“十次危机九次地产 一文看懂房产泡沫与金融危机”

本篇文章10750字，读完约27分钟

本文最早发表在微信公共平台上:问鼎新三板。 文案是作者个人的观点，不代表网络的角度。 投资者据此，风险请自己承担。

东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

到1997年，东南亚经济持续保持高增长，创造了“亚洲奇迹”。 但是，受全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管不足等刺激，房地产流入了大量信用，发生了泡沫。 之后，受联邦储备系统增资、国际资本外流、固定汇率制崩溃等影响，亚洲金融风暴爆发，住宅市场泡沫破裂。 从那以后，除了韩国等少数地区的变革成功以外，很多东南亚国家依然停滞在中等收入阶段。

1997年亚洲金融危机的终结

第二次世界大战后，日本、韩国、台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚各国和地区相继实现了持续的高速增长，曾经被称为“亚洲奇迹”。 但是，1997年东南亚金融危机中断了这个进程，这些地区的经济断崖下跌，汇率大幅下跌。 进入新世纪以来，除了日本，只有韩国等少数地区变革成功，许多国家依然停滞在中等收入阶段。

20世纪80年代末~90年代初，受波斯湾战争、第三次石油危机、日本泡沫经济崩溃、苏联崩溃等影响，美国经济低迷，美元指数疲弱。 另外，泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国家的经济在这期间实现了10%左右的高速增长，南亚地区流入了大量国际资本，外债规模大幅上升。 这些地区的债务期限严重不匹配，大量短期债务进入了房地产投资行业。 泰国等房地产投机盛行，资产泡沫膨胀。 在汇率政策方面，泰国等国在扩大金融自由化、取消资本管制的基础上，维持固定汇率制，为国际投机资本提供条件。

进入20世纪90年代中期，美国经济开始强力复苏，在格林斯潘领导下的联邦储备制度提高了联邦基金的利率，以应对潜在的通货膨胀风险，美元进入了第二个强循环。 采取固定汇率制的南亚各国的货币被迫升值，出口竞争力减弱。 另外，人民币大幅贬值，中国对吸引外资和增加出口表现出了很强的竞争力。 1996年前后南亚各国出口明显下降，账户恶化加速。 1997年泰铢、菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚令吉、韩元等相继成为国际投机资本的攻击对象，资本大量外流，放弃了固定汇率制，货币大幅贬值。 之后股票市场严重化，房地产泡沫破裂，银行注销急剧增加，金融机构和公司大规模破产。 1998年8月，俄罗斯中央银行宣布年偿还债务和暂停国债交易，爆发了俄罗斯债务危机，之后金融危机发展成了经济、政治危机。 危机后，许多东南亚经济没有恢复到危机前的增长水平。

亚洲金融危机的背景条件:金融自由化、国际资本流入、固定汇率制

金融自由化后的国际资本流动。 20世纪80年代，东南亚各国受发达国家金融深化、金融自由化理论和实践的影响，纷纷开展以金融自由化为中心的金融改革。 菲律宾于1962年宣布废除外汇管制，1986年允许外资利益自由汇款。 马来西亚在1986年提高了外国投资者允许本国股票企业持有股票的比例。 同年印度尼西亚也放宽了对资本账户的管制。 到1994年东南亚主要国家基本实现了资本项目下的自由交换，金融市场几乎完全开放。 20世纪80年代中期以后，日本经济低速增长，资金利率低，很多日本国内资金开始投入东南亚。 到了1990年代初，国际资本看到东南亚经济，大量国际民间资本流入了东南亚地区。

但是，由于国内经济基础不稳定、控制体系不健全和监督管理能力不足等原因，对外开放了过早还不成熟的资本市场，放松了资本项目的管理，打击了国际游资大进驻地的频繁流动和投机攻击行动

