【热门】贝壳找房(BEKE.US)赴美IPO背后，还有几处“隐秘角落”

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7月24日晚，贝壳( beke.us )的找房正式向美国证券交易委员会提交征集书，计划在中微子上市，股票代码“beke”、高盛、摩根士丹利、华兴资本等是贝壳找房ipo的联合经销商。

贝壳诞生以来，争论和疑问不断。 另一方面，通过与连锁企业品牌合作，打造两个不同的企业品牌。 另一方面，运动员成为裁判的野心，创业者左晖在业界内被形容为“给开发商敲骨头吸髓是整个房地产链中最赚钱、最差的一环”。

左晖回答说“路线也是开发者的‘夜壶’”，但似乎没有人付钱。

这几年，寻找贝壳房间是很受资本欢迎的宠儿，一级市场的长袖经常跳舞，但现在贝壳以中微子为上市地，在二级市场上试图溅起水花。 但是，在公共卫生反复出现、国际关系紧张的今天，真的是上市的最好窗口吗？ 还是左晖不能再等了？

01左晖的时间表和背后的资本推送

回顾链家、贝壳的迅速发展，年这个时间节点是必不可少的。 从链家诞生的贝壳寻找房间将重新上线，比原来的链家网更开放贝壳寻找房间的定位，除了涵盖新房、二手房、租赁、家具等居住业务外，还通过acn (经纪人合作互联网)，切 这意味着无论是直营企业品牌的链家，还是加盟企业品牌的德佑，还是其他中小中介，都可以上传贝壳寻找房间，打开“自营+领域平台”模式。

2019年3月，左晖也开展了一系列资本动作，在链家发生了注册资本、投资者和管理层的一些变化，原来的投资者把链家的股票通过协议镜像转移到了贝壳寻找室。 当时，业界相关人士推测，在整个房地产领域不景气的情况下，链家希望在陈仓大显身手，用贝壳找房上市。

这句话会开玩笑的。

用力推贝壳，意义深远。 左晖也进入了资本倒计时。

故事回到了去年4月，当时链家完成了豪华的b轮融资。 投资者包括华兴、百度、高甫、腾讯等机构。 这64亿人民币的融资不容易。

根据市场，链家在b轮融资时，与投资者签订合同，如果交付后5周年内(到2021年4月为止)不能完成合格的首次公开发行，投资者可以要求企业回购，回购价格对基本投资价格每年提高8%的单收益率。

根据赌注协议，如果2021年上市不完成，左晖不仅要还64亿美元，而且每年还得加8%的单利。 也就是说，5年内必须支付25.6亿日元的利息。

这个时候选择在美国发售可以说是逆流而上。 但现在是链家b轮融资的第四年。

留在左晖的时间不多。 这个时候，房地产领域下来了。 根据市场限制，a股市场几乎关闭了房地产领域的上市大门，2019年，包括房多等公司选择在美股上市。 原因无非是更低的门槛和政策监督管理层的制约。

左晖精心设计的vie架构浮出水面。 简单来说，第一步是把连锁事业的一切都放在新的主体贝壳房间里。 然后通过vie架构在海外注册企业，通过一点协议控制中国的内资企业，最终实现上市。

除了资本水平的想法，不得不说贝壳的成绩确实很好。 这个战术的转移，在一定程度上有助于贝壳从左晖下游转移到更上游的平台。

在构建vie体系结构、投资者平移等一系列美丽操作后，贝壳找房不到一年就迅速完成了两次融资。 无论一级市场的外部环境如何冬天，对左晖来说贝壳找房依然被资本迷住了。

2019年7月，贝壳结束了超过12亿美元的d轮融资，今年3月，软银、高甫、腾讯、红杉等资本巨头再次下注。 这看起来都在解释。 贝壳的房间离登陆不远。

根据股东征集书，ipo前，贝壳找房管理层拥有绝对控制权，左晖体拥有贝壳找房的46.8%的所有权，CEO彭永东所有权的比例为3.6%； 执行董事单一持股的比例为1.6%； 执行董事兼联合席首席执行官徐万刚持股的比例为1.8%。

在机构投资者方面，腾讯是其第二大股东，持股比例为12.3%，d+轮融资方软银旗下的svf ii shell subco (singapore ) pte. ltd .持股为10.2%，高甫资本持股为5.3%，贝

460亿收益“隐秘角落”

根据股东募集书，2019年全年，贝壳实现总交易额( gtv )为21276.94亿元，比上年上升85%，实现收益460亿元，比上年增加61%。

但是，在460亿美丽的报告下面也有“秘密角落”。 贝壳财务解决中，将新房的所有佣金确认为收入，将合作证券公司的佣金确认为收入价格。 这个解决办法直接大幅增加了2019年贝壳的收入和价格。

