财讯：北京楼市悄然回暖 新房项目火热厮杀

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作者:孙梦凡宋然

[根据贝壳研究院的数据，年国庆节假期期间，北京二手房市场量稳定，日平均成交量比去年同期增加了约80%。 ]

在曾经振作无数房地产经纪人回来的北京楼市，出现了一点新的变量。

据第一财经记者介绍，从11黄金周开始，北京的一些项目提供了8.5折的优惠，优惠一直持续。 另一方面，纯商品住宅项目以较高的价格在地区板块重新开始了“定价”。 除了价格，各项销售额也冷热不均。

从价格到销售量，北京新房市场根据“限制竞争房”和“纯商品住宅”分为两个阵营。

二手房市场也同样有暗流涌来。 贝壳研究院的数据显示，年国庆节假期期间，北京二手房市场量稳定，日平均成交量比去年同期增加约80%。 上述机构指出:“近年来改善型住宅交换的呼声高涨，二手房市场的成交量同比上升。”

“317新政”以来，北京楼市在低温周期调整了3年。 现在拐点出现了吗？

新房市场冷热不均

在北京新房市场，黄金周这个降价的急先锋是限制竞争室。 在竞争激烈的亦庄新城板块，招商舆珐府降价空期间已经超过50万元，绿地海珀云翡翠的优惠房源优惠力达200万元，8.5折优惠更席卷了大部分限制竞争房产品。

在纯商品住宅市场上，有点典型的项目表现与限制竞争室完全不同。 颐和园和金茂府在开盘当天成交202套房来源，商品值约50.6亿元。 融创香山壹号院、北京金茂府都取得了很好的销售成绩。

除了价格“对立”，市场对两住宅的认识度也大不相同。 房山旭辉城入市以来打折销售，但销售情况依然令人担心。 在北京，以亦庄新城、门头沟、顺义、青龙湖等为代表的几个板块，“滞销”现象也同样非常严峻。

“因为这些板块的供应量太大，地区内的供应超过需求的现象比较严重，供求不平衡。 ”。 合硕机构首席分解师郭毅还说，这些区域在地理上不优秀，从交通到辅助都有不完善的地方，对买家没有什么魅力。

事实上，这种现象已经持续了两年。 从2019年下半年开始，北京土地出让结构悄然变化，从过去限制竞争住宅区的统一天下逐渐转移到纯商品住宅区占据核心，这种变化是当前局面的根本原因。

这是因为今年可以说是北京商品住宅的回归元年。 郭毅说，“在热点领域，产品的构筑、建筑审美、空之间规模感和居室功能的细节的构筑和提高，满足了追求高品质的终极改善家庭的需要。 这是因为取得了很好的销售业绩”。

现在这些住宅项目以比周边限制竞争房高1万元的价格发售，而且取得了比较好的销售业绩，向市场传播了不同的价格预期，形成了新的价格基准效应。 郭毅认为，在这样的背景下，整个区域的价格会上涨，牵引一部分竞争室的脱化速度。

这就是北京楼市“变暖”声音的由来。 但是业界专家认为上述“变暖”有一定的幻想，市场的本质依然稳定。

根据贝壳研究院的数据，北京新房市场每年1~9月商品住宅的累计供应面积为525万平方米，比上年上升8.8%，累计成交面积为475万平方米，比上年减少4.9%，9月份成交平均价格为46546元/平方米。

业界专家对第一财经说，总体来看，供给过剩的局面没有改变，特别是北京的土地供应量一直很大。 申诉方也比较稳定，限购贷款正在严格执行，呼吁部分购买者因资格和资金问题不能马上释放。

因此，基于目前供应过剩的状态，一点局部热点商品住宅项目只是设置了局部价格基准，不能拉动市场整体价格的上涨。

目前北京市场结构鲜明:分化严重，有些热销项目建立了新的价格尺度，还有一些项目由于地区、质量、地区竞争环境激烈等原因，整体价格水平保持在相对较低的状态。

郭毅说，这种情况可能会随着销售项目的脱化而缓和，缓和周期比时间长是因为这些领域整体的库存压力很大。 我认为区域内严重的库存压力是因为形成了下拉作用，冲击了房价上涨的区域。

