“李剑阁呼吁放开改善型住房诉求 十年后楼市拐点将到来”

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中央汇金投资有限企业副会长、申银万国证券株式会社会长李剑阁

搜狐银行新闻“中国金融论坛”将于5月14-15日在北京举行，本次论坛的主题是“全面深化金融体制改革和实体经济增长”。 搜狐网作为指定财经网(博客、微博)的联系媒体，用图像文字直播会议的全过程。 中央汇金投资有限企业副会长、申银国际证券株式会社会长李剑阁在记者招待会上表示，中国人民银行12日召开住房金融服务研讨会放出的信号非常积极，今年将确保7.5%的增长，维持国民经济稳定，确保金融体系整体稳定 但这次还不够。 城市最初的住宅贷款刚性的诉讼也有很大的诉讼，但是改善性住宅的诉讼在增加。

据相关数据统计，中国拥有住房率的城市居民拥有住房率已经接近90%，世界上第二大，仅次于新加坡。 也就是说，不管你住的大还是小，住的还是坏，90%的家庭都已经有住房了。 性住房的改善什么时候能缓和政策，这是第二套，可能是第三套。 他孩子长大了，没有结婚，但是为了分开住，这个时候必须考虑改善性住宅什么时候能开放。 我期待着这个。

李剑阁强调，在这个过程中必须在所有稳定的房地产措施中防止一个问题，房地产业的价格不能大幅度开放数千万美元，这种反弹会逆转整个舆论。 另外，从长期来看，在中国的老龄化程度超过今天的日本之前，随着中国人口结构的变化，10年后房地产拐点一定会到来。

发言实录:

李剑阁:早上好。 刚才主持人乔把我的主题告诉了大家。 我们事先传达了信息。 我一定不是房地产专家。 今天是金融论坛，所以其实我们在谈论房地产和金融的关系。 如果有一个主题的话，昨天我想了两句话。 也许作为今天演讲的一个主题是释放刚性的诉求，稳定市场的期待。 稳定房地产其实就是稳定金融。。 刚才乔先生已经说了我这话的第一复印件想说的意思。

目前，中国金融业面临着各种挑战。 例如，我们前几天在清华大学召开全球金融论坛时，列举了许多金融业面临的挑战。 比如，筹资银行的问题，网络金融的问题，社会资本包括外国资本进入的问题，对外开放的问题。 而且是我们国家面临的三个时期的重叠。 一是经济结构的转型期，经济增长的转移期，还有几年前刺激政策的消化期。 我认为我们面临的课题既有遥远的想法，也有相近的担心。

我想最近对现在金融业的担忧也有几个，房地产业现在能否维持一定的稳定增长，或者维持其稳定是金融业稳定的紧迫问题。 刚才也提到了中央银行最近12日开会，稍后再提到。

根据最新的统计数据，当然乔先生有些专家制造的恐慌，确实从全国范围来看，有些宏观数据确实表明我们的房地产进入了困难时期。 例如，今年4个月前的房地产销售同比下降7.8个百分点，房地产新开工项目同比下降22.1%。 过去年初还是销售的黄金期，根据去年我们的数据，特别是年数据，房地产建设、房地产销售、住宅装修等相关产业占中国gdp的23%。 这个比例对现在的中国gdp来说增长贡献率非常高，这个高度可能是需要调整的问题，这是现状。 这个比例根据国际比较，高于曾经世界上一些房地产泡沫崩溃的几个国家的最高峰时期。 例如，高于美国最高峰的时期，在历史最高峰的时期，房地产业在gdp中没有那么高的比例。 西班牙的房地产泡沫破裂，高峰期也很高，是爱尔兰。

从这个立场来说，我们中国的gdp对房地产业的依赖性和关联性很高，所以昨天看到数据也很吃惊。 我几乎不敢相信他是真的，但我在权威刊物上引用了这个数据。 年到年中国水泥的总产量超过了美国20世纪1世纪生产的水泥总量。 但是，这可以理解中国每年增加的城市生活人口那么多，每年新建的房子那么多，可能和人的基数有关，和我们现在的快速发展阶段有关，但这个数据确实令人吃惊

由于经济整体增长率下降，前面提到的经济增长率转移期和社会整体的心理期待发生变化时，诉说这个市场疲劳的信号也变得明显了。 例如，社会零售总额在3月份增加了12.2%，但在4月份下降到了11.9%。 克强总理说一些硬件指标测量了gdp的增加，电力是其中的重要项目，电力消费在4月份也比3月份下降了。 所以，为了防止经济增长过快下跌，招致系统性的金融风险，要开始全面关注房地产市场的状况。

