“中国奥园(3883.HK)：广积粮，高筑墙，兼具成长性与明确性的高质量地产股”

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年，在疫情阴霾下，房地产市场年初因停业等面临一定冲击，但随着国内疫情逐渐控制，市场迅速恢复，整个领域全年依然保持高韧性，土地、新房、二手房市场交易规模均创历史新高

资本市场上，富途行情数据显示，截至12月31日，港股内房股板块下跌19.34%，跑步恒生指数下跌3.4%，同期a股房地产板块下跌10%，大幅低于沪深300指数13.87%的累计涨幅 从现在的市场角度来看，房地产板块处于评价底部的区间已经是市场共识，对于抑制评价的要素，政策限制带来的不明确性依然是主要因素，近年来，住宅不炒限制的大背景和“三条红线”政策的出台， 展望后市、政策底及情绪底逐渐形成，房地产板块已进入布局窗口。

现在市场上评价低的地产股票屡见不鲜，投资者可以适当关注以下主线:其中之一是业绩释放预期强，有成长性的住宅企业，首先可以超越千亿的门槛，从一定的业绩惯性住宅企业中寻找机会。 其二，财务稳健、经营质量持续被验证的住宅企业，有望在融资新政的背景下获得评价溢价。

根据上述评价标准，笔者关注中国奥园( 3883.hk )，该企业每年晋升千亿俱乐部，近两年，规模依然保持稳健增长，进入后千亿时代，其整体经营质量也走向新阶段，业绩与评价的共同

年，中国奥园逆势实现了1540亿元的整体销售业绩(未经审计)，其中业绩公告显示，房地产板块年合同销售额约为1330.1亿元，不是住宅板块业绩约为210亿元。 考虑到疫情的特殊背景，我们更具体地结合现实情况来看看企业的投资机会。

后千亿时代稳步增长，明确了疫情下抗周期经营能力

随着新年的到来，中国奥园也发表了该年度的销售表现，数据显示，全年企业实现了合同销售额1330.1亿元，比去年同期增加了12.7%。 从不同领域来看，每年45家典型的住宅企业中，4家千亿家住宅企业的全口径销售额呈负增长，领域进入降速后是否稳定，没有增长通道的特征很明显。

中国奥园在市场整体不好的大背景下，依然表现出进入千亿年后时代的增长惯性，而且表现出一定的抵抗性，在一定程度上也是企业强大的经营能力和迅速发展潜力的实证。

发现内在领域的迅速发展方向，踏上市场周期，借助力量，中国奥园在领域集中度提高的大趋势下，加快扩张步伐，以积极的战术思维，积极扩大布局布局，另一方面，广泛积累粮食，土壤储藏

从土储水平来看，在年宏观环境多、复杂多样的环境下，中国奥园依然保持着积极的纳储节奏。 数据显示，仅上半年中国奥园就增加了44个项目，比去年同期增加了10个项目，新的可销售值达到了832亿元。 下半年，中国奥园在广州、漳州、东莞、南宁、襄阳等多个城市陆续切割了高质量的地块。

其中，城市更新是中国奥园下半年土地的亮点，9月25日，中国奥园正式成为东莞石美茶叶町旧村改造项目的实施主体，项目预计建设面约15万平方米，可销售值约35亿元。 9月28日，中国奥园与恒基合作成功完成了广州番禺氮肥厂旧厂改造项目，项目预计建设面约30万平方米，可销售值约126亿元。 10月，中国奥园成功获得东莞清溪镇城市更新项目和东莞万江区城市更新项目，预计可销售值分别约为16亿元和22亿元。 随着房地产库存时代的到来，中国奥园在城市更新行业的持续发展力量不仅适应了领域趋势，而且为其稳健快速发展奠定了坚实的基础。

有趣的是，去年7月企业完成了奥园美谷29.99%的股份收购，开拓了资产包持有地的新模式。 这进一步体现了中国奥园经营的灵活性和优势，有力地保障了公司持续规模的增长和良性的迅速发展。

截止到年上半年，中国奥园有317个项目，分布在90个国内外城市，土地储备总建筑面积达4874万平方米(权益比78% )，总货值达5015亿元。 另外，企业有50多个不同阶段的城市更新项目，40多个项目稳步推进，可追加贡献资源约6587亿元，其中广东港澳大湾区预计占95%。 计入城市更新项目后，总商品值达到11602亿元，足以在今后4-5年内迅速发展。

就地区深耕而言，到2019年，中国奥园完成了“布局-焦点-深耕”三步曲，从地区住宅企业成长为全国性规模的住宅企业。 年，中国奥园进入深耕2.0阶段，以地区企业为基地致力于深耕持续的城市群，进一步提高了一线重点城市的占有率，设定越来越多的城市进入当地销售top10/top20。

