【龙湖为何越来越从容？ 为什么龙湖融资价钱低？】

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资料来源:涛哥杂谈

几年前房地产市场变得通红，如果问一家住宅企业你最想要什么呢？ 很多人可能会说拿很多地，想卖更多套房。

在这两年前，如果你再次问住宅企业你最想要什么呢？ 答案一定是，我想要钱。

市场下行，融资渠道收紧，很多中小住宅企业不能借钱，即使是龙头住宅企业，融资价格也略有上涨。

但是，上周龙湖发表了融资价格低得令人流泪的公告。

“发行2027年到期的2.5亿美元3.375%的优先票据，发行2032年到期的4亿美元3.85%的优先票据”。

共计6.5亿美元，45亿人民币，能以这么低的利率借吗？

简直是让地产业者同行，听的人伤心，看的人流泪。

. 3.375%，这个数字意味着什么？

数据显示，2019年95家典型住宅企业的海外融资价格超过8%，是龙湖的两倍多

在国内融资方面，主流住宅企业普遍超过5%，大多还超过10%，但龙湖连续4年低于5%。

以2019年为例，龙湖进行了三项融资。

1、2月20日和21日，发行规模为22亿元的企业债券分别是票面为3.99%的17亿元的5年债券和票面为4.7%的5亿元的7年债券。

2、7月19日，发行住房租赁一些事项的企业债务，规模为20亿元。 分别是5亿元的5年债券，票面价值低至3.9%，为15亿元的7年债券，票面价值为4.67%；

3、9月9日，发行2029年到期的8.5亿美元3.95%优先票据。

这么便宜的融资价格，令人羡慕的是假的，简直是虐心。

在领域达到这个水平的企业只有5家，除了龙湖的民营企业，只有中央企业有可能受到这个待遇。

为什么龙湖的融资价格很低？

住宅企业融资价格的高低首先取决于公司的性质、规模和经营风格等因素。

龙湖既没有规模，也没有背景压倒性的特征，为什么融资能力只能达到很少的中央企业？

我认为这与龙湖一贯稳健的经营风格密切相关。

从债务结构来看，2019年上半年，龙湖综合贷款总额1400亿元，净负债率53.0%，处于较低水平。

有利子负债中，龙湖一年到期债务137.6亿元，占总债务的比例仅为9.8%，龙湖的经营性收入完全复盖利息支出。

从现金短债比来看，截至2019年上半年，龙湖现金/短债比为4.22，具有极强的偿还能力，这是获得低价融资的重要原因。

近年来，领域加杠杆处于常态，龙湖是很少接触非标准、影子银行、信托的公司。

与龙湖融资相比，邵明晓说:“我们不使用任何高价格融资的方法，非常自律，今天龙湖有这么多信用额度。”

国际三大评级机构的基准、穆迪、惠誉给龙湖的评级分别是“bbb-”、“baa3”、“bbb”，都是投资级评级。

发现龙湖的偿债能力极强，违约风险极低。

在19年中期业绩发表会上，有记者听说吴亚军对龙湖发售10年的感觉。

她回答说:“对上市公司来说，没有故事就好了。”

低价融资，正是龙湖的充裕之底。

二、龙湖有什么特点？

龙湖作为民营公司，融资在行业中居首位。 那么，与其他住宅企业相比，他的特征在哪里呢？

财务稳健只是结果，要查明本源，提到龙湖稳健的地区布局和快速发展战术。

从年开始，龙湖明显提高了投资力，但土地整体溢价率不高，一贯符合冷静的投资风格。

基于未来房价不会爆炸性增长的评价，龙湖在全国使用了要点布局、深度焦点的模型。

现在龙湖进入全国50多个城市，这个数量对同规模的住宅企业来说，依然受到抑制。

到2019年底，龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中地区签订合同金额，全组分别占34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

龙湖多次部署热点城市群，维持了相对健康和合理的服务结构，为之后的利益增长奠定了坚实的基础。

龙湖除了房地产开发外，还以商业运营、长租公寓、智能服务为主要航线业务，共同快速发展。

例如，商业运营方面，龙湖19年上半年百货公司的租赁率达到98%，收益比去年同期增加25.7%，达到21.1亿。

在低迷的成本环境下，这样明亮的数据充分显示了龙湖的强大运营能力和高企业品牌价值。

另外，根据2019年的敬业度调查结果，龙湖的得分从16年的76%上升到19年的84%，创历史最高纪录。

与同行相比，龙湖的敬业度约高十分。 与世界500家最高雇主平均分相比，龙湖高5分，组织竞争力优异。

前几天，在龙湖年会上，吴亚军对龙湖的未来寄予很大的期待。

房地产开发业务，2029年权益销售额达9000亿。

商业运营业务预计到2029年商业项目将开业300家。

在租赁公寓里，2029年的年收入将达到1000亿美元。

智能服务事业在2029年资本收入将达到2000亿。

吴亚军说，面向未来，龙湖将成为无边界企业。

除了主航线业务外，龙湖也静静地耕耘养老、产城等业务，等待开花的时机。

我相信龙湖在接下来的十年里会更平静。

三、房企必须向龙湖学习什么？

高度依赖房地产资金，未来十年住宅企业最核心的竞争力要看融资能力。

去年5月以来，国内外融资继续收紧，融资渠道一直受到限制，短期内很难有转机。

对很多住宅企业来说，他们没有龙湖高度自主的融资技能，也没有龙湖的快速发展规模，将来怎么才能找到钱呢？

1、把货款还给国王

融资情况两极分化严重，有些住宅企业可以获得低利率的长期融资，有些住宅企业即使以高利率融资，也不怎么借钱。

不依赖外部融资，通过加速销售额的恢复，增强造血能力，可以活很久。

2、卡准融资窗口期

商业银行和资本市场都以自然年为周期。 各周期内的明显利率先低后高，融资额先充裕后紧张。

因此，面对严峻的融资环境，抓住年初的窗边是重要的关键。

3、上市、分批上市

2019年已经有6家住宅企业通过上市获得资金，如德信、中梁、新生力量等。

有些住宅企业通过分割上市进行多元融资，如佳兆业，时代分割上市房地产，宝龙商业年末登陆港股。

4、资产证券化

对于银行贷款、信托等以前就传达的融资方法，现在的监督管理对资产证券化的态度很宽松。

abs、供应链金融和未来的reits可能会成为住宅企业融资的突破口。

面对领域周期的下行，住宅企业的风险来源不限于融资渠道。

龙湖的低价资金融资值得称赞，但其稳健全面的经营能力值得学习。

只有维持扎实的经营，增强自己的造血能力，才能活着过上更好的生活。

责任:张海营