实行与美元挂钩的固定汇率制度。 东南亚国家大多实行固定汇率制度，其货币间接或直接与美元挂钩。 1985年《广场协定》后，美元对西方主要货币开始贬值后，东南亚各国的货币也贬值，出口产品的市场竞争力大幅增强。 但是，固定汇率制度的问题是固定国和被固定国的货币完全联动。 1995年以后，美国“新经济”时代到来，进入经济持续增长和低通货膨胀率、低失业率并存的黄金时代，美元升值开始拉动东南亚各国的货币，结果，这些国家的出口增长率停滞，进口激增，贸易和经济

东南亚各国贸易赤字增加，货币实际贬值时，他们不尽快调整汇率，依然维持美元固定的固定汇率制，投机者抛售本币，垄断外汇，对中央银行实行浮动汇率，切断本币 这是东南亚发生金融危机的直接原因。

金融风暴前后东南亚房地产泡沫的催生与崩溃

金融自由化促进了国际资本进入东南亚。 1995年日本向中国内地、印度尼西亚、韩国、马来西亚、菲律宾、台湾地区、泰国等地的融资馀额为1090亿美元，欧洲各国银行的融资馀额为870亿美元。 1996年日本向东南亚汇款的馀额为1140亿美元，欧洲银行增加到1160亿美元。 96年下半年开始美元上涨，东南亚货币开始同步上涨，出口增长率普遍下降(东南亚各国属于外向型经济体)，产能过剩，收益率下降，银行不良资产增加，大量产业资金与股票市场不动

从1986年到1994年，各国股票市场和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印度尼西亚20%、泰国50%、菲律宾11%。 东南亚各国的房价急剧上升，其中印度尼西亚从1988年到1991年房价上涨了约4倍，马来西亚、菲律宾、泰国从1988年到1992年上涨了3倍左右。

二、泰国

起泡沫。 泰国是东亚金融危机的起源地。 20世纪80年代以来，泰国把出口主导型工业化作为经济快速发展的重点。 为了处理基础设施落后和资金不足等问题，泰国政府采取了包括开放资本账户在内的一系列改革措施。 当时泰国土地价格便宜，劳动力供应充足，工资和费用水平比较低，加上政府的各种优惠政策，大量外资迅速流入泰国。

银行信用的大幅扩大，首都曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨，房地产业的超高利润更吸引大量的国际资本，两者相互作用，房地产泡沫迅速膨胀。 1989年泰国住房贷款总额为459亿铢，1996年超过7900亿铢，7年增加了5倍以上。 另外，房地产价格也在迅速上涨。 从1988年到1992年，地价平均每年以10%~30%的速度上涨。 从1992年到1997年7月，每年达到40%，有些地区地价一年内上涨了14倍。 房地产业在过度扩大的银行信用的推动下，必须积累大量的泡沫。 由于没有很好地管制，最终房地产市场的供给大大超过了诉求，构成了巨大的泡沫。 1996年，泰国房屋空的安装率持续上升，其中写字楼空的安装率达到了50%。

泡沫的破裂。 进入1996年以来，泰国出口产品的国际市场低迷，贸易赤字加剧。 但是，当时的泰国政府除了国际形势的评价错误外，由于泰国金融监管的脆弱性、金融体系的不稳定等因素，国际投资基金开始从泰国撤退，给泰国的汇率带来了很大的压力。 巨大的流出压力使泰国中央银行最终放弃了固定汇率制度，实施了“管理下的浮动汇率制度”，导致了汇市和股票市场的超大幅度下跌，是泰铢的1倍以上的下跌。 房地产价格也急速下跌，仅1997年下半年就下跌了近30%，房地产泡沫最终崩溃。

