【SOHO中国(00410)当前股价很鸡肋】

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复印件来自《雪球》、作者《骏水》、原文标题《骏马见公司soho中国( 00410 )》。

soho中国( 00410 )发表了年报。 我们从两个不同的立场来估计公司的价值，看看soho中国现在的市场价格是否便宜。

第一个立场是用公司持有的可租赁面积计算企业价值。

第二个立场是用公司未来的不动产租赁收入来计算公司的价值。

从第一个角度看soho的价值:

上图是soho年报发表的企业拥有的租赁不动产明细，不包括占50%权益的上海8-1项目不动产和3万平方米的长城脚下公社(酒店)两个。

根据以上资料计算，企业未来全部项目完成后，可租赁的面积为93.5万平方米。

如果把这些租赁不动产全部出售的话，这93.5万平方米的不动产能卖多少钱正好可以参考成交价格。 去年12月，企业卖掉了上海soho世纪广场项目。 这个项目的可租赁面积为42954平方米，成交价格为3，221，580，750元(不包括增值税后)，每平方米售价相当于7.5万元。

认为世纪广场的位置很好，企业93.5万平方米的不动产都不能按这个价格计算。 大幅度打折，平均5万/平方米。 （

不合理吗？ 考虑到soho的所有项目都在北京上海比较好的公路上，这93.5万平方米的房地产大约值468亿美元。

财务报表显示，公司的银行存款和现金等价物共计44亿元，包括这一块，公司总价值约为538亿元。

soho的总股东资本为52亿股，每股价值约4.23元人民币，目前人民币对港币的汇率为0.883，每股价值约4.72港元。

现在soho市值为4.23港元，在10%空之间。 这个计算方法的重要问题是如何评价shou 93.5万平方米的房地产单价。 保守估计是5万/平方米，贵还是低？ 不知道如果别人认为应该给6万美元以上的单价，那就有100亿美元的差距。

更重要的问题是面包总和张总会都卖吗？ 你卖他们去做什么了？ 所以，这个评价似乎没有什么意义，但我觉得有这么多好的不动产在那里，心里很平静。

第二个观点看soho的价值:

从第一张房地产明细表可以算出年soho租金的总收入为1，268，357，000元。 这个部分对应的租赁面积是666，548平方米。 也就是说，soho现有的租赁不动产每平方米一年可以获得约1900元的收入。

将来soho所有的房地产都建成了，大约93.5万平方米可以用于租赁，每1900元/年每平方米，一年的租赁收入约为18亿元。 即使公司的净利润率是60%，soho未来的净利润也只有10亿人民币左右。

用15pe计算(不能再高了。 国债利率是4点多啊)，soho价值约150亿人民币，加上现在持有的44亿人民币，总价值约200亿人民币，换算成港币约224亿港元(不打折)。

以总股东资本52亿计算，soho每股价值约为4.3港元。 现在市场价格是4.2港元，现在的市场似乎比较有效。

我不知道未来soho办公室的租金率和租金价格是上涨还是下降。 但是，粗略地可以推断，租金价格并没有大幅度增加。 现在买那个好像不便宜。 你可能看到了房地产本身的价值。 (:何鹏程)