“保利物业上市后首份财报：2019年社区增值收入大增，已达11.54亿元”

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2019年社区增值服务收入增加了85.2%。

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据ipo报道，这是3月25日晚保利不动产( 06049.hk )上市以来的第一份年报。

保利房地产管面积从年的1.91亿平方米增加到2019年的2.87亿平方米，同期合同管理面积从3.62亿平方米增加到38%到4.98亿平方米2019年保利房地产实现收入59.67亿元，比年同期约4

母公司保利的迅速发展和央企房地产第一企业品牌的双重背书证明保利房地产在上市前在香港公开销售了222倍的盛况。 截至昨天，保利房地产收到64.25港元，比发行价35.1港元涨幅83%，静态股价收益率达到95.18倍，总市值超过355亿港元。

保利房地产股价趋势(资料来源:东方财富( 300059，股票吧)网)

鉴于保利房地产一直是c叔叔关注的目标，后面的c叔叔只分析了关注的部分新闻，包括母公司的依赖、收益性、成长性业务等问题。

物业管理领域具有轻资产、逆向循环、现金流充裕等特点，已成为房地产时代住宅企业的新课程。 与上游房地产领域相比，物质管理领域的集中度不高。 根据中指院的年度统计数据，物质管理领域的top100占有率约为38.9%，top10占有率低于12%，房地产领域的top10占有率接近30%。

在这种情况下，扩大规模是很多物管公司的需要，房企类物管公司确实更有特点。

2019年保利房地产来自保利快速发展控股公司的合同管理面积增加了约31.6百万平方米，管面积增加了19.39百万平方米，分别占本期增加比例的23%、20%，为其增长奠定了基础。 另外，来自第三者的合同管理面积持续扩大，到2019年末为止的数值达到2.88亿平，占合同管理面积的57.9%，比年末的50.7%增加了7.2个百分点。

从收入维度来看，保利房地产依然依赖母公司。 由于第三方房地产的收款额较低，2019年占管理面积55.1%的第三方项目给保利房地产带来了6.95亿元的约18.1%的收入，同期母公司项目的贡献率达到81.9%。 但是，延长时间轴，保利房地产对母公司的依赖逐渐减弱，年的第三方项目只贡献了保利房地产收入的11.4%。

保利房地产来自母公司和第三方项目的情况(资料来源: 2019年年报)。

作为中央系物质管理公司，至今为止收益性弱是保利不动产恶毒的一点。 -年保利房地产的毛利率分别为16.7%、17.8%、20.1%，同期的纯利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。 以年为例，今年碧桂园服务( 06098.hk )的毛利率为37.7%，雅生活服务( 03319.hk )为38.2%，新城悦( 01755.hk )为29.5%，保利房地产的利润表现明显落后于同行。

但情况进一步好转，2019年保利房地产实现毛利8.51亿元，毛利率同比增长0.2%至20.3%，纯利率也同比增长0.5%至8.4%。 在领域还处于低位，毛利进入20%区间，接近绿城服务( 02869.hk )、中海不动产( 02669.hk )、万科不动产等。 长期以来，随着规模化、标准化效果的持续，保利房地产的利润率在上行空之间。

保利房地产收入结构(来源: 2019年年报)

目前基础物业管理服务很难满足业主的所有诉求，物业管理增值化的趋势越来越明显。 保利物业收入由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三部分组成，2019年社区增值服务收入比上年增加约85.2%约11.54亿元，增长率为物业管理服务的3

对其他房地产公司来说，保利房地产的涉猎范围更广，横跨住宅、商业事务、公共服务等于一体的所有品种的服务体系制度，包括大学和科研房地产、城市景区、政府办公楼、城市公共设施、轨道和交通房地产等多种 2019年保利房地产召开了第二届中国社会管理和协同创新市长论坛，首次进入军事产业管理行业。

非住宅房地产渗透是保利房地产的另一大趋势。 2019年保利房地产非住宅管面积达到1.48亿平，略高于住宅房地产的3.2个百分点，收入贡献率比上年的20.8%增加了4.7%至25.5%。 其中，公共及其他房地产持续出力，收入贡献率在2019年达到12.5%。

保利房地产是行业内少数具备多业态服务的企业，多种物业服务产品结构可长期持续。

保利房地产表示，将来它将指导“大房地产”战术，多次规模化快速发展，迅速发展央企资源特征，积极开展并购与合资合作，扩大非居民状态的市场份额，优化行业结构，优化公共服务

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