“时代中国疯狂融资：千亿目标落空 反背上千亿债务”

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两年前，时代中国提出了千亿的销售目标，至今未能达成

上周，中国时代( 01233.hk )发表了2019年业绩公告。 根据公告，2019年，时代中国实现了合同销售额783.6亿元，比上年增加29.3%，如期实现了750亿元的年销售目标。

对20岁“弱冠之年”时代的中国来说，这份美丽的成绩单背后看起来充满了暗流。 早在年，时代中国就提出了年实现千亿的销售目标。 到目前为止，无法实现千亿的目标，也首次出现了失去时代中国承诺的各种因素。

高价使现金流为负数。

在过去的一年里，时代中国的目的是提高地力，增加土地储备面积，扩大布局。 据《每日财务报告》统计，时代中国2019年的拥有地金额为247亿元，比去年的129.67亿元增加了近一倍，约90%的新项目位于广东港澳大湾区。

时代中国通过公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等多条渠道购买了28个地块，首次进入杭州、武汉等新市场，虽然没有达成每年302亿元的持有地预算，但比去年同期增加了80%，总新建筑

其中，除广东汕头市澄海区地块外，时代中国土地溢价率在33%以上。 值得注意的是，时代中国高价土地的动向也不是一朝一夕的动向，早在年，时代中国以55437元/平方米、合计金额约20.4亿元获得的广州广纸轻工区划就刷新了广州大楼的地价记录，以地价逼近大楼的价格。

每天的财务报告查阅了时代中国最近五年的财务报告发现投资现金流和经营活动产生的现金流净额也是负数。 年~2019年，时代中国投资现金流分别为-16.1亿元、-43.9亿元、-84.96亿元、-70.79亿元、-85.62亿元，经营活动产生的现金流净额分别为-52.43亿元、-5.59亿元。

值得注意的是，如果经营性现金流为负，会影响融资，融资不顺利，相反如果影响经营，就会陷入恶性循环的困境，融资不顺利，公司的运营风险就会极大。

疯狂融资负债率上升

根据《每日财务报告》的统计，2019年时代中国的融资额接近300亿元人民币，价格为10.1亿元，比去年上升51.5%。

另一方面，去年4月，时代中国自古以来新出售了1.08亿股企业股票，销售的净利润约为15.53亿港元。 另一方面，时代中国6月开始连续负债，资金用途多为新债务抵押旧债务，有拆除东墙弥补西墙的意思。 融资项目包括美元债务、小公募债务、abs、国内企业债务等，其中安全性高、周期时间长的美元债务发行最频繁、数量最高。

在融资的背后，时代中国的债务水平也在上升。 据年报报道，截至2019年底，时代中国负债总额为1253.94亿元，比上年同期增长29.6%，资产负债达到77.84%，其中利息负债共计532.61亿元，其中1年到期的负债为185.98亿元，为330

另外，时代中国有四个债券每年到期。 除了1月到期偿还的债务外，下半年还必须偿还3个到期债务(包括2美元债务和1个企业债务)，本金总额超过80亿元。 2021年，时代中国债务集中度高，应偿还债务总额超过130亿元。

旧改毛利率下降

旧改革是时代中国获得土地的重要途径。 年中国的土地取得额约为120亿元，比预定的200亿元少。 时代的中国董事会主席岑钝雄解释说，第一企业缓和了在公开市场上的购买地，但在加大旧投资力度、着力这一点上不同。

但是，旧改革项目的收益水平也对企业整体的毛利率有很大的影响。 提出旧改革也不让时代中国吃“甜”，反而陷入了增收不增益的困境。 截至2019年12月31日，时代中国实现收入424.3亿元，同比增长23.4%。 营业价格比上年同期增加26.3%，约300亿0千万元。 研究发现中国营业价格对时代的增加大于营业收入。

值得注意的是，2019年时代中国的毛利率约为29.31%，比去年的毛利率30.9%下降了约1.6个百分点。 毛利率下降与旧修订业务有关，财务报告显示，毛利率高的产品收入确认比例下降，城市更新业务的毛利率下降。

从收入的构成来看，2019年，时代中国通过旧修改项目获得了收入21.7亿元，比去年的27.8亿元下降，对收入的贡献比例也从8.1%下降到5.1%。 2019年，时代中国净利润率为13.01%，比此前2年的13.95%、14.38%明显下降，处于连续下跌状态，企业年净利润增长率也为18.5%，明显落后于收益增长率。

另外，时代中国在业绩公告中指出，将把年销售目标调整为823亿元。 这个计算只比2019年的销售业绩增长了5%。

关于以前制定的千亿目标，时代中国董事会主席岑钝雄也改变了主意。 “在企业内，千亿的目标已经不是非常重要的目标，千亿是一个阶段目标，不是今年而是明年实现，我们给了比现在更高的目标。 ”。 关于这个更高的目标，时代中国具体地说，没有千亿坦途，时代中国还有很长的路要走。 《每日财务报告》也继续受到关注。