【太穷了！港龙地产能靠IPO“救命”吗？】

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写文章|蜜姐|楚琦

什么样的岁月是安静的，越来越多的人在负重前进？

第一次ipo打断戟后，5月12日，港龙地产再次向香港证券交易所提交了招商引资书。

对这个浙江系地产业者来说，虽然不知道岁月会不会变得安静，但目前的负荷在加剧是肯定的。

01

说到“港龙”，许多蜜友认为第一反应可能是中国香港第二大航空企业，有些蜜友是房地产企业，出生在长三角。

根据公开资料，港龙不动产于2007年在常州成立，集中于住宅用途的开发和销售，附有相关配套设施的不动产，包括商业单元、停车场及配套区域。 总部在上海。

港龙地产是港资公司港龙快速发展集团有限企业的全资子企业，法人代表和理事长都是吕永怀。

从招聘书上公开的企业组织框架来看，港龙地产具有浓厚的家族色彩。

重组前，吕进亮、吕永怀、吕文伟、吕志聪、吕永南、吕永茂合计占企业的大半。

其中吕永南和吕永茂是董事长吕永怀的亲哥哥，吕文伟是吕永怀的儿子，吕志聪，吕进亮是吕永怀的侄子。

目前港龙地产的业务涵盖长江三角洲地区的周边城市，包括江苏常熟、盐城及南通及浙江杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。

年港龙地产的战线进一步扩大，进入了一线城市上海以及河南省和贵州省内的许多主要城市。

写回忆录的老人总是在文章中不惜言词优美。 回忆过去，甜蜜，展望未来，想象无限。

但是，在港龙地产这本接近数百页回忆录的征集书中，蜜姐从那里没有看到温柔，越来越不安。

02

在这里，蜜姐捡到几个要点，和蜜友们分享。

在股东征集书中，港龙地产回顾了自己的快速发展过程，以及近三年的经营和财务状况。

如上图所示，最近三年港龙地产的收入状况还可以。

截至2019年12月31日的3年间，房地产开发和销售利润分别为人民币433.9百万元、1659.6百万元和1978百万元，复合年增长率为113.5%； 净利润分别为32.8百万元，人民币332百万元及人民币470.1百万元，复合年增长率为278.6%。

截止征集书披露日期，港龙地产在21个城市有53个开发项目，附属企业、合营企业及联营企业开发的总土地储备为544万平方米。

其中，带来利益的只有4个城市的9个项目。 体量不大，但利润和净利润增长迅速，可以初步评价，港龙房地产是高周转的住宅企业。

在高周转的背后，港龙地产的现金流和负债状况怎么样？ 不知道，看着吓了一跳。

首先是现金流，体现企业造血能力的经营活动现金流中，港龙地产最近3年崩溃，年净流入7588万，年净流出6.26亿，2019年进一步夸张，净流出67.56亿，比上年流出额增加10倍以上。

幸运的是融资和投资活动可以赚钱。 否则，情况是无法想象的。

关于2019年经营性现金流量的大幅流出，港龙地产招商书中也解释说，这是缴纳运营中采用的现金人民币6547.4百万元和人民币208.6百万元所得税的结果。

年是经营采用现金人民币467.4百万元和已支付所得税人民币158.9百万元的结果。

这个说明怎么说，我觉得其他公司不需要运营和所得税的支出……。

负债率为年、年、2019年12月31日的资产杠杆率分别为98.8%、122.1%、172.6%。

这几年，住宅企业降低了杠杆，但港龙在上升，不能说不激进。

关于资产负债率大幅增加的理由，港龙自己也说，因为我们的银行和其他借款增加了，所以为我们的运营提供了资金。

根据利率展望率，港龙地产从去年的5.8倍下降到2019年的2.1倍。 2019年，港龙地产银行及其他借款加权平均实质利率为8.8%，高于区域平均水平。

债务状况高压，港龙地产真的需要便宜的钱。

03

在香港上市确实看起来是一条更光明的路。

但是这条路很难走。 蜜姐以前说中小房企业在香港的上市难度在增加。

近两年，在提交招聘证书的多家住宅企业中，招聘书到期的除了港龙房地产以外，还有海伦伯格、奥山控股和三巽控股。

2019年第二次上市申请的奥山控股、第四次上市申请的万创国际至今还没有新的进展。 万创国际招股书的状态已经表示“被拒绝了”。

香港证券交易所拒绝ipo而未被批准是不符合要求的，失效的大致率披露不完全。

年，正荣房地产、弘阳房地产、美置业、大发房地产、恒达集团控股、万城控股、德信中国等多家住宅企业相继在香港证券交易所注册，经营状况不太好。 2019年，香港证券交易所“摇摇晃晃”了不那么好。

在港龙地产中，即使强调重围成功上市，上市后如何为投资者创造价值也是个大问题。

港龙地产强调自己的全国布局，但依然无法摆脱浓厚的地域色彩。 这从下图的土储分布可以看出。

区域化+家族化、住宅企业经营两大“雷区”，外表不良的财务状况和招商引资书中充斥着30多页的风险因素，涵盖了方方面面。 蜜姐简单列举几个，就足够担心了。

例如，没有足够的资金为将来的土地收购和房地产开发提供资金，相关的资金资源可能无法在商业上合理的条款中获得，也可能根本无法获得。

年和2019年12月31日目前年度记录了负经营现金流，或者未能就土地收购和未来房地产的迅速发展按照商业合理的条款获得足够的资金，或者未能获得资金。

业务增长不一定能成功，业绩记录期间的经营业绩不一定反映将来的业绩

负债累累，将来可能会产生额外的负债。

预计与银行借款相关的高额利率支出将继续发生。

我们不能保证将来能得到必要的银行融资。

……。

所有的事情都关系到生死的“命脉”。

幸好港龙地产还年轻，今年才13岁。 作为奔涌的后浪，挥舞可能是他的宿命，但关于将来，还有时间告诉我们答案。

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今天的话:边际效应减少了

效用递减规则( thelawofdiminishingmarginalutility ) :在其他条件不变的情况下，一个投入要素连续等量增加，增加到一定产值时，提供的产品增量减少，可变要素的边际产量减少

同样的事件，意味着人们做得越多，它给人们的满足感就越少。 这个法则也被称为“戈森法则”。

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