【热门】探秘年报背后的真实万科：主业盈利能力一路下滑

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六年弹指一挥间

在“万宝”之争中，万科早就成了网红，从感情到红烧肉，已经说得太乱了，上次看到娱乐频道跟王老板和田先生说话，不知道该把万科的故事总结成哪个主题的素材。

老实说，作为财务人，关于法律框架内的是非，我们还没有参加。 尽管风云在公众号上发表了很多相关的复印件，但不能让财务小组的研究变得有趣。 宁可听万科荣登年度世界500强排行榜，尊敬这家企业，难怪这么好的企业，大家都会成为大老板。

带着这份敬意，我们研究了万科年报。 规则，为了尽量客观和全面，我们仔细研究万科连续六年的财务报告，追溯到年，用足够长的时间总结万科经营状况的一些变化趋势，看看这家企业有多优秀，真的在行业标杆上

六年转眼，沧海变成桑田了吗？

我说万科财务报告开头给股东的信中的这句话令人印象深刻，是给股东的信，结果成为给经营团队的表扬信，这样自信，感人，但总是感觉有点自负，整个经营团队在正宗的大戏中一直 没有姚老板。

二、收益性(利润)分析

1、从毛利率看本行盈利能力的变化

改不了的坏毛病，总是喜欢挖人最核心的“里子”看一体，大家清楚吧？ 本行盈利能力的变动趋势没有人自己说的那么高兴哦。 这还是相反的，6年间下跌，毛利率水平从去年的40.7%下降到去年的29.35%。

这是因为房地产调控大背景下的领域优势吗？ 但是一线城市的房价几乎没有上涨。 特别是深圳的房价已经上涨了。 销售额上升的话毛利率反而会下降吗？

为了消除心中的疑问，我们寻找并核对了另一个同领域的上市公司的数据。 这个保利房地产也在南方，也是国有控股公司，是同一个领域，应该有一定的可比性吗？

这是保利地产6年的数据，他6年的毛利率在30%以上比较稳定，特别是-3年在前期控制触底的状态下开始逆转上升，与万科的连年下降不同。

把两个企业的一些变化放在一个图上，可以更直观地看到，一个在变动中寻求突破，一个在困境中探索，提高无力感。

2 .从费用率看内部控制能力的改善

根据给股东的信，从企业价格、费用管理能力领域前列解体的毛利率水平来看，价格的管理水平与领域的先例还是有差异的吧(特别是标杆要求的吗)。 我们也不要那么客气老板，否则做财务数据横向对我们的工作人员来说会是自己的事件。

费用管理水平怎么样？ 让我们看看费用数据

这确实在控制中连年下降。 太好了。 请先称赞一下。 还是比较保利，看看能不能成为管理能力的顶尖。

在看上保利地产的数据之前，我怀疑过万科。 费用率有没有可能在6年内从8.73%下降到每年的4.79%，几乎削减了一半的费用？ 为了在毛利率下降时维持业绩，复印了表内费用，表外化了吗？ 有保利数据的证据，我们消除了疑问。

相反，保利的费用率除了年为. 55%，其他几年几乎保持在5%左右，限制水平非常稳定。

从费用的角度来说，除了6年间年保利地产的费用率比万科高0.82%以外，其他年度保利的折线都在万科之下。 当然，我知道费用管理的水平有多低，但是年度万科的费用率下降幅度也确实很大，达到了1.4%。 营业收入规模的扩大可能大大降低了费用率。

3、从扣除后的净资产收益率看资产收益水平

要查看公司资产的获利能力，请考虑扣除非经常性损益后的净资产收益率。 因为非定型损益顾名思义也是“偏财”，所以偶然性太大，不能作为能力评价的依据。

应该说两家企业净资产的收益性非常接近，差异几乎可以忽略，但从领域的基准和教父的要求来看，如果这微小的差异是正向的话，表明后来者正在追赶，处于危险之中的这个差异是否是负向的？ 这么高调地说也是最好的队伍吗？

三、驾驶能力(效率)的分解

1、从库存周转天数看经营效率

库存周转天数是指公司从取得库存到消费、销售为止所经历的天数。 证明周转天数越少，库存变化的速度越快。 资金被库存占用的时间越短，库存管理业务的效率越高。

从领域特征来看，房地产开发公司相对于建设周期较长，从获得土地到最终开发完成通常需要3年以上，因此库存周转天数大也是正常的。

从上面的折线图来看，保利的库存周转天数比万科小得多，特别是-2年，保利的库存周转天数下降明显，证明了他们的清仓商比万科好得多。

2、从应收账款周转天数看变动能力

应收账款周转天数是指公司从取得应收账款到回收钱并转换成现金所需的时间。 运转天数越短，证明流动资金的录用效率越好。 是衡量企业是否需要长期回收应收账款，反映企业流动资产的变化能力。

房地产公司几乎都是现金交易，买我们的房间还没有付房间，所以这个周转天数极短，开发商从你订购房间到付钱几乎不超过一周。

从图表可以看出，前两年万科应收账款周转天数比保利低了好几天，表现良好。 但是，到了接下来的4年开始逆转，保利应收账款的周转天数明显逐年下降，万科的一些变化逐年上升，在这种上升和下降之间，两企业的变化能力谁高谁低一目了然。

结合以前库存周转天数的指标，保利不仅去库存的速度快，而且几乎都是现金交易，变动能力也很强。

3、从总资产周转率看管理能力

总资产周转率是考察公司资产运营效率的重要指标，体现了公司经营期间所有资产从投入到产出的移动速度，反映了公司所有资产的管理质量和利用效率。

两家企业总资产周转率低，基本一致是因为房地产领域的建设周期长，周转速度相对慢，和库存周转天数一样，这是领域的特征。

从折线图来看，两条折线上下弯曲，你高我低，你低我高。 但是，总体趋势表明保利地产的数据正在向上发展，万科基本上很弱，有点无力感。

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