财讯：北京山水文园成千上万级豪宅合同骗局警示录

本篇文章5345字，读完约13分钟

谁最能代表中国经济提高的力量？ 在10大经济年度的人物选定盛行中，谁是你心中的top10商业领袖[点击投票]。

资料来源:中房顶

山水文园九御销售中心

“北风多次往返变冷，稀疏的树摇晃空半绿黄。 ”北京山水文园·九御120户数千万级买家遭遇合同陷阱，更能体会这种彻骨寒冷。

11月4日，张贴在小区部分大楼楼的法院不仅使签订了抢夺毛坯房的30多个家庭预售合同的购买者的背凉了，而且使很多只签订购买意向书的购买者绝望了。

11月20日，寒风凛冽，北京东三环附近的山水文园东园(九御)卖场中心很冷，买家黄先生匆匆推门而入，黑暗大厅的三三两个留守者在大沙发上留下巢穴，懒惰地迎来了看不到希望的一天。

“现在，销售中心被用作社会事务协调中心，接待每隔3差5次商谈事件进展的买家。 ”。 小黄的话里表现出一点无奈。 从去年7月买房开始，他在这里来回走了好几次。 “没想到北京也有这样的烂尾巴室。 北京的房地产开发相对规范，监管也很严格。 这是大家潜意识里的认识。 ”。 他一再强调，现实超出了他的预料。

据他透露，2019年7月用1200万元全款购买山水文园五期九御二段房产，承诺今年10月精装交货，但到了今年11月，他购买的不动产身份证不完整，被债权人长城的新盛信托没收，最近司法

和黄先生处境相同的是120家买家，几次集体维权、信访后的僵局没有打破，只能无力地等待司法诉讼，迎来转机。

山水文园位于北京市东三环十里河弘燕路的黄金区划，早年山水文园投资集团有限企业(以下简称“山水文园集团”)以低价套袋，儿子企业山水文园凯亚地产开发有限企业(以下简称“凯亚地产”) 110家。 但是，文旅地产前期投入大、收益周期长的盈利模式使其年轻时的沉积物难以继续下去，资金受到挤压。

因此，审查手续不完全的山水文园(五期二段)九御项目作为山水文园数量少的高质量资产，于去年年初包装销售，实际上，该项目的部分大楼早于去年，被山水文园集团抵押给长城新盛信托。

现在开发商几乎失去了联盟，债权人长城新盛信托向法院申请没收申请拍卖，使签订阴阳合同的许多买家陷入了困境。

11月30日，中国房地产新闻记者多次致电山水文园集团董事局主席李辙、长城信托，但没有回应。

12月2日，北京德恒律师事务所律师吴昕栋在接受中国房地产新闻记者采访时表示，对凯亚房地产适用预售许可证，擅自销售没有预售许可证的商品房是违法行为，必须由主管部门调查。 关于阴阳合同，对于购买必须根据签署的购买意向协议书复印件选择合适的救济途径的“五期九御项目”没有预售许可证的购买者来说，很难主张商品房客户的优先权，只能作为普通债权人受益。 对于购买者和凯亚房地产的纠纷，其本质是民事纠纷，必须通过司法途径处理。

我也去

适用预售证明书

“这个地区土地的稀缺性自不必说，失调的供求比对于想住在这里的买家，基本上只有选择二手房的现实。 永远不会有买九御这个现房的概率吧。 那个东三环没有匹敌的地理区域，充分看到稀缺性和上升的潜力，错过了很遗憾是一生”当时山水文园九御项目的宣传语句很煽情。

包括北京四环内的高端住宅项目、朝阳公园板块、朝青板块、国贸板块、双井板块、欢乐谷板块等在内的整个北京东部地区，已经没有所有手的现房，是北京老牌高端项目山水文园·九

现房展示和开发商在2019年5月签订购买合同，承诺每年5月和10月分两次交付住宅的情况下，100户以上的购买者从年到2019年，与凯亚不动产签订了不同版本的“购买意向协议书”和“借款合同”。

根据公开资料，2019年初山水文园九御公开推盘分别为塔20#、28#、板楼18#、19#、29#、30、双层拼写别墅17#、31#，面积为146~495平方米。 平均价格为8.5万~10万元/平方米，合计金额为1200万元，预计交货时间为年5月31日。

凯亚地产没有取得所有的预售许可证，因此销售时没有与购买者签订正式的购买合同，但向购买者承诺在去年5月31日前进行网签和精装的交房。

但是，迄今为止，凯亚地产尚未履行与买家签订《北京市商社现房买卖合同》的约定，另外，未能精装房间。 其中，18日、19日、20日和28日的大楼已经关闭，建筑外墙面图全部完成，窗户安装完毕，进行内部辅助工程。 目前工程进展非常缓慢，部分水电管道安装，基本处于空白状态。

