财讯：法国房地产似迎来转机：“炒房团”又炒回法国

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很多房地产商表示，法国房价总体呈上升趋势，迄今为止高税收压力下富豪的抛售潮只是特殊情况，但现在税收方面缓和后，进入法国房地产是个好时机。 特别是，法国高端房地产被很多人看到，新富人将来将成为最有潜力的买家

本报记者夏妍

经历了富豪的“撤退”，巴黎豪宅出售大潮后，法国房地产似乎迎来了转机。

最近，法国高端房地产的价格下跌比年初放缓。 莱坊国际( knightfrank )房地产企业表示，目前法国抵押贷款利率不高，卖方报价合理，除了奥朗德总统缓和了紧缩战略外，现在的环境更适合购买。

根据莱坊国际法国分部的数据，去年的报价显着上升，比去年同期上升了144%。 这表明潜在客户比去年增加了一倍多。

法国房地产商emmatong报道，今年6月以来，来自荷兰、瑞士和美国的购买人数有所增加，“巴黎的房价也随着投资者的返回而出现了新的增加”。

投资者们纷纷回流是否意味着投资法国房地产的机会来了？ 这次现象的背后隐藏着那些原因吗？

投资者回来

6月以来，法国巴黎的房地产中介charles很开心。 回到法国的投资者给了他对未来的希望。

“至今为止，很多富豪出售了法国的不动产，在某种程度上改变了当地的房价。 但是，现在一点点的新顾客陆续回到法国，特别是海外买家。 这表明法国房地产依然有很大的魅力。 ”。 charles对《国际金融报》记者说，最近巴黎公营大楼的价格上涨非常快。

英国买家在这样的机会下开始回到法国市场，最初出现在法国西南部、蓝色海岸和普罗旺斯。 但是，总体来看，年活跃的海外买家来自荷兰、瑞士、意大利、美国和西班牙，来自这些国家的买家更多地在网上阅读相关住宅市场的新闻。

“法国岛一居室的公寓( 30平方米左右)现在2000欧元/平方米”charles先生说，这样的小户型过去非常难以插手，随着现在法国的房价有上升的趋势，这样的小户型陆续销售

另外，根据莱坊国际的分解，从年第一季度的100万欧元到500万欧元的不动产吸引的网络阅览次数最多，为45%，之后500万欧元到1500万欧元的不动产占33%。 100万欧元以下的不动产虽然网络阅览次数少，但100万欧元以下和200万欧元到250万欧元的不动产销售量增加最多。

从不同地区来看，蓝色海岸和普罗旺斯的房地产诉求率最大，点击概率分别上升了10%和8%。 到目前为止，蓝色海岸房地产的网络点击概率占33%，其次是阿尔卑斯地区( 25% )和普罗旺斯( 18% )。

charles也向记者透露，除了巴黎这样的黄金城市，他认知的很多投资者都将土地投资集中在蓝色海岸。 “那里聚集了很多富豪购买者，6月以来，在那里的同事接待了20多名富豪投资者，大多来自中国、荷兰和英国。 有人为了投资等待涨价，也有人只是为了度假而录用。 ”。

莱坊国际住房研究小组的专家凯特( kateeverett-allen )说:“世界经济正在衰退，欧元区面临债务危机，政府实施紧缩政策。 因为这几年法国高端楼市面临着巨大的危机。 但是蓝色海岸和阿尔卑斯滑雪场附近的别墅还很热，是很多人买套房的最佳场所。 ”。

中投房地产领域的研究员韩长吉对《国际金融报》记者说，法国房价受到欢迎的理由有三个:第一，欧元区实行宽松的货币政策，提高资本流动性，有利于人们贷款购买。 第二，法国房价比以前下降，定价合理第三，政府为海外投资者免除资本增值税22年，降低投资价格，决定现在买家可以享受折扣优惠。 在未来法国环境、气候优越的地区，房价有望上涨。 例如，蓝色海岸等地区。

不稳定的大楼市

最近，法国首都巴黎的公寓以每平方米4.62万欧元的单价出售，可以说创造了巴黎房地产销售的天价。 根据法国经济期刊《挑战》网站6月7日的报道，塞纳河沿岸是巴黎维尔市的热点地区。 这次超单价成交的公寓位于巴黎6区的孔蒂码头。

charles认为这笔交易有力地反击了以前“巴黎房价下跌”的观点。

但是，尽管法国楼市最近表现出了力量，许多业界人士还是很担心。 在emma，法国房地产市场有点起伏，所以担心是正常的。 作为法国房地产市场整体晴雨表的巴黎房地产一直处于不稳定的形势。

仔细研究后发现，这几个月巴黎市新房的价格确实起伏很大。

住在巴黎的nina有两居室的公寓( 70平方米左右)。 “当初购买的价格为35万欧元左右(约296万元)，从年到年8月上升到了50万欧元。 ”。 nina告诉记者。