刚才乔先生谈到了媒体有时放大部分，不真实这一点。 他谈了杭州房地产的尾盘销售。 这一定是房地产销售的惯例。 但是你一定把这局部的事情说成是所有的性问题，扩大了房地产现在面临的状况。 这是因为人们对房地产的信心和整个金融都变得不稳定。 确实，比较大面积的统计数据，中国二三线城市的销售确实在下降，库存管理能力可能在上升。

根据美国卢比世界经济指数的数据，中国的银行贷款在房地产行业占中国金融系统整体的30%，30%的贷款抵押品大部分是房子和土地。 今年第一季度房地产产业整体资金来源从去年同期的26.5%下降到6.6%，下降了20个多百分点。

所以，确实出现了有点小型的二三线城市，当然，有些房地产开发商也可能资金链断裂，导致债务违约。 当然这肯定是个别现象和少数现象，但在通常情况下也有可能发生这种现象，并不是现在突然发生的，有可能发生在过去的所有时间。

去年我们在会议上上海房地产管理局的老领导在上海房地产开发商座谈会上记得他的话。 我在上海做了几十年的物业管理工作。 我多年来上海有三分之一的房地产经纪人在医院。 1/3在法院还活着。 那可能是房地产的生与死非常正常的现象，但确实现在对于集中的发生，还有可能是媒体在某种程度上开发的。

在个别房地产的资金链断裂而发生债务不履行的情况下，他有可能产生风险溢出，或者提出影响整个社会的心理期待。 这家银行密切注意房地产商的贷款，所以他在困难的时候变得更困难，银行在雨天收回伞，太阳出来后他借伞，银行就是这样，全世界银行都是这样，贫穷的爱丰富，你的日子是他啊 如果这种情况继续使他迅速发展，将对全国房地产业产生巨大冲击。 然后相反银行打算治疗我，最后受伤的是银行自己，金融业本身。 也就是说，如果房地产的房价进一步大幅下跌，就会产生整个社会进一步下跌的心理期待。 本来想买的人可能不买，但和股票一样，他有时买不买。 当然，股票和不动产是不同的。 房地产没有刚性的诉求。 股票没有刚性的诉求。 股票有赚钱的可能性。 我不会赚钱。 我可能不买。 我可以一辈子不买股票生活。 我一辈子不买房子，至少需要租房子。 如果房地产受到巨大冲击，可能会给房地产本身带来非常严峻的形势。 最后反过来影响金融体系。

中央现在我说的三期重合，因为几年前的刺激政策处于消化期，中国领导人包括党中央领导人、国务院领导人和中央银行领导人，在各种场合，我们确定不制定2008年那样的大规模刺激政策。 而且，不管你说什么，发生什么，我们国务院和中央银行都要保持宏观调控的定力，害怕被风吹得波浪，我必须稳定在钓鱼台上。 但实际上中央领导人也在各种场合下，我们需要面对宏观经济中发生的问题，进行微调。

特别是前几天，周小川总裁在清华大学论坛上陈述时，被中央银行问及是否在货币政策上进行反周期的调整。 他说其实反周期的微调总是每月每天进行。 有人说我们还看不到中央银行在做什么，周行长不管你看还是不看，我每天都在做，当时也引起了大家的笑声。 所以微调其实我们没有出台大规模的刺激政策，但微调实际上经常发生。

因此，我的理解是本月刚过的12日，中央银行组织了十几家商业银行召开了住宅金融服务座谈会，这是微调的动向。 中央银行对宏观经济的微调包括利率手段、价格手段、数量手段等多种手段，其中也有世界中央银行使用的是窗口指导的手段。 窗口指导是研讨会形式，座谈会形式，中央银行表示一种态度，我指导，我没有出任何钱，我没有出任何政策，我表示一种态度，是窗口指导。 我理解12日中央银行召开这个会议是世界中央银行通常使用的一个方法是在窗口指导下向金融系统，特别是银行系统发出信号。

那么给银行什么信号呢？ 这是我总结的，刚才说的我的主题是释放刚性的诉求，稳定市场预期。 这个市场主要是对房价的期待，市场的稳定，对社会整体房价的期待。 释放刚性的诉求。 由于中央银行12日提出的五项要求，他必须经常围绕城市居民第一套住房贷款放宽优惠，必须加快，所以我读了这五项要求，基本上表明这些信号。 他第一套说话，在我之后说我的意见。