目前，中国奥园已经实现了北上广深一线城市的全覆盖，聚焦广东港澳大湾区，部署了华南、中西部核心区、华东、环渤海地区等四个核心区域。 我相信随着企业版图的扩大，区域间的资源调配、协同能力的深化、高毛利率城市更新项目的转换，也将进入整体经营质量的更高水平。

最后，从产品力量方面来看，继承了“构建健康生活”的企业品牌理念，在年疫环境下，特别是长期的居家隔离，促使客户对健康建筑的关注，中国奥园创立的健康理念与其一致，使其产品更受市场的信赖 高质量的产品提高了蜕化率，保障了中国奥园的持续健康现金流。

2、公司升级班次，负债方指标持续优化评价可切换期

规模冲刺的增速表现惊人，但中国奥园整体财务表现依然处于稳健可控的状态。

从领域瞩目的净负债率来看，迅速增加-年间，中国奥园净负债率始终维持在50-60%，而2019年末企业净负债率达到74.9%。

年，三条红线政策产生于横空，一直稳健运营的中国奥园只接触到一条。 中国奥园半年的新闻数据显示，除预售金外的资产负债率在上市合并口径上略微超过标准为80.85%，净负债率和现金短负债率都在红线以内，分别为79.8%和1.5。

综合领域情况，根据迄今天风证券年12月21日发表的研究报告数据，57家主要a股上市住宅企业中，踩“三条红线”的住宅企业有16家，都没有踩的只有5家，其中3家是进款前的资产负债 由此可见，在三条红线的新规则下，将来具有稳健财务表现的住宅企业将更加依赖市场，领域集中度提高，住宅企业之间的洗牌也将加快，在此背景下，头部公司的机会也将更加明显。

总体来说，中国奥园整体对三条红线的控制压力不大，仍有足够的改善空之间。 企业进入后千亿时代，重视规模和负债的平衡，考虑到经营质量的持续释放，其财产的稳健性有望进一步巩固，公司升级成功后，其评价值也有望迎来转移。

另外，从国际评级机构的最新评级中，中国奥园稳健的财务表现也得到了进一步确认。 年10月末，企业得到国际信用评级机构的惠誉，将该公司的信用评级从“b-”提高到“bb”，评级展望变为“稳定”。 对此，惠誉不仅认为企业有良好的财务纪律，可以控制综合杠杆率，而且指出到年6月末中国奥园销售的未解决合同销售将维持健康的毛利率，支持今后两年的利益表现。 据其预计，位于中国奥园高能级城市的城市更新项目将于2023年进入收获期，有助于进一步优化土地储备，保持销售增长，降低政策影响。 年4月、5月，中国奥园也分别以普及穆迪为标志，再次确认了信用评级和“正面”评级的展望。

另外，在年疫下，中国奥园完成了许多国内外融资，展示了优化债务结构、平稳融资渠道和持续推进降杠杆、优化债务结构、推进优质快速发展的方面。

3、大行积极看，内部人清楚配置价值和时机

整理最近的投资机构的评级，中国奥园得到了银国际、富瑞、瑞信等多家大行的期待。

其中11月30日，中银国际发表大行报告，首次覆盖中国奥园，给予购买评价，标价高达12.71港元，比现在的7.54港元涨幅空之间。

11月中旬，在富瑞发表研究报告，维持企业的“购买”评级，将目标标价提高到14.5港元。 中国奥园到2021年的分红率从11%达到14%，投资者低估了企业的成长潜力和健康的财务状况，与此相对，中国奥园稳健的财务状况和强劲的利润增长指出在今后几个月将重新评价股票。

另外，10月16日，中国奥园将重新瞄准德银，接受“购买”评级，以定价12.9港元为目标，德银认为中国奥园多元化将稳定利润率，城市更新项目将进入收获期。 特别是根据“迅速开发、迅速销售”的开发战略，中国奥园-2019年合同销售额的年复合增长率超过了60%。 随着项目顺利交付，强大的合同销售业绩将转换为年后的利润，预计利润率稳定。

瑞信此前已经将中国奥园眼中的标价从11.6港元提高到12.2港元，评级维持在“走胜大市”。

组织一致仔细看，企业内的人也添加代码对市场充满信心地投票。 年4月和6月，中国奥园董事局主席郭梓文和企业执行理事陈嘉扬分别增收了中国奥园100万股和35万股股票。 然后，11月5日、6日企业郭梓文共计增收了中国奥园280万股股票。

无论是外部专业机构还是企业管理层，都向外部发出了积极的信号，结合企业现在的评价状况，中国奥园的动态pe只有4.4倍，pb1.2倍，过去和领域的同步团队都处于低估水平。

随着其后整个房地产板块底部的反转，中国奥园凭借其持续解放的成长性和出色的财务表现，预计将在区域评价修复行情中获得大致率优于领域和同步团队的表现，从而获得超额利润。