“人民币贬值一定会导致楼市崩盘？终于有人把房价和汇率的关系讲清了”

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本文是在微信公共平台上第一次:金融街( 000402，遛股吧)。 文案是作者个人的观点，不代表网络的角度。 投资者据此，风险请自己承担。

转自:申万宏源( 000166，是股票吧)宏( id:swsmacro )作者:李慧勇，王健。 原标题《货币贬值房价一定会下跌吗——国际经验和配置小组系列研究的25》删改

房价和汇率的影响机制

首先，我们去除其他因素，只考虑汇率和房价的关系，两者的变化是同方向还是反方向。

第一，资本流动，同向变动。 汇率对房价的影响主要是通过影响资本流动来实现的。 对于资本自由流动的经济体，汇率有贬值前景的情况下，资本流出会使国内资产价格下跌，房价也不例外。

作为世界货币的锚、美元的趋势、联邦准备制度的货币政策，对世界特别是新兴市场的资本流动有重要的影响，这也在很多国际例子中得到了验证。

第二，经济业绩，同向变动。 但是在越来越多的情况下房价和汇率必须受到其他因素的共同影响。 最核心的是经济业绩，一国的经济增长率代表广义上该国资产的平均收益率，汇率和房地产价格的变动方向也必须与资产平均收益率的变动方向一致。 同时，经济业绩通过提高资产的平均收益率，可以吸引资本流入，使汇率和房地产价格共同上涨。

经济增长强劲的时候，汇率上涨，房地产价格上涨相反。 在这种情况下，汇率和房价的变动方向也一致。

第三，支柱效应。 鉴于房地产市场对一国经济的重要性，至今仍是许多主要经济的支柱产业，房地产价格也可以通过影响经济来传导汇率。 房价下跌，房地产变冷，经济下降，一国资产的平均收益率也下降，汇率面临贬值的压力。 这时，汇率和房价显示出同方向的变动。

第四，货币政策，逆变动。 一国的货币政策也对汇率和房价产生共同影响。 货币政策的缓和带来的丰富流动性，一方面提高本币的供给，导致货币贬值，另一方面房价也上涨。紧缩的货币政策导致汇率上涨和房价下跌。 在这种情况下，汇率和房价显示出相反的变动方向。

汇率和房价的关系还与多个其他变量有关，因此各变量的作用方向可能不一致。 这取决于汇率和房价的关系不是恒定的，而是第一个决定因素的综合影响。

美国房价与汇率的关系

根据美国的经验，根据可获得的数据，汇率和房价的关系经历了以下几个阶段。

从1995年到2001年，美元指数和房价朝着同一方向上涨

从2002年到2007年，美元贬值，房价上涨，两者有负相关

次贷危机后，美国房价和汇率一齐下跌。 从年底开始，两者呈现出向同一方向上升的趋势。
美国汇率与房价的关系受经济和政策的很大影响。 多亏了90年代新闻技术的高速发展和克林顿时期的经济政策，美国经济在1992年到2001年之间迎来了高增长、温和的通货膨胀黄金增长期。

在经济复苏的背景下，从1994年开始，联邦储备制度连续提高了联邦基金的目标利率。 从1994年底到2001年初，联邦基金的目标利率维持在较高水平。 美元指数从1995年开始进入上涨的道路。 强经济、强美元、高利率自然使大量资金流入美国。

因此，在此期间，美国房地产市场也迎来了强劲的增长。 这个时期出现了美元和房价一齐上涨的情况，核心因素是美国的快速经济增长和严峻的货币政策。
上世纪末本世纪初，高科技泡沫破裂，2000年纳斯达克股票暴跌。

从2000年下半年开始，美国的经济增长率开始下降，进一步受到2001年911事件的冲击。 联邦储备系统也从2000年5月开始持续降低利率，2003年6月，联邦基金的目标利率下降到1%的历史低点。

美国经济从2002年开始复苏，保持高速增长，但受宽松货币政策的影响，美元指数依然呈现贬值的趋势。 低利率、放松监管和投机因素共同推动了美国房价的快速上涨。 此时，宽松的货币政策表现出美元指数和房价反向波动的趋势。

次贷危机后，随着房地产泡沫的破裂，美国房地产价格迅速下跌。 另外，为了应对经济和金融危机，联邦储备系统连续降低利率，美元指数也进一步下跌。

从年7月开始，联邦储备系统退出了qe2。 从那时起，美元实质上进入了新的日元升值周期。 另外，房地产市场也在经历危机后开始复苏，预计会有美元升值带来的资本流入，房地产价格也开始上涨。

从那时起，美国房地产价格和美元之间出现了正相关关系。

日本房价与汇率的关系

到1991年为止，日本的房地产价格和日元行情都处于上升区间。 这个时期，日本经济保持了高速增长，吸引了大量的资本流入。

1985年，广场协议的签名使日元大幅升值，进一步加剧了资本的流入。

而且，20世纪80年代，日本中央银行连续降低了利率。

为了缓和货币升值对进出口和经济增长的影响，从1986年1月开始日本银行降低了5次中央银行折扣率。 受宽松政策的影响，日本的折扣率从1980年3月9%下降到1987年2月2.5%

主要银行的长期贷款利率也从1980年4月的9.5%下降到1987年5月的4.9%。

受此影响，日本房地产市场的价格上涨，城市住宅的土地价格指数从1986年的85.3迅速上升到1991年的126.1，达到了顶峰。 经济的高速增长、宽松的货币政策、促进日元大幅上涨的汇率政策，导致了到1991年为止日本房地产价格和汇率同向上涨。
意识到日本房地产市场的泡沫后，日本政府从1989年5月开始连续增资。 折扣率从1987年2月的2.5%到1990年8月的6%； 主要银行的长期贷款利率从1987年5月的4.9%上升到1990年10月的8.9%。