在此期间，各地出台了一系列限制。 众所周知，为了控制房价，上届政府每年调整房价，房价每年都在上涨。 所以，如果你有点刚性的话可能会一直租房子。 他本来想买的。 我觉得国务院的话是算数的。 你调整后再买。 许多最初的信贷指控受到抑制，而且我们银行对房地产贷款的条件越来越苛刻，因此刚性的诉讼受到抑制。 我想我在12日的研讨会上发出了第一个信号。 就是让他迅速释放老百姓现在抑制的刚性诉求。 也给房地产业和社会以确定的信号。 如果中央银行采用这个政策的话，我希望房地产不要发生太大的变动，不会发生断崖式的下跌。

中央银行提出的五项要求让我在这里简单地说，一是优先满足从普通商品房首次购买贷款的指控。 第一个是第一次，第二个是自住，第三个是普通住宅。 以前除了普通以外，对于更高级的房子，限价购买对房地产和开发商有很多要求，这是暂时缓慢的过渡。

其次，合理明确第一笔贷款的利率实际上是在你的商业银行能承受的范围内考虑薄利并考虑这个贷款水平。 也就是说，为了能再打折，你们自己看着办吧。 因为为了抑制家里的诉讼，从几年前开始房贷的利率就在上升，包括最初的贷款在内都在上升。 现在告诉所有的商业银行，必须考虑民生，相对于第一次贷款有多低，在你的允许范围内。

第三，必须迅速批准，及时发行。 我认为这也是在感受到房地产市场的出现状况后，中央银行必须比较迅速地反映出来的。

第四，必须严格执行各项规定，防范风险。 你们还是要按照有关规定执行，防止风险。

第五，在中央银行网上的谈话比较简单，有些媒体报道比较多也比较复杂，在这个过程中要关注社会热点。 如果媒体发现对商业银行不利的舆论，中央银行必须立即采取措施。 有人说你为难了，你马上说我没为难，你可以按照规定我贷，马上反映。 商业银行在这一部分成为热点，以免成为大家的批评对象。

我个人认为，这12日研讨会释放的信号非常积极，对确保今年7.5%的增长、维持国民经济稳定、维持金融体系整体稳定有很大好处。 也有利于诉诸刚性，开放贷款后也有利于改善平民民生。 但是我觉得这次还不够。 这是我个人的观点。 我个人认为现在城市的第一笔贷款是刚性的诉求，也有很大的诉求，越来越多的诉求是改善性住宅的诉求。 我已经有房子了。 根据我看到的统计数据，中国拥有住房率的城市居民拥有住房率已经接近90%，世界上第二大，仅次于新加坡。 在这种情况下，事实上，90%的城市居民无论你住的大还是小，住的还是坏的，你90%的家庭都已经有住房了。 在这里改善性住宅什么时候能放宽政策？ 这是第二套，可能是第三套。 他孩子大，没结婚，但分开住。 这个时候必须考虑改善性住宅什么时候能开放。 我期待着这个。 改善性住房的指控有一些好处。 在提出新的城市化运动中，进入新城市的居民他和原来的居民有阶梯状的诉讼。 你住在条件好的房子里，腾出坏房子，相对坏的房子对刚进入城市的人的购买力很适合他的购买力。 不是人家，做个好房子，形成阶梯状的控诉。 有利于激活二手市场和租赁市场，给整个房地产业带来更好的形势。

最后，我想私下谈谈两个观点。 一是在这个过程中为了稳定所有不动产的措施中，必须防止一个问题。 也就是说成千上万的房地产业的价格不会大幅度开放。 这种排斥会逆转整个舆论。 其次，在这里的我也观察了很多房地产商。 因为我们现在国务院正在采取房地产措施。 他是为了刺激几年前的房地产热和政策消化期而采取的短期应对措施。 从长期来看，再过十年房地产拐点一定会带来中国的人口结构。 在昨天的研讨会上，在中国的老龄化程度超过今天的日本之前，日本的大量房子空被放置的理由是什么？ 人老了，住不了那么多房子，年轻人少了，房子多了，这种情况在中国十年后一定会出现。 我告诉房地产商，你这个企业要开一百年的老店，你永远不能盖那所房子。 房子再有50年的寿命。 如果房子饱和后50年后可以倒塌旧房子，盖你的新房子。 世界上有一百年老字号的房地产商吗？ 李嘉诚早就转型了，他开始进入其他领域。 房地产商的变革是迟早的事，这次为了宏观经济的稳定，房地产稳定，为了金融稳定，房地产商和房地产业需要采取措施，房地产商的变革也迟早会进行。 谢谢你。