将来，市场将保持这种冷热交错状态，即典型案例的热销和整体市场情况的降温，典型领域的房价上涨，整体市场的房价稳定下降。

二手房成交有望创新

与新房市场的杀戮态势相比，下半年以来，北京二手房市场悄然变暖。

中介王琳显然感受到了这种热度。 10月5日，客人联系我要看房山区别墅的房源。 这里离北京市中心70多公里，小区被湿地公园包围，名副其实是“远郊”，房源在5月挂牌后无人问津。

突然来的看家人，她很吃惊。 “这楼下是小区总额最低的一套，业主正在考虑赶紧销售，降低报价。 现在小区出售25套二手房，报价从345万元到900万元不等，暂时没有成交记录。 ”。

王琳只是这个热浪的参加者之一。 贝壳研究院的数据显示，十一假期北京经纪人的“总带见量”突破5万次，同比增长2.96万次，是全国最高的。 回龙观、望京、双井商圈带热度最高，排名城市商圈top3。

早在年初，市场还是另一番景象。 今年第一季度北京二手房上网本量为22231套，创下了去年第一季度以后的新低，王琳负责的商圈带一度停止。 再追溯到2019年市场也同样在低温下进行，业主的价格调整行为屡见不鲜。

但是，从第二季度开始，北京二手房的上网本量增加了一倍，环比增加了132.6%。 到第三季度，网络签名量达到49671套，环比第二季度增加6.6%，比去年同期增加33.84%。 我们家研究院将现在的市场表现总结为“317新牌局”以来的最佳时刻。

“年《317新政》后，北京二手房价格下跌，市场降温极为明显，但近三年来，今年第23季度市场总体与年同期不伯仲，略高，热度近三年相对较高”。 我爱家里的研究院。

据上述研究院介绍，楼市迄今为止受到了冲击，但疫情发生后，在累积的控诉下迅速恢复。 第二季度市场成交急剧增加，受网签延迟的影响，第三季度网签量也持续上升。

郭毅告诉记者，现在新房市场的降价促销，提高了市场整体的诉求，一部分购买者的销售旧意愿增加了，市场的活性化度明显提高了。

另一方面，市场逐渐改善，一点点新上市的商品房带来了高房价标准，一些社区价格企业稳定上升，推进房东挂牌的来源，促进了一些买家的底价入场。 供求两个层面共同推出，推进二手房市场活性化。

感觉到市场热的变化，已经有买家在蠢蠢欲动。 “我想要朝阳区成交价在400万元以内的房子，租赁比高的住宅，老小区必须顺便等拆迁，改装差学区，进行纯投资”10月20日，在某中介平台运营商集团购买者说。

值得注意的是，现在的北京市场正好以改善需求和客流量为中心，短期内赚差额和吃房租可能不是经济上的“买卖”。 一位中介告诉记者，由于租金收益不好，有业主想出售望京的住宅资源，但挂牌的这半个月降价了48万元。

根据我家北京地区的数据，第三季度北京市整体二手房成交平均价格为56028元/平方米，环比下跌1.90%，同比下跌0.86%，比历史最高点低一成左右。 “近三年的平均价格基本在5.6万元左右变动，是历史上最平稳的时期。 ”。

房天下( nyse: sfun )的数据显示，10月北京二手房价格下跌0.39%，稳定的价格反而为刚需集团提供了乘车的好时机。

克瑞考虑到北京楼市疫情的影响，单月二手房网签量连续5个月在1.6万套以上，加上年末业绩冲刺，今年全市二手房成交数量预计突破16万辆大关，创“3·17新政”以来的新纪录

但是郭毅认为，这个行情只是市场逐渐复苏中的小周期。 目前，北京新房市场有6万多套库存，新房市场供应量增加，二手房市场流通房源量持续增加，为整体市场库存上升、周转率下降和房价企业稳定形成了客观的市场环境。

贝壳研究院表示，第四季度二手房市场的政策环境更为紧张，房贷利率触底后，或随着银行资金价格上涨略有上涨。 年末的季节性反弹力不强，第四季度成交预计将继续下跌，要点城市价格普遍平稳。

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