财讯：开放住宅小区势在必行

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文/本财经意见领袖(微信公共平台kopleader )机构专栏望着智囊团作者兰亚红(看智囊团的房地产注意员)

整体上开放小区的政策实施是不可或缺的。 对开发者来说，拥有土地后会面临一系列变化。 例如，土地出让大的地块变少，土地规模变小，地块的用途位置等更确定，开发者的移动空之间缩小。 到后来园林景观的构建、物业管理和服务等都发生了变化。

近年来，坊间的俗称“拆墙”政策成为公众的热议题，持续发酵，从官员中到学者到普通人，陆续发表言论，有人决定“拿棍子打死”，政策又是“敲头”，有人从城市文明进化的角度鼓掌赞成

为什么这个政策关注度这么高？ 民间这么多疑义真的是争论吗？ 政策的下一步会朝着哪个方向发展呢？ 库叔不要嘲笑客观理性的态度，还原政策解体，供各位参考。

政策的起源

“拆除围墙”的政策来自于年2月21日新华社批准发行的“中国共产党中央国务院关于进一步加强城市计划建设管理工作的若干意见”(简称“意见”)。

《意见》全文约7900字，是时隔37年重新召开的中央城市事业会议的辅助文件。 《意见》第六部分“完全城市公共服务”一节的第( 16 )条指出要优化街区网络结构。 加强街区规划和建设，分楼梯确定新街区面积，快速发展开放方便，尺度合适，补助完整，推进附近和谐生活街区。 新建住宅宣传街区制，几乎不建设封闭住宅区。 已经建成的住宅小区和单位大院要逐步开放，实现内部道路的公共化，处理交通网的布局问题，促进土地的节约利用。 树立“窄道路、密网”城市道路布局理念，建设高速公路、主要主干道、分支倾斜合理的道路网系统。

各方面的争论

“围墙派”的看法

1、拆除小区围墙安全吗？

☆中央建议逐渐开放住宅小区，有可能对小区的治安、环境造成不良影响。 今后小区的不动产怎么管理？ 小区安全隐患会增加吗？ 噪音问题怎么处理？ 会给人民添麻烦吗？

☆买房子时重视的是小区绿地和庭院等设施，成为公共场所后，当时高价买房子的钱不是白花吗？

2、国家有资格拆除小区围墙吗？

小区内的土地，道路、绿地、宅基地都是开发商从政府那里获得土地使用权，建设完成后卖给业主，分给各买家的业主“头顶”。 《物权法》规定，园区内的道路不确定规定属于市政道路的情况下，财产权属于全体所有者。 因此，对现有小区来说是否开放应该由业主共同决定。

住宅小区的土地利用权由小区内部业主共有，这些道路不仅有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。 完全打开也是安全和民众观念等问题，政府不能强行推进，必须尊重《物权法》。

☆普通商社住的小区收到的转让金怎么办，以现在的增值速度收到的钱会吐出来吗？ 政府卖土地的时候，不考虑节约封闭区，即使知道不节约土地也要转让，用“文明”和“节约”的逻辑说明政策，就像我今晚喝多了想吐一样。

“破壁派”的观点——

1、畅通城市交通“毛细血管”

封闭区形成两个高峰，一个是上世纪50年代的单位“圈大院”，二个是上世纪90年代以来地方政府财力有限，承包大土地，开发商建设的封闭住宅区。

许多城市规划专家认为封闭区城市公共交通效率低下，城市脉络不通，城市堵塞问题更严重。 “意见”是“实现内部道路公共化，处理交通网布局难题”。

2、这是城市快速发展的必然规律

“意见”突然觉得“生猛”，但仔细想想，改变了我们过去的习性。 这正是下一阶段城市快速发展的需要。 封闭区是农耕文明的理念，一个楼盘都是独立的“王国”，互不相关，公共服务设施不共享。

但是现在的城市应该是开放的，以公共活动、公共空之间为特征。 开放封闭社区，为尊重城市整体快速发展规律，处理城市交通堵塞和服务业快速发展滞后的问题，效益很多，特别有利于城市居民的生活便利。

