【光大17.6亿主英利国际 打包REITS新加坡上市】

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由于租金利润和资产价值的巨大差距，国内商业开发者很少在海外发行房地产信托基金( reits )重庆英利置业在得到光大控股公司的大力对外援助后，可以期待新加坡房托上市梦。

6月30日，光大控股( 0165.hk )宣布，通过旗下的光大安石中国房地产基金投资2.85亿元( 17.61亿港元)，购买在新加坡上市的重庆商业地产代理英国国际置业的股票和可兑换证券。 预约完成后，光大控股公司将成为英利的第二大股东。

光大控股行政总裁陈爽在接受21世纪经济报道记者独家访问时回答说，将来要求在适当的时机将英国国际写字楼和商业地产项目打包到reits中在新加坡上市。

值得注意的是，光大控股除了以0.26坂元/股购买3.81亿股英利股外(扩大后发行的股票的约14.9% )，还将欧洲本金共计1.85亿元的可兑换股票证券分为两次。 如果光大选择一切行使，就可以代替英国主席兼创始人方明成为第一大股东。

根据英国国际在新加坡交易所发表的资料，这次预约交易将大幅降低该企业的净负债率，从原来的61%下降到15%左右。 利用光控股公司的金融互联网和资源，英利计划将从重庆向其他一、二线城市、香港和新加坡市场扩大投资范围。

剑指reits

要知道，英利上次大规模购买的地方还可以追溯到去年12月获得重庆金融街( 000402，股票吧)的项目。 在此后的两年半内，这个“重庆50强房企业”受到高负债率和商业地产前期巨大的投入限制，已经没有购买主流土地了。 英利也没有参与过重庆以外的项目。

“光大的特点是提高商业房地产的价值和物业管理，但缺乏高质量的写字楼项目和租金利润。 英利在重庆深耕，具有稳定高价值的cbd租赁收入。 ”。 陈爽说，光大和英利以迅速的发展模式“非常和谐，一拍即合”。

截至去年12月31日，光大安石在全国有18个住宅和商业项目，主要集中在北京、上海、沈阳等一二线城市，重庆只有一个“大融城”项目。 该基金最熟悉的是去年以89.56亿港元从李嘉诚那里收购了上海陆家口( 600663，股票吧)金融区的地块。

作为财务投资者，光大安石基金很少参与项目建设，重点是提高投资后的价值和房地产项目的资产管理。

陈爽对记者说，未来的光大会议将使用专业基金管理团队的研究，将英利旗下的高质量写字楼和商业地产项目打包成reits，要求在适当的时机在新加坡上市。

碰巧，这与英利去年6月宣布的3.0快速发展计划一致。 方明的目标是实现英利每五年竣工建筑面积加倍的这个目标，英利说:“有必要对集团旗下的投资房地产进行房地产投资信托等，加强房地产资产的管理。”

鑫道投资分解企业( voyage research pte ltd )研究负责人刘锦树在接受记者访问时表示，分割核心项目构成reits上市可以最大化解放英利的投资评价值，对光大来说也可以获得投资价格 鑫道前身是新加坡证券投资者协会下属的研究企业，专门为机构投资者提供独立的财务解体。

从事内地商业地产投资的外资pe项目经理说，中国商业地产的资产价值过高，直接大部分项目租金的净收益率达不到海外发行reits的最低标准，特别是一线城市的实际收益率很难达到。 因此，被钱困扰的开发者无法大规模进入海外的reits市场。

以新加坡为例，她明确表示她对投资者公开发行的reits要求至少7%-10%的年净利润率。 现在分割内地商业地产项目在海外发行reits，往往由开发者提供现金保证，填补净收益率和项目收益率的差距。

“理论上重庆的项目资产价值不高，比北、上、广更容易符合海外reits的最低阈值，但问题是投资者是否承认英利项目收益的可持续性。 ”上述项目经理说。

读了年度报告，英利是目前重庆核心商业区开发高端商业房地产和综合房地产的最大业主，自有房产价值38.377亿元。 -年，位于渝中区、两江新区、重庆“西部华尔街”的多个商业项目陆续竣工，预售开始，总建筑面积达100万平方米。

刘锦树告诉记者，英利近年来受益于重庆cbd租金的迅速增加，项目收益率在同行中处于较高水平，如果ipo时的定价谨慎，收益率阈值很难达到7%。

根据光大控股公司的官方回答，收购还没有在英国股东大会上通过，打包英国资产在新加坡发行reits是未来房地产理财产品迅速发展的可能性之一， 还没有具体的计划和时间表。

英利说:“光大控股公司帮助将成熟的资产包装成reits和业务信托，这是这次谈判合作的议题之一。 现在在初步探讨的同时需要时间论，所以没有具体的日程。 ”。

pe会成为大股东吗？

表面上分解，交易对英利无害，但为了进入光大这个“财主”，方明等英利干部甘愿承担失去控制权的风险。

在这笔交易中，光大立即购买3.81亿股，占股票的14.9%，此外还分两次购买可兑换证券。 从上一年的3年到8.75%，从第3年到第5年的利率为9.5%，从第5年开始以年利率14.5%追加美国国债的5年利率，到发行5年后有权赎回英国。

换句话说，如果英利多年来不想背负两位数的庞大利息支出，就只能尽快提高股票评价值，让光大控股公司选择股票交换。 以7月1日收盘价0.295point计算，0.318point的交换股价还将增加7.8%的溢价和9%-10%的利息收入，只要英国股价超过20%，交换股票的可能性就很大。

根据公告，cb转换为新股后，光大约占再扩大后股东资本的18.5%。 考虑到原持有股份的稀释，光大最终持有英利30.68%的股份。 截至3月19日，Newest Luck Holdings Limited是英利的大股东，股票33.71%，方明拥有这家离岸企业的85%的权益，换算后，方明约持有实际股票的28.65%。 很明显，光大安石基金很可能会取代方明成为英利的第一大股东。

“光和方明各有30%的股权结构非常稳定，双方可以确保长期对企业项目的好处负责。 持股40%的独立股东也在企业决策中发挥重要的平衡作用。 ”。 刘锦树说。

关于是否有所谓的“赌博协定”，光大控股在回答记者的咨询时表示，关于是否行使可交换证券，没有为英利的房地产项目设定具体的收益率指标，现在也不打算成为英利的第一大股东