根据黄先生提供的资料，“业主根据北京市不动产登记新闻的咨询，现在所有的房屋都被抵押了，一部分房屋被没收了，但大部分购买者购买的房屋连销售许可都没有，而且整个大楼甚至竣工检查都完成了，

北京市自规局朝阳区分局通知书购买者提供

中国房地产新闻记者根据北京市住建委网站的咨询，19号楼共计52套房，已经销售了50套，其中20户已经完成上网本，13户已经预约，办理上网本的过程

“剩下的公开出售楼没有取得预售许可证，适用19号楼的预售许可证。 ”。 黄先生说。

很多业主无法理解的是，“山水文园集团多年开发的楼盘有严重的违法行为，相当多的房屋审批手续不完整，无法办理不动产证书，不能正常转让。 有些房屋在没有合法审查手续的情况下违章建造，监督管理部门显然没有监督管理能力，有不能履行责任的情况”。

对此，北京德恒律师事务所吴昕栋在接受中国房地产新闻记者采访时表示，根据房地产及商品房销售的相关规定，房地产开发公司必须对商品房预售取得预售许可证。 凯亚地产适用预售许可证，擅自销售没有预售许可证的商品房是违法行为，建设行政主管部门可以停止预售、补充手续，没收违法所得，并处已经收到的预付款1%以下的罚款。

我也去

阴阳合同的陷阱

“回顾一下，其实开发者从适用预售证到签订借款合同、签订购买意向书，都有计划设计的陷阱。 ”。 老黄对自己的处境很为难。

据购买者称，凯亚地产以交付精装房为魅力饵料，以各种约定为手段，欺骗购买者与所谓的“购买意向协议书”签订了“借款合同”，但到期后背信弃义，无力拒绝了交易约定。

根据黄先生提供的凯亚地产(甲)和购买者(乙)于2019年7月30日签订的购买“协议书”，甲乙双方鉴于2019年7月30日乙方向甲方提供借款，签订了“借款合同”，因此双方协商签订了购买意向协议书 乙方看到位于北京市朝阳区弘燕山水文园28号楼x号房屋(最终根据公安行政管理部门审查房间号)，将来有购买意向，最终面积以双方签署《北京市商品房现房买卖合同》的约定为准，总合同价款1000

根据另一个买家提供的《借款合同》，经过甲乙双方的友好协商，关于乙方向甲方提供借款相关事宜，乙方自愿向甲方提供借款，借款用于甲方的经营。 双方约定乙方必须向甲方提供借款本金1100多万元，与乙方于2019年7月x日全部导入甲方指定账户，乙方将借款本金全部导入甲方账户，作为本合同的生效条件。

实质上，买卖双方为了避免没有预售证不能登记在上网本上的潜在风险，首先采取了签订“借款合同”，然后签订“买卖合同”的方法，看起来进行了双重保险，实际上为购买者今天的维权埋下了危险

借款合同1购买者提供

购买意向书的购买者提供

购买意向书的购买者提供

多家访问业主表示，现在的现状是，很多业主以合同欺诈为由要求公安部门介入，但朝阳区的经验支队没有立案。 朝阳区房管局今年9月18日回答说，有关不动产登记的问题可以咨询不动产登记事务中心。 北京市自然资源计划局朝阳分局只签订了《购买意向协议书》，没有签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买者(或律师)拿着相关资料向不动产登记事务中心询问是否登记(通过查询抵押登记的抵押新闻， 北京市朝阳区人民政府南磨房地区办事处表示对此事不予受理。

现在很多买家希望通过司法途径维持自己的权益，但由于买卖双方签订了《购买意向书》和《借款合同》的日期，山水文园集团进行长城新盛信托抵押借款后，属于轮候债权人。 另外，由于很多不动产没有进行网签登记，购买费用没有进入监督管理账户，业主的要房需求很难主张。

年1月以来，山水文园九御卖场几乎所有人都去了大楼空，但没有出现企业管理者，购买者得不到比较有效的回答，住宅交付延迟，山水文园集团的状况越来越差，购买者很难看到希望。

到目前为止，“开发商拒绝履约，不承认购买行为，购买者面临钱房两失的情况是明显的故意欺诈，初步计算，这部分的购买费用达到了10亿元以上”。 多个回答者说。

关于买家和凯亚地产应该签署购买意向协议书、借款合同如何救济，吴昕栋律师提出了他的意见。

“虽然签署了两个协定，俗称阴阳合同，但双方的真相应该是商品房的买卖而不是借款，借款合同是虚假的意思表示，避免了不能进行预售许可证的销售行为的风险。 ”。 通常，阴阳合同中的阳合同不体现当事人的真正含义，不产生效力，因此阴合同是当事人的真正意思表示，如果被认定为比较有效的合同，则购买意向协议书是对双方都有法律约束力的合同，但购买意向协议书与商品房的买卖合同相等