三、马来西亚

起泡沫。 马来西亚长期实施外向型经济政策，对外贸易在经济结构中起着重要作用。 从1990年到1996年，马来西亚出口的年增长率达到18%，比同期gdp的增长率约高10%。 马来西亚希望年进军发达国家。 因此，马来西亚政府采取高投入牵引经济快速发展的政策，为了弥补投资资金的不足，马来西亚实施了经济金融自由化政策，包括资本项目的自由兑换。 国际资本大量流入国内，到1997年6月马来西亚债务总额达到452亿美元，其中短期债务占30%左右。 和泰国一样，大量外债没有投入实体经济，转向房地产业和股票市场，迅速形成了泡沫。

随着投资和信用的膨胀，整个房地产市场异常繁荣。 由于马来西亚金融监管体系的缺陷，央行无法比较有效地监管资本流动，大量资本进入投机性高的房地产业和股票市场，房地产价格迅速上涨。 以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的1995年，住房租金和房价分别上涨了55%和66%。 由于价格上涨，办公楼空的设置率从1990-1995年的平均5%~6%的正常水平上升到1998年的25%。

泡沫的破裂。 金融危机爆发后，泡沫迅速崩溃。 马来西亚的货币汇率从1997年7月的1美元对2.5247林吉特暴跌到1998年1月的1美元对4.88林吉特，货币下跌了近1倍。 股票市场大幅崩溃，金融和不动产股票下跌了70%~90%。 房地产市场泡沫破裂，1997年下半年，马来西亚房地产平均成交量下降37%，各房价指数开始大幅下跌。

四、香港

起泡沫。 70年代后期，香港逐渐转向以金融、贸易、服务为中心的经济。 香港房地产业在这次产业调整中发展迅速。 根据1998年的数据，香港房地产业为gdp贡献了20%，房地产投资占固定资产投资的近50%，政府收入的35%来自房地产业。 进入90年代，香港经济持续快速发展，对房地产市场的诉求增加，房地产价格上涨非常迅速。

从1991年开始，香港“紧缩”土地供应政策，以低利率进行刺激，房价上涨。 房地产价格高涨使市场投机行为急剧加剧，许多香港居民通过房地产买卖实现财富迅速增长，公司将土地转移到银行贷款，香港房地产市场充满严重的投机风气。 1996年第四季度，香港银领域放宽了房贷审查标准，直接让大量炒作力量进入房地产市场，原来非常高的楼市价格再次上涨。 房地产价格增长率和gdp增长率从1997年到1997年的平均值达到2.4，1997年8月香港楼市高峰时，该指标达到了3.6-5.0。 香港房地产泡沫中可见斑点。

泡沫的破裂。 1997年亚洲金融危机爆发，港币汇率和港股压力骤降，引起了香港市场利率上升、银行信用萎缩、失业增加等问题。 由于前期房价上涨过快，房地产业经济结构比重严重不平衡，市场上对房地产投机的诉求较多，危机爆发后，贷款价格上涨，居民支付能力减少和对市场的悲观期待在楼市“跳水式”下

房价暴跌导致社会财产大幅萎缩，据计算，从1997年到2002年的5年间，香港房地产和股票市场的总市值共计损失约8万港元，比同期香港的总产值多。 在这场泡沫中，香港业主人均损失平均为267万港元，10万多人从百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

泡沫时期的政府财政对房地产的依赖程度很高，因此财政收入长期依赖土地租赁收入和其他房地产相关税收，泡沫经济崩溃后香港政府整体财政收入减少了20%~25%。 另外，银行系统中也积累了大量的不良贷款，个人和工商公司的抵押资产大幅减少。

从1998年到2003年，香港经济处于不断衰退的泥沼之中。 1999年、2001年、2002年和2003年香港经济增长率分别为-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。

由于过度流动性和低利率刺激，2001年到2006年之间产生了美国房地产泡沫。 2004年联邦储备系统开始增资，2008年爆发了美国次贷危机，迅速蔓延到国际金融危机。 经过qe和零利率，世界经济至今还没有完全走出国际金融危机的阴影。

