【热门】上坤地产IPO：借新债还旧债，净负债高达118.8%

|森淼

在目前房地产领域融资窗口紧张的大环境下，去香港上市成为住宅企业资金处理紧张的不二选择。

3月30日，上海本地住宅企业上坤房地产集团有限企业(以下称“上坤房地产”)向香港证券交易所提交上市征集书，农银国际是其独家推荐人。

对上坤集团来说，在香港上市肯定能得到越来越多的资源和金融支持，但在疫情蔓延的现在，房地产市场受到剧烈冲击，上坤房地产的上市道路顺利吗？

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“上坤花木兰”背后的实控人

在房地产领域很少出现女领导，上坤房地产背后的创业者朱静就是其中之一。 就像多个商业故事的开始一样，朱静大学毕业后偶然一致地说进入了房地产领域。

在成立上坤之前，朱静曾任河南建业房地产股份有限企业集团副总裁、集团经营决策委员会委员、执行董事。 在建设房地产工作7年后，朱静辞去了副总裁的职务，决定自己创业。

朱静选择创业不是一时的冲动，朱静在读中欧国际工商学院emba期间认识了知名投资者林劲峰，两人都有进军房地产的想法，立即拍摄，朱静在得到林劲峰的投资后，于年在上海成立了上坤集团。

上坤地产可以在上海起步，林强峰的盈信投资可以说在资金上给了上坤地产强有力的支持。

根据公开资料，上坤集团属于深圳盈信国富集团(即盈信投资集团)的房地产企业，盈信投资由林劲峰举手创办。 另外，林强峰是股神巴菲特长期价值投资者的忠实信徒，与股神巴菲特的私交很深。

天眼检查显示，上坤集团主要由两家企业实际控股，分别是上海上坤实业投资有限公司持股85%，上海世蕾合作投资公司持股15%； 其中，上海上坤实业投资有限企业的大股东是林强峰实际控制的深圳盈信国富集团。

林劲峰和朱静持有股占两人上坤集团的比例，林劲峰占29.05%，朱静占32.13%。 但是，经过天眼查大数据的观察，结论是上坤集团的实际控制者涉嫌为林强峰。

如果有林强峰背后的操作盘，上坤地产不会担心一战成名。 年收购上海釜山的项目首次在上海房地产界暴露了前线。

年，上坤地产年销售额仅17亿元时，朱静从万科和碧桂园嘴边抢走了33.37万平方的地块。 香港富豪李明治旗下的天安中国早年是上海松江麓山屯下的住宅和商业开发用地。

这个项目在上海地产圈成功红色，在这个地块开发的住宅项目将于年开始销售，上坤地在这一年以“操作盘金额”达到了整体销售额230亿元，比上年增加了346%。

这也离不开背后林劲峰的力量。

“上坤需要资金来收购天安中国的上海松江釜山地块，盈信减收茅台也要支持。 ”。 这是因为茅台在投资界有一战成名的林强峰。

2003年，盈信投资以1200万元从上海产权交易所承接100万股贵州茅台，成为茅台第六大股东。 到1200年，当年1200万投资达到7亿美元以上，一股林强峰满钵，在投资界也享有盛名。

林强峰唯一减产茅台是因为上坤房地产，实际上林强峰在当时茅台股价下跌时也没有减产过一股，可见林强峰对上坤房地产的支持力。

另外，盈信也为上坤的信托融资进行担保，使其能够拥有扩大土地、飞跃规模的资金。

转眼之间，上坤房地产在上海的销售额超过了50亿元，一年翻了3倍，上坤房地产也成功闯入了上海大厦市top30的行列。

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房地产销售占九成收入

依靠上海的房地产

作为房地产开发商，目前上坤房地产通过四个标准化产品系列(即四季系、樫山╂半岛系、云系及s系)，提供了包括低层及高层公寓、联排别墅、洋房及阁楼公寓在内的多种住宅房产。 上坤地产的顾客主要是上坤房地产的个人和企业的购买者以及上坤房地产投资房地产的承租人。