3、转让金补偿的问题不是真正的问题

法学专家从物权角度的分解过于强调私有权。 实际上，在土地私有制的国家和地区，为了公共利益的需要，地主也在很多情况下改善了必须将一部分土地免费用于公共建设的公共设施，地主的土地也相应上升，结果是共赢。 一个社会如果都能得到一切，就不能放弃一点利益，没有希望。

理论上，土地，即使你买了，如果上面有公共诉讼，你也应该提供。 比如，通行权，这是公理。 更何况转让前有包括小区道路在内的计划，其实有事先的约定，所以转让金的问题不是真正的问题。

4、没有围墙的小街区海外城市通行

在美国和欧洲，小街区、密网是通行的方法，很少能看到广大的封闭住宅小区。 例如，美国曼哈顿地区都由一个纵向单元组成。 街在80米到90米之外。 宽100~120米左右的地方有路，不宽，大致12~16米，交通方便，整个街区也很有活力。

权威响应。

建部:不是“一律”也不是“一蹴而就”

24日早上，住建部在官网上理解为“住建部信息发言人:正确地“逐步打开封闭小区和单位大院”。

文案指出了政策制定的理由:一是街区制是世界城市规划经验的总结，也是发达国家的通行方法。 二是封闭小区和单位大院确实有问题，第一是影响网络布局，是交通堵塞的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。

建部表示，“阶段性”是有计划的，必须轻重缓急，不是“一刀切”，也不是“一蹴而就”。 政策的具体实施要制定细则，特别是各省、各城市要根据现实情况，制定具体的方法。 在制定方法的过程中，一定要实施听取市民意见的封闭小区和逐步开放单位研究生院的城市，依法解决各种利益关系和居民的需要。

最高法院:也有立法法治化的过程

2月23日上午，最高人民法院召开了发布会。 在回答记者的提问时，最高人民法院人民一庭审判长程新文表示，上述措施的目的是实现物和相关资源利益的最大化，这是一个非常积极向上、与时俱进的城市快速发展理念，符合当今世界潮流和快速发展趋势，城市

现在党中央、国务院提出的这个意见属于党和国家政策的层面，关于包括业主在内的有关主体的权益保障问题，有通过立法实现法治化的过程。

新华社采访:不是所有的城市社区都要拆围墙

23日深夜，新华社采访了同济大学副校长吴志强，指出宣传街区制不能理解为简单的“破壁运动”。 全国的所有城市都不是破坏围墙，而是“开放的第一个是哪个历史原因导致的单位大院和巨大的封闭区”。

接受新民晚报采访的吴志强也解释说，“意见”中提到的“封闭住宅小区”不是指所有的城市社区，而是指绵延数公里、面积超过数平方公里的“超单位大院”和“超大型小区”或“超大型大楼”

库叔叔说。

智囊团表示，政策确实不是拍拍脑袋的决策，在“意见”发表之前，进行了大量的意见征集和专业调查，已经在内部起草了几年，不是建设部的单方面意见，各方也没有大的争论。

展望智囊团认为，从公共应对出发，停止住宅小区的新建、街区制的宣传、封闭住宅小区的建设是不可或缺的。 有报道称，四川省成都已经在9个示范区试验了“小街区”的理念，推进了“住宅小区内部道路的公共化”等方法，取得了一定的效果。 一个月前，四川省确定推行这项政策。

关于已经建成的封闭小区和单位大院，中央文件显示了很大的方向，但具体到某单位大院或封闭小区不拆除围墙的情况下，必须先考察有无必要性。

智囊团观察到《意见》第16条的“总帽子”是“优化街区网络结构”。 这是因为首先必须从堵车水平来考察判断。其次，如果考察结论的话，需要“解体”，就可以开始一系列的后续事业，例如得到单位和小区居民的同意，制定补偿措施等。

智囊团认为总体上需要实施政策。 对开发者来说，拥有土地后会面临一系列变化。 例如，土地出让大的地块变少，土地规模变小，地块的用途位置等更确定，开发者的移动空之间缩小。 到后来园林景观的构建、物业管理和服务等都发生了变化。

而且，从城市产业经济快速发展的更深层次来看，面对面交流是服务业快速发展的重要前提，随着城市的快速发展向生产性服务业和服务业的转变，“狭窄的道路、密网”是城市经济快速发展的必然选择

(本文作者介绍:展望智囊团是新华社批准设立的、立足国情国策研究的智囊团机构。 ）

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