但是好景不长，到年底nina发现同一个小区的二居室房价下降到了43万欧元，经过几个月的调整，现在的价格大约在46万欧元左右(约人民币381万元)。

不是独特的，巴黎的三居室公寓，年10月的平均价格维持在67万欧元(约568万元)以上，今年3月增加到了73.1万欧元(约620万元)，4月下降到了71.1万欧元(约603万元) 计算起来，一月期间每平方米出现了1.6万元人民币的起伏。

根据trouver-un-logement-neuf网站的晴雨表显示，6个月内，3室公寓的房价平均增加了5%以上。 相反，4室公寓房价的钱维持了非常稳定的状态，固定在100万欧元以上的价格范围内。 两室公寓的平均价格有下降的趋势，6个月间平均价格下降1.08%，平均价格为45.8万欧元。

除此之外，巴黎不同地区的新房价格差异很明显，特别是在4区和19区之间。 据说4区3室公寓新建的平均价格约为9800欧元/平方米。 新楼盘塞纳河沿岸的本潮楼盘( nouvellevague )的高价，4区新房的平均价格上涨。 相反，在19区，3室公寓的平均价格今年4月下降到了4400欧元/平方米以内。

在巴黎的大城市，房价也有变动的趋势。 据悉塞纳-马恩县谢勒市( chelles )的新建价格在今年1月经历了最大的下跌后，3个月后迎来了最大的上涨。 现在3室公寓的平均价格是23.7万欧元。

在巴黎房价最平易近人的top5城市中，新增加的城市是伊夫林州曼特拉韦尔市和特拉普市，还有塞纳马恩州的莫城。 巴黎最便宜的城市总是伊森州的弗里梅罗德斯市，3室公寓的平均价格不到15万欧元。

在巴黎最贵的城市中，巴黎市居首位，紧随其后的是上塞纳河省的4个城市，平均3室公寓的价格在50万欧元左右。

根据分解，由于空的限制，巴黎市内及法国岛的住宅建设量比法国其他地区减少，资源不足导致了巴黎公寓价格的上涨。

在一点投资者看来，法国房价的变动不稳定，对当地房地产市场来说是很大的风险。

房价高而隐蔽

据guyhoquet房地产商连锁企业介绍，年第一季度旧住宅房价下降了1.8%。 但是，法国房价自2000年以来，高歌猛进，而这一下跌幅度并非沧海粟。

一家研究机构表示，从1996年开始，巴黎公寓的平均每平方米价格从2840欧元(约人民币2.4万元)上升到8140欧元(约人民币6.89万元)。 其中，位于巴黎东北部的3区、9区、10区、11区、18区，特别是2区，近20年来涨价最多。 从1991年开始，2区公寓的平均价格从每平方米2760欧元上升到9610欧元，16区公寓的平均价格从每平方米4410欧元上升到9220欧元。

但是，高房价带来了一系列负面影响。 据法国当地媒体报道，房地产现在束缚了国家的经济增长。

在房价高的背景下，另一方面被分析为促使工资上涨。 法国人要求加薪以追随物价上涨。 另一方面，住房贷款垄断了法国人的储蓄。 社会党智囊团“新地”( terranova )发表了一份文件，称“虽然是定期的有收益的储蓄，但不能成为工业界创造就业和国际竞争公司的投资者”。

结果不止这些。 法国社会党智囊团还揭露，房地产加深了房东和承租人之间、年轻人和最贫困者和能买到住房的人之间的不平等关系。 “一方面放弃购买住宅的人很多，另一方面房东的资本逐年增加。 最后，房价高的企业迫使法国人在远离员工的地方买房子，开车上班，促使市区扩大。 ”。

房价越高法国人越难买到喜欢的房子。 法国媒体最近的一项调查显示，在居民超过10万人的大城市买房很费事:只有48%的被调查者在寻找8.2个月后成为住房所有者。 其他地方的查找时间平均为7个月。

为了实现购买公寓的梦想，多个家庭( 61% )最终按自己的计划让步了。 调查显示，21%的家庭同意买远离自己梦想的地方和小住宅。 29%的家庭必须出很多钱，比最初的预算平均多花10%。 微薄的收入——每月2000欧元以下的人向自己的家人求助，特别是延长了还款期。 来自高收入者(月收入6000欧元以上)的储蓄增加，偿还月额也上升了。

而且当地政府担心的是法国人的房地产购买力远远低于欧洲其他国家。 法国土地信用银行表示:“在巴黎，家庭购买能力最弱，但在巴黎，53%的受访者成为住房所有者。 收入少的家庭会自律，停止在首都买房。 ”。

伊普索斯民调所( ipsos )对seloger网上房地产企业的民意调查显示，法国人的1/3每月收入的一半以上花在住宅上。 与最近4年相比，住宅消费在个人收入中所占的比例上升了。

德国会计师事务所发表的第三次欧洲房地产市场调查报告显示法国是欧洲拥有住房难度最高的国家之一。 年，法国家庭平均消费7.9年税前工资总额支付70平方米的新房，与去年的9.4年相比有了明显的提高。

会计师事务所的劳尔·西尔维斯特股东解读说:“去年法国石材价格下跌了0.9%，对房价产生了一定的影响，主要影响因素是法国的低贷款利率和买家的经济状况。”