形成:网络泡沫破灭，“居民有其家”计划，低利率，影子银行

2001年网络泡沫破灭，美国经济衰退。 布什政府是为了推进经济增长，刺激房地产，推进美国家庭的“居者有家”计划。 但是，当时美国富裕阶层的购买诉求几乎饱和了。 因此，政府将观察力面向其中低收入或收入不固定的人，甚至没有收入的人，这些信用水平低的人成为房地产市场使用的“新宠物”，促进了二次贷款的大量发行。

2001年以后，美国经济衰退，为了刺激经济，联邦储备制度连续13次降低利率，联邦基金利率从2001年初的6.5%下降到2003年6月的1%，30年固定利率抵押贷款合同利率从2000年5月的8.52%下降到2004年 而且，美国政府制定了要求金融机构向穷人贷款的法律。 宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购买诉求。

在美国，发行次级贷款的金融机构大部分是抵押贷款企业。 由于销售网点不足，贷款企业以经纪人和顾客代理店为流通渠道。 为了收取越来越多的手续费，他们盲目地迅速发展顾客市场，忽视或有意隐瞒顾客的借款风险。 激烈的市场竞争继续降低借款人的信用门槛。 多家次级贷款企业从次级贷款中提出了“零首付”、“零文件”的贷款方法。 不查收入，不查资产，贷款人可以无资金购买住房，只需声明其收入情况，不需要提供关于偿还能力的说明。 一点坏账企业编造了虚假消息使不合格贷款的贷款申请通过了。 这种情况下，本来不能借钱或者不能借那么多钱的“边缘贷款者”也受到困惑。 长期宽松的货币和低门槛贷款政策刺激了低收入群体的购买诉求，也促进了市场的大规模投机诉求。

与商业银行不同，抵押贷款企业通常不能吸收公共存款，依靠贷款的二次市场和信用资产证券化来处理资金来源问题。 因此，贷款企业大量进行贷款资产证券化，以住房贷款支持证券( rmbs )的形式将贷款资产卖给市场，获得流动性，相关风险也部分转移到资本市场。 房地产抵押贷款的金融创新不仅出现了mbs，cdo类产品等其他产品也相继出现。

截至2007年，次级贷款相关金融产品总额达到8万亿美元，是抵押贷款的5倍。 2001年以后，随着中国、中东等经济体积，大量贸易顺差和美元疲软，国际资本流入美国本土购买美元资产，包括次贷证券产品。 过度的金融创新成为美国房地产泡沫膨胀背后的推手。

疯狂:政府刺激，银行补助，短融长投

(一)政府政策支持向“三无”人员融资

次级房贷主要是向有违约记录的人提供房贷，这些借款人一般是没有员工、没有固定收入、没有资产即“三无”的人。 这些人一般没有偿还能力，但依然可以低头获得贷款，有些银行也积极向这部分人发放贷款。 “居民有房子”的政策计划对拒绝向低收入者提供住房贷款的金融机构处以冠以歧视性罪名的罚款，金额一般达到数百万美元，给融资机构带来了很大的压力。

(二)金融机构在房价持续上涨的基础上扩大贷款规模

在联邦储备制度的低利率政策下，作为抵押品的房价持续上涨。 即使有违约，银行也可以拍卖抵押品(住房)。 由于房价上涨，银行不担心借款人违约造成的损失。 这是因为对借款人的门槛要求越来越低，扩大了贷款规模。

(三)“短融长投”沉积风险

资本市场的高流动性和货币市场的低贷款价格使金融机构开始利用短期资金为长期资产融资这一非常危险的模式提供适当的市场环境。 住房贷款机构一般没有企业和零售存款，依然大量发行30年以上的住房贷款，但依赖的资金来源是货币市场上隔夜或一周左右期间的资金，银行资产和负债期间明显不一致。 低利率环境变化后，“短投长”的经营模式容易被债务压迫，资产支持证券的价格下跌加快。