从收入模式来看，房地产销售、房地产租赁及咨询服务是上坤的三大收入来源。 2019年，三方在总收入中所占的比例分别为98.9%、0.8%和0.3%。

房地产销售收入是上坤房地产的第一收入来源，在过去三年中，这一收入分别创下了11.69亿元、67.89亿元和74.49亿元，分别占同年总收入的97.3%、99.1%和98.9%。

上海房地产的收入成了其收入占有率的大头。 截至年2月29日，上坤地产占总建筑面积的70%以上位于长三角经济区，而且近半数的房地产项目和应占18%以上的总建筑面积位于上海。

上坤集团在招商引资书中也表示:“过去，本公司的收益主要来自于销售本公司开发的房地产，预计今后几年的房地产销售仍将构成本公司的大部分收益来源。”

但是，上坤地产在招商引资书中也指出:“我们强烈依赖长三角经济地区的房地产市场，特别是上海。”

数据显示，年、年及2019年上坤房地产的房地产销售收益分别有约100.0%、100.0%及60.8%来自上海的房地产项目。

过分依赖上海房地产，对上坤房地产也带来了销售区域太单一的风险。 到年2月29日，上坤有处于不同开发阶段的7个商业房地产组合项目，均位于上海，3座竣工的写字楼、2座竣工的商业区购物广场和2个开发中或将来开发的综合用途商业地产

成立五年，上坤地产也没有离开上海。 到年2月29日，上坤地产项目位于8个省和直辖市14个城市，大部分是二线、强三线城市，包括苏州、佛山、东莞等。

对上坤房地产来说，如何在其他城市特别是二三线城市复制在上海的成功，可能是未来上坤房地产快速发展的大风险。

而且这些新城市房地产竞争的激烈程度不亚于上海。

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借新债还旧债

扩张带来的高负债

年，上坤地产选择进入苏州市场，开始了全国扩张计划。 年，上坤地产进入安徽和浙江，年底进入广东东莞，年进入河南和湖北。

截至年2月29日，上坤地产在全国8个省市14个城市中有43个房地产项目，分布在长三角经济区、广东港澳大湾区、华中等区域，总占地面积160万平方米，总土地储备约360万平方米。 但是，长三角经济区依然是上坤地产的主要阵地。

上坤地产现在成立了上海、河南、浙江、湖北、广东、江苏、安徽全国7个地区的事业部，同时在上坤内部，珠江三角洲地区被认为是企业未来的要点之一。 其中广东地区进入大湾区的突破口，上坤地产计划在今后5年的复印件中树立珠江三角洲的基准形象，落地核心商业项目。

目前上坤地产位于珠江三角洲地区，东莞、佛山各布局一项。 今年初，广东上坤合并顺德两个项目。

坤地产在不断开拓领土的过程中带来了现金流不足和高负债的危机。

根据招商引资书，年、年、2019年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%，逐年下降，但仍在领域一级位居高位，有高债务风险。

根据克利瑞地产研究中心发表的报告，2019年上半年174家典型住宅企业的加权平均负债率为91.37%，上坤房地产的净负债率仍居领域前列。

另外，上坤地产年，年记录的经营活动现金流量净额为负值，根据征集书，该企业年经营现金流量净额为-3848.5万元，年指标为-38.06亿元，2019年经营现金流量净额约为22。

对此，上坤方面解释说，由于房地产开发活动持续增加，因此在经营上花费了大量现金。

另外，上坤地产短期借款压力很大。 截至2005年2月29日，利息银行和其他借款总额为62.74亿元，其中30.75亿元在一年内到期。

实际上，每年偿还利息借款的现金非常庞大，年、年及2019年，上坤地产用于偿还利息借款的现金金额分别为31.33亿元、40.19亿元及68.53亿元。

根据披露，上坤地产此次募捐收入的净额将用于开发现有房地产、偿还利息负债和补充正常运营资金。

具体而言，约60%的募集资金将用于当前房地产开发方面，即宁波慈溪慈澜府、常州峰峰及佛山上坤汉湖四季、包括开发项目房价在内的约30%的募集资金将作为偿还项目开发现有利息银行及其他借款的一部分。 大约10%用于正常周转资金的用途。