韩长吉认为过高的房价确实对法国造成了一系列经济威胁。 “房价太高，购买者的负担增加了，国内贫富差距进一步加大了。 这对社会稳定非常不利，也可能引起楼市泡沫，对金融体系造成巨大威胁。 ”。

政府正在行动

面对一系列问题，法国当局也要求采取应对办法。

打算购买的人会注意到现在贷款条件很收紧。 6月5日，欧洲中央银行[微博]宣布降低主导利率，这个决定对今年夏天的购买者有一定的影响。

据法国费加罗报纸报道，欧洲中央银行采取了防止通货紧缩的措施，也是为了支持欧洲经济复苏，但最终会影响住房贷款利率。

房地产分析师认为可能在一定程度上抑制购买者的指控，但对富裕的投资者来说，这样的政策影响不大。

另一方面，法国政府也在努力增加住房供应。 据欧洲时报报道，6月23日，巴黎市政府和200名公营和私营参加者在市政府签署了“所有人都有住宅协定”，预计每年在巴黎建设1万套住宅。

我们知道，协议设定了八个目标，第一个是通过建造新房子和改造老房子，每年建造一万套住宅。 协定还建议降低各项行动的价格，试验新的地皮采用法和新的建筑方法(地皮和建筑物的分离、虚权和用益权等)。 促进地方城市建设计划( plu )的迅速发展，开辟创新的土地利用时机。

“增加社会住房，降低一般收入者的住房压力，可以在一定程度上缓解巴黎的房价。 ”。 媒体说，即使在法国其他住房不足的城市，也可以模仿这种方法，以保证房地产市场相对稳定快速地发展。

改变现状，社会党智囊团也提出了很多建议。 第一，如果打破了土地供应的僵局，宣布土地是可建设的土地，这个建设计划还在准备中，这块土地的东主要出售。 否则，必须支付城镇租赁住房投资份额。

智囊团还建议:“将土地产权和建筑产权分离，这不是新鲜事，因为其他国家已经做了。”

韩长吉说，法国房地产市场目前的状况仅靠市场手调节非常困难，因此政府必须适当发挥作用。

“建设保障性住房，保障低收入者的居住权利。 通过税收、货币政策、财政政策抑制投机，促进其稳健快速的发展。 ”韩长吉说。

高端更聪明。

有人怀疑有各种各样的解体，各种担心的法国房地产市场是否值得投资。

emma表示:“详细研究法国楼市，可以看到法国房地产的整体趋势上升，房价上涨。 到目前为止富豪的变卖潮是高税收压力带来的特殊情况，现在是税收方面缓和后进入法国房地产的好时机。 ”。

据emma报道，很多回到法国楼市的投资者都把目光投向了高端房地产，特别是300万欧元(约2540万元)以上的高级住宅，也是值得关注的地方。

伦敦高端房地产集团harrodsestates总监shirleyhumphrey在接受国际金融报记者采访时表示:“高端房地产集团有自己的金融体系，外部金融政策对高端投资者来说 shirley说。

shirley表示，高端房地产一直有很多海外投资者，他们购买的房地产以100万英镑(约人民币1057万元)跳跃，有用于投资，也有用于居住。 “近年来，harrods高端房地产投资者的增长幅度放缓，但依然保持增长趋势。 特别是中国买家，对harrod的投资每年保持16%的增长。 ”。

有趣的是，在英国、法国、美国，当整个房地产有停滞和下跌的趋势时，高端房地产的价格依然没有受到很大的影响。

对此，shirley告诉记者，作为高端房地产，多依赖于金融中心和名牌大学的周边，享受非常好的地区特征。 投资者多是高级生意人和让孩子接受高等教育的富裕家庭。 对这些投资集团来说，政策等因素不影响他们的购买决定。

marion是这样典型的投资者，在伦敦骑士桥有自己的豪华公寓，在巴黎的法国岛买了别墅。 他是法国人，但越来越多的时间在英国金融机构工作。

“高端房地产永远不会褪色”这个法国生意人告诉我，他的很多朋友都有两套高级公寓和别墅。 因为这些不动产不仅增加了不动产本身，还增加了舒适的乐趣。

“当然，我也有一两个同事为了投资，他们在出租购买的公寓的同时，等待着最高的价格脱手。 ”marion说。

关于法国楼市投资的潜力，marion认为现金购买者应该更好地看待法国房地产。 因为前期高税率的出售总体上减缓了法国房价增加的步伐，这是很好的购买机会。 “随着欧洲经济的稳定，法国的房价可能会更迅速地上涨。 ”。 marion先生说。

charles指出，法国房地产将来的趋势不能用房价高或低来评价，购买者指出，如果房价合理，有人看房，成交量上升，具有投资这个国家房地产市场的特点。

“现在的新富豪更多，仅中国富豪每年就以14%的比例增加，对高端市场投资来说，这些人是未来最有潜力的买家。 ”。 查尔斯在想。 (资料来源:国际金融报)