该升值

1、总体结构:市中心南部快速发展优于北部，内圈南线周边价值最高

2、高地和洼地:绝对中心---人民广场，内中环洼地--- -真的

2.1人民广场，无耻的房价高地

2.2副中心地位还没有被强调，“牵引”周边的不动产价值

3、总结:环路的影响不强，强调了板块的价值

二、市场因素:新房价格和租赁房供应量推动二手房价格上涨

1、新房价格:外环外二手开卷现象更明显。

2、新房成交量:大、泗泾、釜山板块新房交易活跃，二手房卡价格低。

3、租赁住宅规模:市中心地区租赁诉求更大，推高二手房卡价。

4、租金:高房价区域的平均租金比更高

5、总结:商品住宅成交量大的区域，二手房的价格反而不高

三、就业机会:职位数量对房价的影响比较明显

1、职位数量:万体馆、打浦桥从业机会密集，平均房价也位居全市前列

2、人流:员工流动大，购房申诉也多。

3、薪资:与二手房挂号费关系不大。

4、总结:挂号费的价格与就业机会的关联性很强，但与周边的工资没有太大关系

四、休闲费用:休闲场所的正面影响最强，餐厅“距离产生美”

1、休闲场所:城市西南地区发展迅速出色，徐汇、黄浦配套领先

2、餐厅费用:餐厅需要“距离产生美”，二手房价格与费用的平均价格成正比

2.1 2公里以内的餐馆数量对房价有正面的影响

2.2房价超过4万元/平方米后，餐饮费水平与房价的相关性显著提高

3、公园数量:与房价水平有显着相关性

4、总结:休闲场所成为重要指标，饮食可以适当离开

五、负面因素:陵园影响范围有限，老房子单价低

1、陵园:负面范围不大，2公里外的影响不明显

2、建筑年代: 1990年代房价最低

2.1汇总数据的“谎言”:建筑年代越长，房子的价格越高

2.2“谎言”的原因: 80%的旧房源在中环内，65%的新房源在外环外

2.3消除地区影响后，随着住宅年龄的增加房价的变动下降了

3、总结:只有从越来越多的立场和尺度上分解，才能接近事实的真相

六、总结:松江大学城潜力被发掘，可望在嘉定老城上升空之间

1，63 %的二手房价格发生了变化，“来自工作机会、新房价格和到人民广场的距离”。

2、西北和东南昂贵的二手房很少，唐镇昂贵的房源超过六成

3、嘉定老城成为低房价房源的集中地，有望实现“价格增加”的潜力

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上海租赁市场研究之一:越老越高，越小越贵

上海租赁市场研究算法:栅格化视角下的租金水平分布

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