【“私募大王”或全盘收购！SOHO中国暴涨37%停牌背后，是价值低估or业绩乏力？

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今天上午，soho中国高涨的股价备受瞩目:近11点开始急剧上升，如果改变过去低位徘徊的趋势，不久就会上升37%以上，soho直到11点15分才停止交易。 停业时，股价上涨37.58%，报告为4.1港元，总市值为213.18亿港元。

(行情来源:富途)

据消息人士透露，路透社报道，2名消息人士称，黑石集团正在与soho中国就后者的私有化进行谈判，交易价值为40亿美元(人民币约277.3亿元)，预计交易详情将在今后几周内决定。 其中，黑石提出的私有化报价为6港元/股，该报价是soho中国昨天市值2.98港元溢价的约1倍。

此外，该消息人士还说，黑石将接管soho中国的债务。 中期报告显示，截至2019年6月底债务规模为326亿，合计股票收购金和债务规模，黑石此次收购总成本超过600亿。

现在双方都认为这个消息“不予置评”，但根据soho股价的表现，市场可能已经对这个消息做出了反应。

在这里，我们在上市企业出现“私有化”的理由大致有两个。 “一是公司的价值在市场上长时间被低估，长期低评价会影响公司的再融资。 二是企业面临巨大的业绩压力，缺乏成长性。 ”。

那么，soho中国被“私募大王”黑石集团全面收购的背景是价值被低估还是业绩匮乏？

越来越“卖”的soho中国

要知道“价值被低估还是业绩匮乏”的问题，我们来看看soho中国近年来的基本面是怎么样的。

从收益数据和租赁收入的变化来看，soho中国近年来确实出现了业绩缺乏增长的迹象。

财务报告数据显示，从年到年，企业租金收入分别从4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元、17.35亿元，期间租金对企业总收入的贡献从7%增加到100%。 从2005年开始公司的租赁收入超过了3倍，但整体收入和净利润没有同期上升。

财务报告数据显示，soho中国的收益和净利润从年开始逐渐“滑坡”，年该企业实现的收益和净利润分别为155.44亿元、105.85亿元，直至年，该企业的收益和净利润分别减少到20.89亿元、19.25亿元 据此，soho中国的收益规模与年相比减少了86%，净利润规模减少了约80%。

(数据源: wind )

截至2019年上半年，该企业收益仅比上年同期增加5.56%至10.66亿元，净利润同比减少48.36%至5.65亿元。 基于以上，我们可以看到，自从soho中国宣布从“销售”向“自营”房地产转变后，将公司的战术点放在租赁业务上后，该企业的经验水平没有上升的现象，反而有情况越来越差的意思。

另外，从负债率来看，soho中国的负债率从年开始下降到50.55%，从年到2019年上半年，除了年负债率为52.64%以外，其余时间维持在50%以下。 房地产公司运转的话，与80%-90%的高负债率相比，soho中国的负债率并不高。 但是，由于soho中国现在的收益依赖于房地产租赁项目，因此这样的负债对soho中国来说依然有点高。

(数据源: wind )

很明显，在国内房地产下行压力大的环境下，soho中国的这种业绩依然令人担心外界。

在巨大的业绩压力下，soho中国从去年开始一直在销售，销售地王，销售商业广场，销售写字楼，销售汽车……现在连企业都决定了所有的销售。

年，位于上海的soho海伦广场、soho静安广场、凌空soho近一半的房地产面积以总对价82.8亿元出售。

年，将海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给了复星集团。

年，以32.2亿元的价格出售了位于上海的soho世纪广场。

年，位于上海的虹口soho和凌空soho的剩余不动产以85.8亿元出售。

2019年6月，soho中国销售了北京和上海的13个项目，项目合计达到78亿元

2019年9月，北京9个商业项目共计销售2583个地下停车位，价格为7.61亿元

2019年10月，市场上也出现了soho3q (共享办公室业务)将旗下的11个项目打包成筑梦之星销售的消息，但尚未正式确认。

到目前为止，外界传出黑石集团和soho中国就后者私有化进行谈判的消息，一旦决定，可以说soho中国全部售罄。 这家企业引以为豪的“八大金刚”也会转移到人手里，名字前也会加上“xx”的前缀吧。

soho中国的“八大金刚”是指北京望京soho、光华路soho二期、前门大街、丽泽soho、上海外滩soho、soho复兴广场、古北soho、soho天山广场项目，其中丽泽soho目前正在建设中，望京

(照片: soho中国半年新闻)

值得注意的是，“八大金刚”在国民心中具有“地标”的地位。 其中，望京soho被称为“首都第一印象建筑”。 写字楼内上传了很多熊猫直播、陌陌陌生、百合网等知名互联网企业，现在有销售，但外部也有很多遗憾，被认为是“廉价出售”。

综上所述，soho中国或私有化的原因应该既有价值低估也有业绩无力感。 当然从资本逻辑来看，soho中国频繁销售项目，面包石严、张欣夫妇没有爱上房地产这一事实也反映在侧面。

“私上之王”能提供什么辅助力？

关于黑石集团，黑石不一定知道pe，但不知道黑石肯定不擅长pe，这一说法在圈内流传，表明了其地位。

那么黑石集团哪里是神圣的，实际上有这样的地位吗？

美国黑石基金是世界上最大的房地产民间募捐，被称为“民间募捐之王”。 旗下管理资产总额达到5000亿美元，重要业务有房地产、私募基金、对冲基金、信用四种。 据2019年的中报报道，该集团上半年营业收入为35.12亿美元，净利润为16.94亿美元，对私募基金管理企业来说利润足够大。

看看一些黑石集团的投资例子就知道其中很多具有公共特征。 那是低价购买，经营修复后高价销售。

例如，2007年，黑石投资260亿美元的杠杆交易收购了希尔顿。 年以来，黑石分12次交易逐渐清除了希尔顿股票。 其中包括年价格65亿美元，向海航出售希尔顿股票的25%。 彭博社表示，在完全退出投资后，黑石将实现约140亿美元的利润，成为民间资本史上收益最高的投资。

以上例子显示了黑石集团的强大投资能力。 当然，这个集团的投资能力不仅是股票投资，一些城市更新项目中使用的炉火也是纯粹的。

例如，黑石集团是齐齐威克小区的城市更新项目，当时黑石集团收购该地区时，齐齐威克小区位于布朗工业园区建设较多的地区，但“经营状况”不乐观，在当时的齐威克小区有9000平方

但是，黑石集团在运营方面似乎也很有心得。 年，黑石集团收购齐齐威克园区后，首先获得了2笔总额为6亿英镑的贷款，成功回收了120%的初期投资，之后以7.8亿英镑的价格将奇威克园区卖给了中投。 期间装入改造消费的5，000万英镑，即使不计算租金和管理费的利润，黑石集团的这笔交易不到两年就成功了一倍。

那么，为什么黑石集团可以“腐烂变成魔法”呢？ 以7.8亿英镑的价格出售吗？

据相关媒体报道，经过黑石集团过去两年对该园区的改造，其园区空出租率已经低于1%。 小区的质量焕然一新，自然卖不出去了，也不担心。

从以上可以看出黑石集团的强大管理和投资能力，如果soho中国被这个集团私有化，除了拥有强大的财力以外，也许还能得到其管理和投资的辅助力。

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