上坤主要通过内部发生的现金流和外部融资来维持流动性。 不仅高额债务紧张，其本身的收入还不足以支撑资金周转。

从收入来看，年、年及2019年，上坤地产利润分别约为12亿元，人民币68亿元及人民币75亿元，毛利率分别为30.9%、51.5%及40.8%。 2019年创下7.6亿美元的年溢利，股东应占的溢利为2019亿美元。

坤地产收入变动大也多亏了上海橡山别墅和连排项目。

据招股书记载，年，上海·上坤樫山美墅、上海·上坤樫山四季、上海·新城樫山璞里、上海·新城樫山明月4个项目的部分建筑面积结转，分别约25.43亿元、14.03亿元、22.16亿元、6.0亿元，共计约60亿元 2019年，上述4个项目和上海上坤樫山半岛、上海新城樫山半岛分别结转收入约2396.7万元、2358.0万元、1.06亿元、16.17亿元、32.14亿元、7.09亿元，合计约56.94亿元，约为当年收入的

到年2月末，如果不计入限制的资金和抵押存款，上坤集团手中的现金和等价物只有11.54亿元，还不能涵盖一年到期借款的30.75亿元。

2019年10月，杭州银行向上坤地产提供了20亿元的信用额度，同年12月，大连银行及韩亚银行(中国)有限企业提供了50亿元、20亿元的信用额度。 但是，截至去年2月29日，上坤地产未使用的银行融资只剩下12.2亿元。

上坤方面在招商引资书中坦陈，企业现在和将来的债务水平，以及相关借款合同条款，都有可能限制企业寻求追加融资的能力。

除此之外，根据招商引资书，截至年2月29日，上坤地产可销售的建筑面积和可租赁建筑面积共计23.97万平方米，开发中的建筑面积达到210.88万平方米，占土地储备的80.19%，即

无论是从上坤集团的短期债务还是从现在的现金储备来看，现金流都很紧张，但在现在的形势下，严格管理现金流是唯一的方法。

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未来扩张中的潜在风险

对房地产来说，“高杠杆”意味着住宅企业依然面临到期债务和刚性价格的支出压力。 这个收支不平衡的局面确实增加了现金流的压力，资金能否顺利周转直接决定了住宅企业生死存亡的命运。

综上所述，上坤地产因年上海釜山别墅项目上海橡山销售优良，在上海高端住宅市场占有一席之地，这样的经验放在二线甚至三四线也能取得同样的效果吗？

随着疫情的到来，“停工、停产、停产”使房地产处于“严冬”。 根据人民法院公告网，截至4月1日，有108家住宅企业宣布破产的公告。 到目前为止，每天至少相当于一家住宅企业因各种理由“退出”楼市。

上坤能否在其他二线城市复制在上海的成功经验还不清楚，但从迄今为止的经营状况来看，上坤地产还缺乏“经验”。

根据上坤地产披露，从年到2019年，上坤地产为房地产开发减值准备了4430万元、5850万元和3790万元。

上述情况的出现，是因为杭州上坤山语四季、苏州上坤水岸四季及合肥上坤海棠四季项目录获得了减值损失。 关于这些项目出现损失，上坤方面解释说:“由于价格限制政策，企业的预期销售价格发生了变动。”

除损失外，上坤地产2个项目已建成的总建筑面积超过相关批文被处罚，被罚款9.96万元。

我们知道，如果项目建设的总建筑面积超过许可或完成的项目与建设工程计划许可证不一致，住宅企业就不能取得项目的竣工验收备案表。 无法取得此备案表，住宅企业无法向买家交货。

无论是扩张造成的损失还是违反行为，都证明上坤地产向外扩张时步伐太快，经验不足。

高于同行的高负债、到期债务、紧张的现金流、经验不足等风险都不是上坤地产上市之路的“拦路虎”，此时选择在香港上市的是上坤地产开辟融资渠道的不二选择，但将来稳定有序

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