而且，日本政府要求金融机构严格管理对房地产市场的融资。 受货币政策收紧的影响，日本住宅的土地价格指数从1992年开始持续下降。

之后，在日本经济失去的20年间，加上经济低迷，老龄化不断加剧，日本的房地产价格持续下降。 但是，由于日元的避险属性，汇率不是像房价一样持续下降，而是表现出振动的趋势。

从俄罗斯的经验来看，基于可获得的数据，汇率和房价的关系经历了以下阶段。

从2003年到2008年，俄罗斯卢布逐渐增强，卢布的汇率从2002年12月的1美元上升到31.86卢布，从2008年7月的1美元上升到23.1卢布，上升了27%。 房价持续上涨，到08年达到了房价的最高峰。

2008年受金融危机的影响，房价下跌，汇率下跌

从2010年开始，俄罗斯房价再次进入上涨通道，汇率持续下降。 引人注目的是从年末到年初卢布急剧下跌，但俄罗斯的房价依然平稳上涨。
从2008年到2008年，国际石油价格长期大幅增加，石油资源丰富的俄罗斯受益于此，迎来了长期的经济繁荣。 可以说油价和gdp的高增长为卢布的上涨提供了基础。 另外，俄罗斯中央银行出现货币暴发，m2每年维持30%的增长，通货膨胀也维持在高水平。 强劲的增长、缓慢的流动性和高通货膨胀使俄罗斯的房价持续上涨。

14年下半年国际原油价格暴跌，西方对俄罗斯的制裁重叠，俄罗斯经济增长率显着下降，年出现负增长。 受此影响，卢布迅速贬值，从年6月末到年2月初，卢布金币汇率下跌了107%。

面对汇率危机，俄罗斯将基准利率从6.5%提高到18%，但未能阻止汇率贬值。 此后，俄罗斯连续降低基准利率，汇率下跌，维持了房价的稳健性。
新加坡房价与汇率的关系

新加坡是一个小型、资本自由流动的经济体。 因此汇率和房价的关系显示出非常明显的正相关关系，趋势基本一致。 对新加坡这样小型资本自由流动的经济体来说，汇率和房价受国际资本流动的影响最大，这种资本流动的方向受本国经济表现和外部环境的冲击最大。

新加坡的房价和汇率走势在过去十几年基本上可以分为四个阶段。

第一阶段: 2004年至2007年，新加坡经济高速发展，gdp增长率创新高，良好的快速发展前景吸引国际资本进入新加坡，汇率处于上涨通道，房价也持续上涨。

第二阶段: 2008年至2009年，受全球金融危机影响，新加坡经济明显下跌，汇率也明显下跌，从2008年1季度至2009年1季度，下跌7.3%。 房价迅速下跌，核心中央区房价指数从2008年一季度的131.3下跌28%到2009年二季度的94.8。

第三阶段:后危机时代，经济增长恢复，由于发达国家宽松的货币政策，大量资金涌向包括新加坡在内的新兴市场，新加坡元回到上升通道，房地产价格从下跌转为上涨，迅速恢复到危机前水平，13年2季度 第四阶段:年以来，新加坡经济增长率下降随着美国退出qe，美元也进入上涨周期，国际资本回到美国，新加坡美元下跌，房价也开始下跌。
中国房价与汇率的关系

由于我国现在只提供2005年7月以后的70个城市的房价数据，因此迄今为止的房价数据以已经停止的房价指数为代表。 从中国的情况来看，根据可获得的数据，房价下跌只出现在98年、08年末到09年上半年、12年、14年末到15年，基本上对应了我国经济下滑比较明显的几个时期。

因此，在绝对水平上，房地产价格依然短期内难以下降。 虽然可以期待短期内汇率继续下跌，但是房价持续上涨的状况只是房价上涨幅度减缓。

年内的货币政策没有大的变动

转自:申万宏源宏( id:swsmacro )作者:李慧勇，王健。 原标题“年内货币政策没有大的变动——年9月金融数据的评价”。

每月新增人民币贷款12200亿元，预计10356亿元，前值9487亿元。 每月追加社会融资规模17200亿元，前值14697亿元。 9月m2增加了11.5%，预期为11.8%，前值为11.4%； m1增加了24.7%，上一个值增加了25.3%。 我们对此进行如下评价。

信用持续回升，超出预期。 9月追加12200亿美元，比8月增加2713亿美元，主要原因是公司中长时间的贷款增加了。 9月公司长期贷款增加4466亿元，比8月增加4546亿元，预计与地方债券置换的干扰有关。 居民中长期贷款增加5741亿元，比8月稍高。

但是，随着管制的严格，房地产销售已经明显降温，预计居民中长期信用将下降。 票据融资增加1434亿元，比8月减少800亿元的非银贷款减少652亿元，比8月减少2115亿元。

增加实体信用提高社会金融。 9月社融追加17200亿元，比8月增加2503亿元，主要原因是实体信用比8月增加4704亿元。 未贴现承兑汇票下跌幅度比8月扩大1860亿元。 公司债券融资增加2912亿元，比8月份小幅下跌。 9月公司金融馀额从去年的0.2个百分点小幅回升到12.5%。

m2增速略有上升，m1增速下降。 信用的增加和财政存款的减少推动了m2，但非银存款的大幅减少使m2的增长率从0.1个百分点恢复到了11.5%。 9月份的财政存款减少了3986亿元，比8月多了2177亿元。 但是，非银存款下降了10727亿元，比8月减少了8873亿元。 m1增加24.7%，比8月下降0.6个百分点，与基数效应有关。