财讯：北京山水文园成千上万级豪宅烂尾背后： 三家信托被套超40亿均为通道

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原标题:北京山水文园数千万级豪宅烂尾巴后面: 3家信托超过40亿套，全部为通道开发者进行“无证”销售。

山水文园东园楼盘整体房屋全部权利备案时间跨越12年，预计备案的售价钱也从2007年的1万平均上升到2019年末的10万元1平方米。

有时，住宅企业的变革一辈子过去了，高层客人就像前世的幻影。

北京东三环十里河弘燕路，山水文园中园北门旁边，矗立着约三米的指路石碑。 石碑中间刻着介绍词。 山水艺术街道位于国家级文化产业创新区的辐射范围内，以“山水美术馆”为核心。 然后，我想和保利拍卖、李可染艺术基金会、张艺谋、王刚、吴宝庆、马未都等文化大家合作，以世界视野建设。

介绍语下面刻着大尺寸的“山水美术馆”，沿着箭头所示的方向过两个红绿灯十字路口就是山水美术馆，美术馆嵌入山水文园东园的西北角成为墙壁，烂尾巴项目“山水文园五期二段”在东园内部的西南角

现在，烂尾项目的毛坯被贴在施工机构上，表示对工程费用拖欠不满，山水美术馆和李可染艺术基金会美术馆等底商的入口也于去年11月4日张贴了法院的强制执行通知，申请执行人突然写下长城的新盛信托，

长城新盛信托这一规模的38亿还没有完全到期的单一种类的信托计划，由于开发商的资金链断了，提前进入了资产处理阶段。 同样被法律起诉是因为国民信托和五矿信托。

通过这个位于黄金地带的豪宅项目，实际统治者李辙筹集了大量资金，在文旅领域做了老虎般的操作后，卖掉资产，引进战争，走上了拯救自己的道路。

深入参与上述融资项目的知情人士对21世纪的经济报道记者说，目前的情况是，除了李辙进入文旅领域失败的理由外，第一年其压板舍不得出售，以每9万平方米的备案价格持有预售证，

三家信托企业超过40亿

山水文园项目总建筑面积超过一百万平方，沿弘燕路以东依次有西园、中园、东园三个独立排列的花园社区，分五期建设。

其中，山水文园东园又称弘燕山水文园，由山水文园3期和5期组成，5期细分为3段3个楼盘，山水文园5期2段项目又称“山水文园九御”项目，是山水文园项目整体结束的作品，即

根据公开的审判文件，现在和五期二段一起被留置的是三家信托企业，都起诉凯亚，21世纪的经济报道记者，这三家信托都作为通道的作用参加，按照委托人的指示行动，自主的 这也可以从审判文件中看出。

最初起诉凯亚的是恒丰银行，法院于年1月21日立案，国民信托以第三者身份参与，期间以各种理由撤销起诉上诉，根据11月10日公布的管辖民事裁定书，国民信托与凯亚签订了“嘉泰4期单一资金信托抵押合同”

据21世纪经济报道记者工作内的一位人士透露，恒丰银行于去年3月通过国民信托设立了“嘉泰4期单一资金信托”，规模为2.5亿元，期限为2年，到期后，恒丰银行直接从国民信托所接受了债权。

恒丰银行立案后，五矿信托于年4月29日向法院呼吁保全前财产，要求冻结凯亚及相关企业银行账户的存款，如果存款不足，没收、没收其持有的相应价值的其他财产。

另外，浦发银行北京分行出具保证书，保证金额为7.6亿元，为五矿信托的索赔前财产保全提供全额保证。 由此可见，目前这笔贷款馀额为7.6亿元。

21世纪的经济报道记者调查了五矿信托官网，“五矿信托山水凯亚信托贷款单一资金信托计划”于年1月27日成立，规模为10.4亿元，期限为3年。

到了年末，长城的新盛信托也开始进入凯亚强制执行程序，有开头出现的法院告示。

公告称，北京市第三中级人民法院已经没收了凯亚名下的山水文园东园1号楼、2号楼、3号楼共计34处房产，目前计划处置这些财产。 记者和山水文园附近的经纪企业的员工聊天，得知这次没收的34处房产都是凯亚所有的底商房产，没有接触1、2、3楼的住宅。

在现在的东园，五期二段因资金链断裂而停止销售。 五期三段是年销售的，很多业主也入住了，但据很多中介说，三段土地以前被整个凯亚抵押了。 现在住宅生产证明书没有落地。 除此之外，东园剩下的楼盘都产权很清楚。

通过告示中记载的事件编号，21世纪的经济报道记者在中国的执行新闻公开网上进行了调查。 该事件的起草时间为年7月8日，执行目标为33.07亿元。

年11月22日，长城新城信托作为受托人于年设立了“长城新盛北京山水文园特定资产收益权单一资金信托项目”，规模为信托规模38亿，项目期限5年，交易对象为凯亚及共同债务人山水文园邢湖房地产开发有限企业。