(四)房价暴涨

美国房地产市场从1997年开始持续扩大，特别是从2001年开始迅速增加，占gdp的比例从2001年末的15.9%上升到2006年末的19.7%，住宅投资在总投资中比重最高，为32%，新房开工量的年增长率为6%

流动性过剩和低利率刺激导致房价上涨。 2000年至2007年房价上涨幅度大大超过了过去30多年的长期增长趋势。 根据美国10个城市和20个主要城市的房价指数，2006年6月美国10个城市的房价最高，为226.29年的历史最高，上升到1996年12月的2.9倍。 除了房价上涨预期的刺激外，房贷利率下降导致房价下降，美国居民参加了房贷购买的行列，从2001年到2006年底，房贷的发行规模共计增加了4070亿美元，达到了25200亿美元，2003 其中，美国前25家最大的次贷发行机构发行的次贷规模占总次贷规模的90%以上。

过剩的流动性引起了美国住房市场的泡沫。 房价的上涨远远超过居民收入的上涨。 房屋空的设置率从2005年的1.8%上升到2008年3季度的2.8%。

2003年美国经济开始复苏，由于对通货膨胀的担心，联邦储备系统从2004年6月开始2年内连续17次上调联邦基金利率，从1%提高到2006年5.25%。 由于次贷大多是变动利率贷款，因此重新设定的贷款利率随着基准利率的上升而上升，许多次贷借款人的偿还压力大幅增加。 基准利率的上升逐渐打破了美国房地产市场的泡沫，进入2006年以来，反映美国主要城市房价变动的s p case-shiller指数开始明显下跌。 对抵押贷款供应商来说，房价下跌降低了抵押价值，通过销售抵押品无法收回贷款的利息。 对次贷借款人来说，房价下跌，无法通过房贷获得新的抵押贷款，即使出售不动产也无法偿还利息，因此不得不违约。

2007-2008年次贷危机全面爆发，迅速蔓延到国际金融危机，其严重性被称为“百年一次”。 这次危机不仅影响范围广，其严重性也大大超过了过去几十年的历史金融危机。 到目前为止金融危机受到很大影响的是银领域，这次危机波及了银行、对冲基金、保险企业、养老基金、包括政府信用支持在内的金融公司等大部分金融机构。

违反次级贷款冲击最大的是提供次级贷款的住房抵押金融机构，2007年2月，汇丰控股( hsbc )为美国子公司次级贷款业务增加了18亿美元的坏账准备金。 2007年4月，美国第二大次级抵押企业新世纪金融企业( new century financial corporation )申请破产保护后，30家次级抵押贷款企业停业。 下一个冲击是购买次贷rmbs、cdo的对冲基金和投资银行等机构投资者。 世界著名的投资银行雷曼兄弟破产，美林被收购，商业银行巨头rbs等欧洲大型银行国有化。 保险、基金等其他金融机构也作为次级贷款的参加者，受到aig资产和负债严重失衡等重大影响，最终由美国政府接管。 美国次贷危机升级为国际金融危机是因为美国的房贷资产从投资银行派生到其他金融产品并卖给了全球投资者，这种金融创新使美国的房地产市场和全球金融市场空前紧密地联系在一起。

次贷危机后，多家大型金融企业倒闭了。 因此，联邦储备系统采取了拯救一系列城市的措施。 到2007年，联邦储备系统资产负债表结构比较稳定，总规模顺利上升，持有国债超过联邦储备系统总资产规模的80%。 2007年金融危机发生后，联邦储备系统在资产负债表资产方面追加了以含有有毒资产(主要是住宅和商业不动产抵押贷款资产)背景的证券为抵押品的抵押担保证券( mbs )等项目。 为了挽救金融业，布什政权和奥巴马政权分别提出了“问题资产救助计划( tarp )”和“金融援助计划( fsp )”，总规模达到2.3兆美元。 联邦储备系统大量增资联邦国债和抵押证券。 目前，联邦储备系统资产负债表抵押担保证券( mbs )馀额达1.76万亿美元，占总资产的39.12%。 在不影响金融市场正常运作的情况下解决资产负债表内的许多复杂有毒资产是联邦储备系统未来的课题。

