【热门】由“三高一低”向“三低一高”转型 恒大回A仍待时机

资料来源wechat公共平台:天下企业

重组坚持延期，但恒大地产不轻易放弃。 毕竟，早期分割重组在a股上市，可以进一步降低融资价格，有利于从“三高一低”向“三低一高”快速发展模式的转变。

本刊特约作者浩清/文

年末，我写道“恒大地产租赁壳发售时间紧迫”(《证券市场周刊》年第95期发行)，首先阐述了中国恒大( 03333.hk )在当时高纯负债率的情况下，恒大地产租赁壳深房a(000029.sz )重组发售的紧迫性。 现在近两年的时间过去了，深房a多次公告重组延期，这样延期近两年的借款重组对中国恒大有多大影响？

负债率下降明显

年10月恒大地产宣布重组债务时，中国恒大负债率很高。 根据该年报，总资产为9999亿元，所有权益为660亿元，负债率为93.4%，扣除收到顾客的预收账户1190亿元，负债率也下降到81.5%，净负债率为432% (持续负债)。 到年末为止，中国恒大的负债率也没有什么改善，负债率为94.1%，扣除应收账款的负债率为79.7%，净负债率为431.8%。

年2月和5月，恒大地产完成了二轮战术投资者增资业务，共引进700亿元，占恒大地产权益的26.12%，中国恒大全资子公司凯隆置业拥有恒大房地产73.88%的权益。 恒大地产引进700亿元战争投资后的估值是2680亿元。

据中国恒大年半报报道，已经偿还了年末1129亿元的可持续债务，而且引进了两次战争投资金，负债率下降到88.7%，扣除前收款项目负债率为75.5%，净负债率下降明显，为240%。

年11月6日，恒大地产完成了第三批战术投资者的增资业务，增资金额为600亿元，根据其第三批增资前的3651.9亿元的评价，第三批战术投资者占恒大地产增资后的14.11%权益。 经过三轮战术投资者共计1300亿元的增资，科隆运营商将恒大地产的所有权稀释为63.46%。

到年底，中国恒大的资产状况大幅改善，负债率为86.3%，扣除应收账款的负债率降至71.1%，净负债率改善更明显，降至183.7%。

当然，中国恒大负债率的下降不仅与恒大地产增资有关，也与中国恒大从“规模型”向“规模+利润型”迅速发展的战术转变有关，该战术的转变从高负债、高杠杆、高周转、低价格金的“三高一低”到低负债、低杠杆

年8月29日，中国恒大发表了半年新闻。 报告期间，其营业收入达到3003.5亿元，同比增长59.8%，净利润530.3亿元，同比增长129.3%，核心业务利润550.1亿元，同比增长101.5%。 负债率下降到81.7%，扣除定金后的负债率下降到71.7%，净负债率下降到127.3%。

从年7月1日到年6月30日的两年间，中国恒大净利润合计为1006亿元，核心业务净利润合计为1085亿元，净利润的大幅增加对降低净负债率至关重要。

根据引进第一轮和第二轮战术投资者的协议，恒大地产承诺分别在年、年和2019年财政年度实现核心净利润243亿元、308亿元和337亿元(共计888亿元)的业绩。 现在时间正好过了一半，年中国恒大实现了405亿元的核心利润，年上半年实现了550亿元的核心利润，中国恒大的第一利润是房地产业务，其核心净利润和恒大房地产的核心净利润差异不大(恒大房地产单独做财务报告， 因此，恒大房地产3年(-2019 )的预期业绩为888亿元，完全没有问题。

根据第三次增资协议，恒大地产同意给予第三次战术投资者业绩承诺。 2019年和年三个会计年度的核心净利润分别为人民币500亿元、550亿元和600亿元以上。 年上半年，中国恒大实现550亿元的核心净利润，超过恒大地产全年的业绩承诺，相信从年开始年恒大地产实现合计1650亿元的业绩承诺也是大致的比率。

有必要降低融资价格

那么，恒大地产还有必要租壳深的房间在a股上市吗？ 我觉得还是有必要的。 因为与同样资产规模的碧桂园( 02007.hk )和万科a(000002.sz )相比，中国恒大的负债率和融资价格更高。

截至2005年6月30日，中国恒大、碧桂园和万科a的负债率在80%以上，但扣除顾客预付账户的负债率，中国恒大还是71.7%最高，碧桂园56.4%，万科46.5%最低。 净负债率也明显不同，中国恒大127.3%，碧桂园和万科分别为59.0%和32.7%。 从融资价格上比较，碧桂园为6.96%，比恒大低近1%，a股上市的万科只有5.39%，比中国恒大低2.53%。 按中国恒大年6月末6711亿元的利息负债计算，相当于每年减少170亿元的借款利息。

另外，由于中国恒大进行了分割重组，根据中国证监会的规定，年度和年度财政年度的期末股息暂时不会分发。 根据中国恒大年8月22日的公告，提议分割重组的评价基准日变更为年12月31日，因此中国恒大宣布支付年和年会计年度的股息，建议支付股息。 按照中国恒大的通常股息惯例分发。 也就是说，分红率是50%。

中国恒大年和年净利润共计547亿元(含非控股股东利润)，核心业务净利润613亿元，根据恒大地产年战术投资协议，战术投资者依靠分红保证投资利润:恒大地产可实现业绩承诺，按净利润60%分红。

假设中国恒大以两年净利润547亿元的50%向中国恒大股东和恒大地产战术投资者支付利息，即273亿元。 从年6月30日的净资产中扣除273亿元，中国恒大的负债率(扣除定金)和净负债率上升到72.8%和139.0%，碧桂园和万科的差距进一步扩大。

现在，分割重组延期了近两年，评价基准日期也延期到了年12月31日。 我们以恒大地产引进第一次和第二次战投后的2680亿元的评价值和引进第三次战投后的4252亿元的评价值，比较了壳牌深房a上市后各投资者的持股比例。 两次估值假设原股东估值增加了36.26%，因此深房a增资扩股的发行价基于停牌前收盘价11.17元增加了36.26%，为15.22元。

假设年中国恒大的核心业务利润405亿元(包括非控股股东利润)是恒大房地产所有股东的净利润，恒大房地产的年末评价为4252亿元，pe为10.5倍，与年末碧桂园的12.2倍和万科的11.8倍股价收益率几乎相同。

恒大地产如果能尽早实现分割重组在a股上市，对降低中国恒大的高负债率没有什么帮助，比如恒大在海外发行债券的利率在9%左右，用a股发行债券的话利率可以降低到6%-7%，恒大地产

总之，即使重组计划被推动，中国恒大也不会轻易放弃这个机会，如果有深圳国资委的支持，将来也可以引进国企和中央企业等国家资本进行混改。

声明:本文仅代表作者个人的观点。 作者声明:本人没有文中提到的股票。

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