但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第二条的规定，未经商品房预售许可证签订的商品房预售合同，如果是无效合同，对购买“五期九御项目”的买家来说， 如果没有商品买卖合同的复印件，就属于预约合同。 根据合同约定行使解除权，主张违约责任等进行救济。 否则，必须根据合同无效解决，返还支付的钱，要求赔偿损失。

我也去

债权的索赔

据中国房地产新闻记者调查，年11月22日，山水文园集团委托长城新盛信托设立长城新盛北京山水文园特定资产收益权单一资金信托项目，信托38亿元，期限5年，交易对象为山水文园凯亚房地产开发有限企业及共同债务人山水文园

根据长城新盛信托今年3月的公告，当时的债权本金馀额为31.4亿元，其中包括2019年11月21日山水文园到期后应该还的本金1亿元。

在抵押情况下，其中山水文园五期九御二段86229.69平方米的建设工程和相应的43982.72平方米的住宅和地下车库用途的国有转让土地的采用权。 其中17、18、19、20、31号楼已取得现房抵押，共计46699.69平方米，正好在山水文园适用预售证，是签订阴阳合同销售的部分。

这个债权资产的处置方法有协议转让、拍卖、要约邀请竞价转让、卡转让及其他处置方法等。

业主说，由于剩下的公开推进楼审查手续不完整，至今没有销售条件，是否有违规建设的行为还没有得到证实，中国房地产报记者给山水文园集团打了好几次电话也没有回应。

业主需求书购买者提供

根据调查，现在这个债务山水文园到期将近一年了，但是在山水文园现在的资金状况下及时付款非常困难，所有者要继续维权，通过司法途径维持权益，所以长城新盛信托也立即审判

对于这30亿元以上的债务和部分抵押房产的没收拍卖问题，中国房地产新闻记者给长城新盛信托打过电话，在发布消息之前没有回应。

另外，根据贷款双方的约定，对抵押给长城新盛信托的房子，卖家金必须打入债权人长城新盛信托的监督管理账户，偿还借款后，山水文园必须拥有监督管理账户内的资金处分权。

据回答者介绍，“在很多买家核实，表现为长城信托信息后，山水文园集团按照约定将所有的购买费用打入长城信托的监督管理账户，没有挪用，赤字空的金额极其巨大，面临破产的边缘。”

今年9月，从黄先生所属业主集团购买的不动产被没收的消息层出不穷，面临司法拍卖。 时间到了10月，有业主对被法院没收的房子提出异议，但最终被驳回了。

现在我们知道的情况是，很多买家的购买费用没有进入监管账户，资金下落不明，长城新盛信托向朝阳区第三人民法院申请拍卖了20套房产。 19号楼的购买者进行了上网本的备案，支付了数千万的购买费用，但现在也只能通过司法诉讼来维持自己的合法权益，能否获得不动产还不清楚。 ”。 黄先生说。

“有预售许可证的上网本的所有者主张权益，法院支持，律师主张优先保护所有者的利益”，但“这里情况多而复杂，某种所有者购买的是有预售证，在上网本上备案的不动产。 另一类很多所有者购买的房子不具备上网本的备案条件，所有者很难由政府协调执行问题的处理，司法途径也不乐观”。 支付了7000万元购买费用的业主说。

比较购买者关心的山水文园楼盘是否与抵押销售的权益主张和合同欺诈的问题，吴昕栋律师说:“根据现行法律规定，交付全部或大部分款项的商品房客户的权利优先于抵押权人的抵押权，但司理 签署合法有效的书面买卖合同，购买的商品房用于居住，购买者的名义没有用于其他居住的房屋，必须满足已支付的款项超过合同总费用的50%等条件。 因此，对于没有预售许可证购买“山水文园(五期)九御项目”的购买者来说，很难主张商品房的顾客优先权，只能作为普通债权人进行补偿。 ”。

关于蔡亚房地产是否有合同欺诈行为，他说:“蔡亚房地产将事先收到的房款转用于他，但现在的证据还不能证明蔡亚房地产有非法占有的目的，挪用不等于非法占有，而且作为房地产开发商实际上有关联。 因此，很少说凯亚房地产有合同欺诈。 对于购买者和凯亚地产的纠纷，其本质是民事纠纷，必须通过司法途径处理。 ”。 他说。

中国房地产报记者将继续关注山水文园九御项目的最新进展。

全天候滚动播放最新的财经信息和视频，越来越多的粉丝福利扫描二维码备受关注( finance )。