“刚赴港申请IPO、第二总部落地大湾区 “海派”上坤地产能否讲好大故事”

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记者黄婉银包结晶经陈梦妤

另一家“海派”房企业高调宣布将广东港澳大湾区改为“第二总部”。

这次是前几天在香港证券交易所提交招聘书的上坤地产。 作为高度依赖上海市场的住宅企业，上坤地产最近宣布上坤将把大湾区作为第二总部。

上坤没有具体说明应该如何理解“第二总部”，但据《每日经济信息(博客、微博)》记者介绍，企业试图将业务进一步渗透到长江三角经济区的主要城市，加强珠三角和中原在核心经济区的业务。

在大湾区，上坤的目标是在三年内稳定部署10多个项目。 建立“9+2”城市群，大湾区笼子大，如何进入住宅企业在技术上是活的。

“第二总部”在哪里？

上坤地产最早于去年12月进入东莞项目试水大湾区市场。 八个月后，其真正的配置是大湾区，在佛山丹巢独立取得宅基地。 合计金额约3.5亿元，换算成楼面价格的7088元/平方米，丹巢领域的楼面价格最高。

佛山外来房企业曲线是进入大湾区市场的首选地之一，也是上坤地产目前主要攻击的城市。 根据公开资料，上坤今年在大湾区获得了三个新项目，预计2023年将稳定布局10多个项目。

根据坤地产招商引资书，今年2月通过收购佛山海路置业有限企业49%的股权，获得佛山、顺德两个项目。 这样计算，上坤今年大湾区的布局目标达到了2/3。

对大湾区的呼喊可以看作是上坤地产对ipo道路的辅助攻击号角。 在招股书中，上坤地产说，筹资所得金一方面用于开发现有的房地产项目，其中包括上坤佛山项目，另一方面用于偿还利息负债、补充正常运营资金。

大湾区市场是否购买上坤地产还不清楚，其第一个独立操作盘的项目预计于今年5月发售。

上坤地产创始人、首席执行官朱静说，上坤离开上海之前，一定要达到上海前30名。 因为如果能征服竞争最激烈的上海，无论去哪个城市，都可以很快进入前30甚至前20。

为了达到一个城市前30名，需要一定的市场占有率。 以前上坤地产重点是上海开发项目，去年扩展到了其他城市。

“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场，特别是上海。 ”。 根据上坤地产招商引资书，截至年2月29日，其土地储备中，占总建筑面积的70%以上位于长三角经济区，而且近半数的房地产项目和应占18%以上的总建筑面积位于上海。

合作项目的收益应该被体现出来

大湾区市场除了独立的操作盘丹灶分区项目外，上坤地产剩下的三个项目是合作开发的。 近年来，住宅企业通过收购获得项目，合作开发的比例逐渐增加，住宅企业之间的合作开发已成为常态。

截止到年2月末，上坤地产拥有的43个房地产项目中，30个房地产项目是自己开发的，13个房地产是合营企业和联营企业开发的。

从年到2019年底，上坤地产对合营企业和联营企业的投资额日益增加，分别为4190万元、1.57亿元和2.37亿元。 但是，在上述报告期间，企业应该分别占联营企业的损失10万元、400万元和820万元。

据上坤地产介绍，继续增加合营企业和联营企业的投资与第三方开发房地产项目，到2019年这些项目大部分还在开发中。

克瑞研究中心指出，合作项目和表关系到少数股东的损益及其占有率的提高。 因此，归母净利润和归母纯利率可能增速放缓或下跌。

年及2019年，上坤地产项目企业非控股权益分别为2130万元、9.77亿元、16.28亿元，分别占权益总额的3.3%、53.8%及58.9%。

在对应期间，上坤地产非控股权益分别为-1.54亿元、51.84亿元、45.74亿元，对应的归母净利润分别为4.997亿元、15.46亿元、21.95亿元，归母净利润增长率从209%大幅下降到42.04%

关于如何维持利益的稳定性，上坤地产没有正面回答，只是表示企业将继续三五战术，把握城市轮回的红利，实现今后5年的稳定增长。

克和瑞也说，许多规模的住宅企业在项目合作开发中，有些合作项目是非合并的。 由于非合并表的合作项目是用权益法计算的，对这些住宅企业来说，非合并表合作项目的增加最终表现为联营及合营企业的投资利润的增加，相应地带来归母净利润的提高。

上坤地产目前对联营和合营企业的投资利润还没有出现在财务报告中，但随着上海以外地区的销售陆续确认，利润也发生了变动。 年、年、2019年，上坤收入分别为12.01亿元、68.47亿元、75.35亿元，年复合增长率达到150%的毛利分别为3.71亿元、35.26亿元、30.71亿元，毛利率分别为30.9%、51.5%、40.8%

对此，上坤地产据《每日经济信息》记者介绍，由于开发了上海橡山等项目，年收益、利润、毛利率高于业绩记录期间内的其他期间，但在2019年的年收入贡献中，复盖了苏州等其他非上海项目，毛利率等