“中国房地产泡沫破灭完全不同于日本房地产泡沫崩盘”

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我的观点是，中日两国房地产定位的不同在于，中国房地产泡沫经济崩溃与日本房地产泡沫经济崩溃完全不同，而且中国是国有土地制度为主的国情，中国房地产泡沫经济崩溃的烈度更大，代价更高。

最近，中国地方城市“地王”频发，房地产市场似乎又迎来了春天。 与以往不同，现在的房地产市场局面引起了社会各界对房地产市场是否会崩溃的担忧。 国内很多学者认为中国可能会重演日本房地产泡沫破灭的结局。 甚至经济学家吴敬琏也预见到中国房价会略有下降。

事实上，今天的中国房地产确实和当时的日本房地产泡沫在几个方面很相似:另一方面，汇率上涨，房价上涨。 1985年日本签订广场协定后，日元大幅上涨，不到3年日元对美元上涨了50%，大量游资流入日本，推高了日本的房价。 东京、大坂、名古屋等地的房地产价格高涨，已经脱离了日本人的实际收入水平。

同样，2005年汇款变更后，人民币汇率一直处于上涨状态，人民币兑美元比较有效汇率暂时上涨了32%。 这种趋势一直持续到去年年初。 随着人民币汇率长时间上涨，海外大量游资流入中国内地，流入以人民币计价的房地产业，使国内房价普遍上涨5-6倍以上，一线城市房价上涨幅度更达到8-10倍。

另一方面，日本的民间公司没有正业，进入了炒地争王的领域。 进入1985-1990年，日本经济进入空前的繁荣局面，“土地神话”论开始席卷全日本。 许多日本中小企业开始进入房地产领域。 面临经营压力的日本商业银行也自然看到了这个市场，自己寻找民间中小企业进行融资，形成了地价不上涨的“土地神话”。

同样，中国的土地市场，民营企业刚能够参与土地的“吸引”过程，但随着一线城市的地价的提高，只有有国资背景的房地产公司才能从银行获得廉价贷款，获得地王的权利。 所以现在，一线城市之王热后，地王的热量蔓延到了二线城市。 想想无论是国有还是民间资本都想进入房地产市场。 中国的实体经济怎么变好？

当时，日本政府采取了高力量度的迅速增收，日本政府也提高了房地产交易的各种门槛，加上房价预期的变化，日本房地产泡沫下跌。 迄今为止日本的房地产价格只是最高时的1/3，但日本的房地产泡沫使日本经济长期陷入通货紧缩。

相反，在现在的中国，重复同样事情的日本的说法是不正确的。 中国房地产泡沫破灭后，其结果远远大于当时的日本。

首先，中国把房地产业视为支柱产业，但日本在那一年没有在房地产和相关产业上奠定基础。 我们多次从国家文书中看到，必须把房地产作为国民经济快速发展的支柱产业。 由此可以看出房地产市场的好坏是否直接决定了中国国民经济的兴衰。

日本当时房地产发展迅速，实体经济的迅速发展也没有被忽视。 因此，由于房地产的定位不同，决定了其重要性，显示了其影响大不相同，所以可以说，如果中国房地产市场崩溃，最直接的影响就是冲击中国的整个国家体系。

另外，日本房地产泡沫“市场化泡沫”完全是市场因素推动的房价上涨。 所以，无论是融资主体的银行，还是参与房地产快速发展的开发者，还是民营企业，泡沫经济崩溃后，留下的债务依然可以通过市场渠道解决(例如破产清算等)。 所以，日本房地产有问题，都留给民间，不会给国有资产、政府财政收入带来很大的损失。

但是，我国的房地产市场参加主体，银行、开发者大多是以国企为中心的“国家泡沫”，如果国家力量吹来的泡沫崩溃，留下的债务很可能会驱动中央政府在中小银行危机、地方政府倒闭。 最终以货币的超发形式转嫁给居民，居民的负担大幅度增加。

再次，日本的房地产泡沫经济崩溃直接拉动了国内经济的迅速发展速度，但并没有使日本经济整体崩溃，日本国民的生活质量也没有大幅下降，日本依然是世界经济的强国。 如果是20世纪60年代或70年代的话，日本公司已经选择了进入海外迅速发展的战术部署。 所以，即使日本经济下跌，日本企业在海外的利益也可以逆转国内经济的低迷。

对此，中国的经济总量很大，但整体依然处于工业化的迅速发展阶段，还没有实际进入后工业化社会。 在很多行业，中国依然停留在“大而不强”的阶段。 从衡量国民富裕程度的hdi指数来看，中国排名第91位，世界人均gdp，中国也只有88位，和日本有很大差距。

因此，如果中国房地产泡沫破灭，对国家经济的打击将更加直接。 特别令人担心的是，房地产泡沫破灭直接降低了国民的生活质量，中国越过了“中等收入陷阱”离得更远。

最后，中日两国有土地所有制的不同。 日本的土地是私有财产权，中国是国家的全权。 日本的房地产泡沫崩溃，最多是经济低迷，金融受到压力，但地方政府的收入不会因“土地财政”的减少而陷入危机。 中国不同，地方政府的收入首先来源于“土地财政”，房地产泡沫崩溃后土地财政收入锐减，发生地方政府和债务危机。

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