“三傻之一的地产股该买么？”

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作者| 707牛

数据支持|大坡度数据

以前传来的大金融板块包括银行、保险、证券公司，是典型的顺周期低评价领域，三个板块之间好像有联动效果，上升时一起反应。 上个月市场还没有看到地产股票，随着医药、板块的召回，地产板块一下子活跃起来了。 地产股票最近的行情是短期的资金行为还是可持续的机会？

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最近为什么高涨

住宅企业每月销售数据出来时，地产股票总是表现出来，特别是到了年末。 日前，克利瑞公布了房地产企业11月份的销售业绩，top100房企业的销售金额为12025.8亿元，比去年同期增加了21.4%。 1-11月的累计销售额比上年同期增加12.2%，为99492.4亿元。

这个销售业绩怎么样老实说1-11月的累计销售增速可以维持两位数的增长，但是非常强，有韧性。 因此，销售数据的持续良好也可以说明最近地产股票上涨的原因之一。 受疫情影响，整个第一季度的销售完全通过了。 第二季度也处于弱复苏的状态，整个第三季度的业绩提高基数来自全年的高峰。 第四季度10月、11月的增长开始放缓。

从全年来看，住宅企业的供给节奏整体后退，竣工周期钝化，12月的节奏依然在增加。 截止到11月末，超过6成的住宅企业的销售目标达成率达到了90%以上。 要点住宅企业中，一些企业超额完成，滨江集团( 002244，股票吧)的目标完成率为118.4%，中国恒大105.5%，中国金茂100.2%。 30%的住宅企业实现了目标销售额的85%-90%，剩下的很难实现销售目标。

通过先行达成销售业绩和大致比率，可以实现销售目标，同时目标增长率维持在两位数以上的企业受到了重要的关注。 因为12月的销售必然保持以前的高增长，销售业绩比较乐观的住宅企业也在年度排行榜上上升，这样的企业也很受资金欢迎。

02

短期躁动还是板块轮运动？

风水轮流转，明年来我家。 市场上也没有永远上不去的板块。 地产股票是这种持股体验不好的板块。

住宅企业在现在的时间维度上，没有期待业绩改善的逻辑，所以有认为地产股票是短期的资金驱动的倾向。 为什么？ 生物医药企业现在处于高位，医疗器械的收集有一定的不明确性，资金在逃避。

加上大量资金，地产股票配置仓库低，机构有动力提高配置力。 年第三季度末，房地产板块基金持仓总市值993亿元，环比增长6%。 房地产板块持仓比例占股票投资市值的2.4%，持仓比例创下去年以来新低。

根据基金持仓市场价格排名，a股房地产企业分别是万科、保利、中南建设( 000961，股票吧)、金地、金科。 资金持有股的比例环比也一直在上升，但实际上地产股可以分为两类，一直是龙头企业，具有明确性。 二线房企业的弹性空之间足够大。 房地产领域是顺周期领域，这是众所周知的，现在的政策方向是逆周期，这是领域特别难的地方。

根据基金的持仓构想，可以理解不仅是万科，保利还是龙头企业，公司的管理和融资的价格更低。 另一个非常重要的原因是现在政策提倡住宅企业的自主杠杆，降低经营杠杆会降低企业的利润水平，万科这样的住宅企业的杠杆率一直处于低位。

在政策限制严格的阶段，维持低负债率的住宅企业的增长率可以继续维持，相反，在区域经济周期下降时维持比较快的增长率。 万科现在的资产负债率为84%，除去定金后的资产负债率为50%，净负债率为28%，现金短期负债率为1.95，是完全满足三个红线要求的住宅企业。

红线影响的是负债率高的企业房地产企业，特别是内房股在国外用各种各样的方法改变融资，杠杆高得可怕。 降低杠杆会使利润增长放缓，不如说万科这样低负债的住宅企业更受市场欢迎，这也是万科走出独立行情的原因。

万科股价趋势来源: wind

03

后面怎么走？

“不开除房子”是未来相当长时间的主要基调。 8月20日，住宅建设部和中央银行召开了重点住宅企业座谈会，发表了住宅企业融资“三条红线”。 三大红线对住宅企业要求: 1、除去定金后资产负债率在70%以下； 2、净负债率在100%以下。 现金短债比在1倍以上。

红线之后，各住宅企业都在降低借款。 加大销售力度，推盘子消化也是降低杠杆的形式，将来住宅企业的地力度也会减弱，土地市场会降低温度，低负债的顶级住宅企业很容易获得便宜的土地储藏。

利好龙头房企业，提高领域集中度是长时间的大逻辑。 当然，销售业绩增长较快的住宅企业也有利于自己降低负债率。 从1-11月的累计销售额来看，中国恒大同比增长18%，保利地产( 600048，股票吧) 10%，世茂集团15%，招商蛇口( 001979，股票吧) 25%，金地集团( 600383，股票吧) 17%，

从11月份单月销售额来看，销售同比增速较快的住宅企业为中国恒大43%，保利地产24%，招商水龙头63%，金科股份53%，中国金茂63%。 而且，这些企业的累计销售增速和单月销售增速均以两位数的增长名列前茅。

这些企业受疫情影响后，增速比领域平均水平和大多数企业快，国内疫情得到控制后，销售能力反弹力强。 在领域顺序循环的情况下，这种企业的业绩增长率也是最快的，应该长期关注。

但是，现在在政策持续逆向循环的阶段，逻辑可能与之后不同。 也可以看出负债率高、融资价格高的住宅企业这一浪潮下跌也很悲惨。 相反，保利、万科这样的负债率低、有资金价格特征的地产代理可以均衡领域周期的变动，现在也值得配置在房地产板块上。

所以，房地产大企业是大资金长期常见的目标，其他二线房企业很少配置。 结果，弹性标的顺周期的时候比较好。

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