次贷危机暴露了美国监管体系的各种问题。 2009年，奥巴马政府提出了金融监管体系的改革方案，目的是“我们的金融体系由此变得更安全”，该方案被称为“博尔克定律”( volcker rule )。 沃尔克规则的本质是禁止银行进行与顾客金融服务无关的投机交易，其核心之一是禁止银行从事自营投资业务。 金融危机发生时，银行自营交易的风险集中在巨大的金融衍生品如mbs、cdo、cds等产品上，这些衍生品都有几十倍到近百倍的杠杆，给市场带来了很大的风险。 禁止自营交易其实是政府强制大规模“杠杆化”市场。

2008年次级贷款危机至今近9年，美国经济经过3次qe和零利率开始衰退，但欧洲的日本经济即使拿出qqe和负利率依然处于低谷，中国经济从此告别了高增长时代，拉丁美洲、澳大利亚 至今，次贷危机对世界的影响还没有完全消除。

从世界历史上几次重大房地产泡沫的事情来看，可以得到以下提示。

房地产是循环之母。 从经济增长的拉动来看，无论是快速发展中国家还是发达国家，房地产业都在宏观经济中发挥着重要的作用。 经济繁荣多与房地产主导的费用投资有关，每次经济衰退多与房地产泡沫清除有关。 比如1991年前后的日本，1998年前后的东南亚，2008年前后的美国。 从财富效应来看，在典型的国家，房地产市值通常是每年gdp的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，不能与股票市场、债市、商品市场、收藏市场等其他资产市场相比。 以日本为例，1990年日本所有的房地产市场价格都是美国的5倍，是世界股票市场总市场价格的2倍，光东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。 以中国为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是全年gdp的四倍左右，是股票市场市值的六倍。

二)十次危机九次房地产。 房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有很大影响，是典型的高杠杆部门。 这个世界历史上的巨大经济危机与房地产有关。 例如，1929年的大萧条与房地产泡沫破裂和随后的银领域危机有关，1991年日本房地产崩溃后20年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后，许多经济陷入中等收入陷阱，2008年美国次郎 美国1987年的股东灾害，中国的年度股东灾害，对经济的影响非常小。

3 )迄今为止房地产泡沫的形成是由经济增长、城市化、居民收入等基本面支撑的。 商品房的诉求包括居住诉求和投机诉求，居住诉求与城市化、居民收入、人口结构等有关，反映了商品房的商品属性，投机诉求与货币投入和低利率有关，反映了商品房的金融属性。 许多房地产泡沫最初是由基本面支撑的。 例如，1923年至1925年美国佛罗里达州的房地产泡沫最初与美国经济的景气和旅行的兴盛有关。 从1986年到1991年日本的房地产泡沫最初与日本经济的成功和长时间的繁荣有关。 1991年至1996年东南亚房地产泡沫与“亚洲经济奇迹”和迅速城市化有关。

4 )虽然时代与国家不同，但历史房地产泡沫走向疯狂的无一例外都受到流动性过剩和低利率的刺激。 房地产是典型的高杠杆部门(无论是申诉方居民抵押贷款还是供应方住宅企业开发贷款)，因此该住宅市场对流动性和利率极为敏感，流动性过剩和低利率大幅度增加了房地产的投机性诉求和金融属性，居民收入、城市 1985年日本签订《广场协定》后，日元升值继续大幅降低利率，以免给国内经济带来负面影响，1991-1996年东南亚经济在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂 中国自2008年以来，恢复了三个房地产周期，除了2009年、---经济中的高速增长、高速城市化等基本面支持外，每次都与货币的超发和低利率有关，年这一波尤为明显，在经济衰退的背景下最依赖货币刺激。

