【热门】所有出售“八大金刚” 潘石屹清仓跑路的唯一原因

最近，有传闻在网上流传: soho中国考虑以80亿美元出售中国写字楼的权益，交易对手是外资企业，这次销售的最终计划是销售soho中国的核心资产“八大金刚”。

据传闻，soho中国的股价在3天内上涨了30个百分点，3天的交易额为7亿6千万港元，而以前每天的交易额是数百万港元。

为什么这么贵？ 简单的算法是，soho中国在上涨前的市值在100亿港元以上，如果信息属实，企业不是全部派遣80亿美元，而是只派遣30%的利息，已经超过了市值。

之后，soho中国例行公事的明确化，想隐瞒一点消息:本公司关注媒体目前打算出售房地产项目的相关报道，以及之后出现的企业股票价格和成交量的上涨。 本集团注意到该声明，确认到目前为止，本企业不知道为了避免在本企业证券上出现虚假市场而必须公布的与集团资产的销售相关的资料。

笔者制作了完全不知道内幕的吃瓜群众，首先试图从手头的公开资料中阐明事件的可能性。

soho中国

首先，让我们看看soho中国是什么样的公司。

soho中国成立于1995年，是最早的房地产商之一。 那一年，许家印还没有创办恒大，孙宏斌刚出狱，还没有开始开发房地产。

soho中国的业务大部分是商业地产开发，最重要的产品是写字楼。 soho中国办公楼的形状很大胆，建成后经常成为当地的地标。

毫不夸张，张欣真是个被地产误解的艺术家。

但是，近年来，soho中国在房屋企业中的地位越来越低，不能说是恒大融创，很多不知名的地区开发者也超过了它。 2019年房地产公司500强，soho中国排名259。

下跌的第一个原因是潘石屹去年做的从“销售”向“所有”的战术转换。

年的房地产像过山车一样起伏，从3月新政引发的二手房交易狂潮中，颁布了“新国五条”细则后，楼市瞬间降温。 从“全年黄金期”到日光盘和高价地的频率表现 ...

以北京为例，去年北京出让214块土地，出让额创纪录地达到1821.81亿元，同比达到181%。

炎热的土地市场可能使潘石岩想起了20年前的海南泡沫。 他果断停止了土地和销售，把公司的重点慢慢转向了租赁业务。

从当时财务报告的记述可以看出他对市场的看法。

这一果断的决策也使soho中国完全退出了“地产集团”。 年，soho中国没有房地产销售收入，成为了纯租赁企业。

进入借用“仙人模式”的soho中国后，收入急剧下降，但其负债和各种应收账款也相应下降。 对于恒大碧桂园动则数千亿的负债和应收账款，soho中国的经营风险相对较小。

soho中国资产状况

尽管战术调整7年后的今天，soho中国基本退出了住宅企业江湖，收入还不到碧桂园的零头。 但是，由于稳健的经营模式，soho中国负债少，现金流充足，躺着赚钱。

因此，在商业模式和财务上，soho没有清仓资产的诉讼。

另外，soho中国房地产基本位于核心商圈，是稀有的商业房地产。 如果将来政府放水，soho中国可以从自有资产上涨和租金上涨中受益的经济危机、soho低负债、高现金流的情况下，也可以提供足够的资金。

交易详细信息

让我们看看交易。

网上铺天盖地的谣言只有一种观点:潘石屹奔走。

不仅仅是跑步，卖掉所有的资产，转移到海外投资。

那我们先来看看整个交易的设计。

首先交易的目标是“八大金刚”，这八栋房地产不是soho中国的核心资产，几乎是所有的资产。 soho中国的大部分收入都由这些房地产的租金支撑。

这些资产不仅包括潘石岩说多次卖不出去的望京soho，还包括2100天，世界知名建筑事务所kpf主导设计的古北soho。 出售这些资产后，soho中国将成为净现金企业。 近年来，这些核心地区的资产，租金率大部分在95%以上，超过平均水平，租金也逐年稳步上升。

这是邻居罗阿姨年轻时炒作赚钱，买很多核心地带的房地产，租收不容易。 这几年又花了大钱买了房子，同时作为艺术品刷了六七年。 我刚完成还没住。 突然说投资外国，清除仓库里的所有不动产。

发生这种事，罗阿姨要么离婚要么犯法逃跑。

看看客户，看看交易利润。

传闻潘石岩出售资产是“海外投资”。 近年来，潘石岩夫妇的海外投资通过家族信托进行。 据传闻，潘石屹要变卖资产逃跑，只能通过红利流入海外信托基金。

目前潘石岩夫妇持股占soho中国的比例为63.93%，通过红利流出，销售后得到的数百亿美元，拿到潘石岩夫妇手里就要打六折。 有什么样的投资收益率可以做潘石岩折扣额的40%？

如果觉得国内投资收益率不行，要去海外投资，可以在soho股价近年低迷的时候进行回购，然后清仓甩卖。

另外，潘石岩夫妇上次进行海外投资已经是一年了。 随着国家外汇管理的收紧，潘石岩夫妇近年来不进行海外投资，专注于“包租公”。

因此，无论是从客户还是从交易利益的角度来看，潘石岩夫妇只要没有不能告诉别人的风险，就不会投资“清仓”。

态度

最后看看潘石岩夫妇的态度。

根据年商业战术的变化，可以推测潘石岩夫妇经营的风格即保守。

潘石岩经历过海南的泡沫。 那一年，用5斤橘子换了海南省人均住宅面积，顺利逃走了。 张欣则是海归精英，曾任高盛等投行。

两人的背景在经营soho中国时非常合理，虽说错过了中国住宅市场的大牛市，但躺着租也很稳健。

而且，soho中国的江湖地位没有保证，但两人没有一点不安感。

“跳槽”在微博上卖苹果。

另一个人打网球，越野，回家。

完全是隔壁爷爷的阿姨退休度过晚年的亚子。

从多年的财务报告也可以看出他们坚定地看中国。

根据潘石岩夫妇的行为，清仓甩卖不符合他们现在的保守和法系画风。

结论

无论是soho中国的经营模式，还是这笔交易的利益程度，还是潘石岩夫妇的心情，从逻辑上看，soho中国指的是不需要清仓甩卖的观点。

但是资本市场的风云无法预测，还有很多潜在因素。 例如，最近全球动乱带来的不稳定因素和国内住宅企业的债务危机。

或者，潘石屹最近看到李国庆俞渝撕裂，觉得势头不好不早点清盘？

俗话说，英雄伤心美人关，这是潘石岩清仓想出退路的唯一原因。

我们作为吃瓜群众，不能接近交易内部，只能从公开资料推测事件的大致率的推移，进行合理评价。 毕竟，这些炒高soho中国的资金是聪明的钱还是赌博，我也想早点看到答案。

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