其中抵押物包括三个区块，一个包括凯亚自有的山水文园东园五期一段现房商业项目和相应分配的商服用途国有土地的采用权，即上述没收的1-3层底板。 二、东园五期二段86229.69平方米的建设工程和相应的43982.72平方米的住宅和地下车库用途国有转让土地的采用权(其中17、18、19、20、31号大楼已经取得住房抵押，共计46699.69平方米)。 三是肯尼亚拥有的整个“金海湖碧波花园”项目正在建设工程和土地。

仅2005年，凯亚通过信托通道获得的融资总额就达到50.9亿元，一旦达到烂尾，信托和幕后委托人就超过了40亿元。 一位业内人士对21世纪的经济报道记者推测，这些信托资金的用途中，除了单一项目贷款外，还有一些应该属于流动资金贷款。

对于内置于内部的金融机构来说，由于这个项目的抵押价值很高，后续处置是乐观的，由单一机构的投资者投资，不会发生信息表现的问题。 与此有关的信托干部认为，现在最值得担心的是被骗的业主怎么办。 “明明付了房费却签订了借款合同，不是房费合同，而是直接给凯亚打电话，没有进入监管账户。 这我们也控制不了"

转换的“无证”销售

“山水文园五期二段”爤尾项目围栏外的工程卡，开工时间为2007年3月1日，竣工时间为2019年12月30日，这期间，见证了凯亚背后山水文园集团在北京豪宅市场迅速崛起和进入文旅产业的第一大历史

凯亚控股股东是李辙及其女儿共同持有的山水文园投资集团有限责任企业。 山水文园集团从2001年开始因山水文园住宅项目而闻名，定位高端住宅，之后在北京开发了金海湖碧波别墅项目、山水广场(山水白金宫)公寓项目、山水雅诗阁服务公寓项目等

年，山水文园集团与美国六旗集团签约，打开了进入文旅产业的大门，获得了浙江海盐文旅小町项目、重庆市三角山区文旅小町项目等。 李辙在年博鳌亚洲论坛参加期间接受腾讯网采访时表示，山水文园正在从高质量的住宅开发商转向涵盖健康、文旅、金融、媒体等产业的多元化公司。

其背后是越来越紧张的资金链。

某山水文园集团财务部的前员工预计山水文园拥有的公寓项目资产本身很优秀，但由于各种经营问题，没有让企业产生正现金流。

文旅产业是投资周期长、收益率慢的项目，各地签约的小镇开工以来，工程费用的拖欠问题出现了好几次。

据上述原职工透露，“山水文园五期二段”建筑面积约10万平方米，从年开始建设，年主体楼已经基本建成，但山水文园集团停止建设棋盘，首要原因有两个。 一是因为东园的土地当时整体拥有，在其他楼盘销售完毕的背景下，“山水文园五期二段”项目的销售只有一半会触发土地增值税清算条件。 二是李辙想在几年内把房价翻倍。 2019年发售也是因为资金紧张。

深入参与上述融资项目的知情人士对21世纪的经济报道记者说，目前的情况是，除了李辙向文旅领域转换失败的理由外，第一年其压板舍不得出售，以每9万平方米的备案价格持有预约证，

记者整理了北京市住宅和城乡建设委员会官网备案新闻，从2007年开始，到年12月10日，山水文园东园整体楼盘、房屋全部权利登记在册共计22栋，除“山水文园五期二段”外，其馀楼盘已经

山水文园东园楼盘整体房屋全部权利备案时间跨越12年，预计备案的售价钱也从2007年的1万平均上升到2019年末的10万元1平方米。

2019年3月，山水文园集团召开发布会，为“山水文园五期二段”项目取名为山水文园九御，与利兹行、链家、我爱的房子等9家房地产商签订合作协议，制定了单盘、单年、60亿的销售目标，

大量起诉肯尼亚的审判文件还包括多个房地产商追讨拖欠的销售佣金。

据上述知情人士透露，目前“山水文园五期二段”项目的大部分楼盘尚未出售，销售的回流资金一部分已进入信托监督管理账户。 凯亚承认销售中有违规行为，有些销售款没有进入监管账户。

到目前为止，2019年7月，多家媒体报道称，如果现房展示和开发者承诺补充购买合同，多个业主将与凯亚签订不同版本的“借款合同”和“购买意向合同”，支付金额从百万达到数千万。

这些贷款资金没有列入信托监督账户。 上述高管表示，目前李辙要求引进合作者活跃的尾巴项目，加快了库存资产的处置。 例如，在今年内，浙江海盐项目已经销售给融创，转让了北京山水雅诗阁服务公寓的所有权。

21世纪的经济报道记者在实地访问中获悉，蔡亚已经把北京山水文园物业管理服务有限企业卖给了合信智慧(北京)物业服务有限企业。 启宝说，这条工商变更消息发生在去年7月28日。

据中国执行新闻公开网报道，截至去年12月11日，李辙因未履行支付义务而执行的债务目标超过36亿元，债权人包括厦门银行北京分行( 7607万元)、长城新盛信托( 33亿元)、浙江商业银行( 2097万元)等 凯亚的执行事件有78起，()北京03执行1676号的执行目标达到2亿元，其余目标主要在数千万和百万区间。

(作者:朱英子:曾芳)