5 )政府支持、金融自由化、金融监管不足、银行放贷失控等起到了波澜不惊、火上浇油的作用。 政府经常基于快速经济发展的目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举基础设施吸引旅游者和投资者，1985年以后，日本政府积极降低利率刺激内需，1992年海南成立特区后，鼓励开发 金融自由化和金融监管不足，房地产流入了很多货币，1986年前后日本加快了金融自由化和企业债务融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商组成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚各国开设了资本账户 由于房地产的高杠杆属性，银行坏账失控倒油，房价上涨抵押金额进一步促进银行坏账，积极说服顾客抵押贷款、零首付、杠杆，在历史房地产泡沫的中银领域深入，房地产泡沫危机导致金融危机

6 )虽然时代和国家不同，但历史上的房地产泡沫的崩溃关系到货币的紧缩和增资。 风险在膨胀，泡沫越大破裂的可能性越高，调整也越深。 日本中央银行从1989年开始连续5次增资，限制房地产贷款和土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。 1993年6月23日，朱镕基宣布中止房地产企业上市，全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发表了《关于加强当前经济状况和宏观调控的意见》，海南房地产泡沫破裂。 1997年东南亚经济汇率崩溃，国际资本大幅撤退，房地产泡沫破裂。 从2004年6月开始，联邦储备系统在2年内连续17次提高联邦基金利率，2007年违反次贷合同大幅增加，2008年全面爆发了次贷危机。

7 )人口、城市化等基本面支援不足的话，房地产泡沫破裂后调整恢复时间会变长。 日本的房地产在1974年和1991年出现了二轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小，恢复力强是因为经济中速增长、城市化空之间、适龄购买人口的高位维持等提供了基本面支持。 但是，1991年前后第二次调整幅度大、持续较长的原因是经济长时间低速增长，城市化接近尾声，老龄化等。 2008年美国房地产泡沫破裂后，不像日本陷入失去的20年，房价再创新高的主要是美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济和创新机制等。

8 )每次房地产泡沫破灭，影响都很大，很深。 1926年至1929年房地产泡沫破裂和银领域危机引发的大萧条最终从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机发展成军事危机，给人类社会带来了毁灭性打击。 1991年日本房地产崩溃失去的20年，陷入了经济低迷、不良高企业、居民财富缩小、长时间通缩。 1993年海南房地产泡沫破裂后，必须处置长期腐烂的尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。 2008年次贷危机至今将近9年，美国经济经过3次qe和零利率开始衰退，但欧洲的日本经济出qqe和负利率依然处于低谷，中国经济告别了高增长时代，拉丁美洲、澳大利亚

9 )目前中国房地产表现出泡沫迹象，第一是货币现象，是未来房价趋势的三大前景。 年在经济衰退的背景下，货币的超发和低利率刺激了新房价的地价高涨，绝对房价已经上涨，世界前十二大房价城市中国作为快速发展中国家占了四席(香港、深圳、上海、北京)，地王频出， 那么，将来的房价还会上涨吗？ 未来房价的趋势评价可以转变为未来城市化、居民收入、货币自由度、利率高低的评价。 现在基本面还有一定的空之间。 例如，年城镇化率为56.1%，将来在10个百分点以上的空之间。 城市人口将增加2亿人左右，地区分化明显，2线高房价，有3、4线高库存。 -既然年房价上涨是第一货币现象，这个未来的关键在于货币紧张，房价走势可能有三个前景:第一货币政策回归中性稳健，加强对贷款杠杆和土地投机的监督管理，年末开始 二是继续实施衰退式货币宽松，实施货币超发和低利率，房价有可能不断创新高。 第三，无论是积极收紧货币(例如基于对通货膨胀和资产价格泡沫的担忧)，还是被动收紧货币(例如，联邦储备系统加息超出预期，汇率贬值和资本流出压力增加)，利率上升，房价调整压力。

副本来源:微信公众平台问鼎新三板