到2019年，贝壳找房的营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。 贝壳寻找的收入来自存款交易、新房交易和新兴业务三个部分。

存款交易包括链家买卖、租赁存款室收到的佣金上传到贝壳平台的中介机构收到的平台服务费，和向德佑等加盟企业品牌下的中介收取加盟费的交易关闭服务、现场认证、中介招募

在三个部分中，存款交易业务占最多。 在2019年q1，这项事业占总收入的70%以上。

值得注意的是，股东本公开的数据包括链家和贝壳找房两项收入，不能单独出现。 贝壳找房平台模型的实际情况，也许只有左晖知道。

但是，贝壳找房依然依赖于链家的房地产代理收入和新房代理收入，但可以肯定的是，作为平台的作用收到的服务费用不占重要比例。 年第一季度，存款交易业务收入下降到47%，由于公共卫生的影响，收入的主力选手被砍掉了一半肩膀。 尽管如此，这460亿的收益不是空手获得的，而是通过不惜价格交换获得的。

到2019年，贝壳连续3年亏损，其中2019年创下净亏损21.8亿元，亏损幅度同比扩大410%，净损失率为4.7%。 招商引资书中说，预计将来会继续产生大量的价格和支出，从而进一步扩大业务。 贝壳持续赤字的理由，有必要从价格上窥见。

从年到-2019年贝壳的收入价格为207.2亿、217.8亿、247.1亿元。 股东招聘书上说，贝壳价格最占的是佣金和内部补偿费用，是指支付给协助交易完成的其他机构和渠道的佣金，以及支付给中介和销售员的交易扣除金。 其中，由于房地产行业的特殊性，高客单价的房地产成交，也伴随着高额的价格，即房地产销售佣金。 -2019年分别为156.6、157.7、194.4亿元。

价格高，也是贝壳难以利润的重要原因之一。 贝壳找房收入的增加可以说是随着价格的上涨，规模和损失鳞次栉比。

03是谁的“夜壶”又分给了谁的羹？

除了收入上的压力，贝壳在找房领域的竞争压力也与日俱增。

贝壳寻找室随着同行的骂声迅速成长，特别是58同城的骂声最响。 身为选手却想当裁判，贝壳动了别人的蛋糕。

除了来自该领域的恶毒之外，还有房地产领域其他参加者的疑问。 以贝壳为首的销售渠道，被开发者碎骨吸髓，被认为是整个不动产链中最赚钱、最糟糕的一环。 在极端例子中，在一些远程项目中，支付给渠道的佣金达到了10%。 你要知道很多住宅企业的纯利率也只是这个数字。

左晖回答说开发商有房地产的“夜壶论”，“其实路线也是开发商的“夜壶”，市场不好的时候拿出来使用，市场好了就放回去”。

但是在现实中，掌握资源的途径可以从开发者的餐具中永远分一碗汤。 把开发者和渠道商分开，被敌对也很自然。

从现在的情况来看，21世纪的房地产被链家“收入袋”，但以我爱房子、中原地产、麦田等为代表的国内房地产中介的领导拒绝加入贝壳找房。

根据极光大数据公布的相关数据，年4月贝壳寻找室app的渗透率为1.38%，远低于安居客的2.94%。 另一方面，安居客平均为dau235.2万人，贝壳找房平均为Dau104.4万人。 姚劲波的情况下，寻找贝壳房间进入市场还没有对58构成威胁。

主要营业业务除了被中介的领导排斥外，还妨碍了新业务的开展。

根据股东募集书，贝壳找房的第三部分业务——新兴业务与存款交易和新房交易不相上下，目前对总收入的影响不到5%。 新业务是指金融服务、住宅改建服务等与住宅居住相关的服务，其中家具服务是贝壳诞生以来迅速发展的要点。

但是在这门课程中，竞争已经是红海了。 比如58旗下的安居客早就暗中布置了网络家具。 broadlink、意外之家、酷家乐等是各自行业的头部公司。 另外，以前流传下来的家水龙头也转移到了网上。 从以前开始，家具巨头东易日盛就实现了每年约30亿日元的全年收入。

前面有大象，后面有猛虎，打算在新业务上冲刺。 贝壳很难找房间。

麦田、58为首的对手和贝壳势不可挡，另一方面，自身价格高，利润匮乏。 除此之外，离5年的赌注合同还有不到8个月。 国内a股市场几乎关闭了房地产领域的上市大门，但中美关系冷却，美国监管环境严峻，在中概股轮流制作的空等背景下，贝壳的找房似乎只有逆风在进行。

这时，选择上市寻求更强的资本力量，左晖别无选择。

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