“地产企业高管：万科“少数股东”猫腻 分走了1/3净利润”

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万科的利润去哪儿了？

(作者介绍:吴俊明地产企业高管)

“宝万之争”一年多来，由于万科业绩，歌曲势头良好，似乎也没有受到影响，7月进入世界500强排行榜，这样的好企业当然成为了大上司。

但从万科财务报告来看，万科业绩高速增长不相称的是万科利润增长比较慢，远低于同行，下跌。

一、万科的利益去哪儿了？

年，万科销售金额为2614.7亿元，加冕住宅企业销售冠军，打击绿地、中海、保利等竞争对手。 除销售金额外，去年万科营业收入为1955.49亿元，同比增长33.58%。

但是，恒大、碧桂园、绿地、保利等千亿级住宅企业，无论是毛利率还是纯利率，万科的盈利能力和赚钱能力都处于劣势。

对这五家公司，万科的毛利率一直是千亿房企业中最低的。 与万科背景相似的保利地产( 600048，股票吧)，6年的毛利率在30%以上比较稳定，特别是-3年在前期控制触底的状态下开始逆转上升。

房地产公司的毛利率水平一般反映了公司的三种能力:一是拿地能力，拿地渠道二是企业品牌溢价，放你的品牌比周围的住宅企业高多少？ 三是价格管理能力。

万科有土地的渠道，地块储备也很丰富，万年报也说:“在土地市场明显局部过热的不利情况下，万科年不仅购买了足够的土地，更重要的是，这里面没有高风险的项目，面粉

万科产品的溢价也没有问题，万科的房子通常卖得比周围高。

那么问题集中在价格管理上，万科之家的质量不比保利好多少。

万科管理层作为优秀的管理团队，万科最早，管理最现代化的优秀住宅企业，价格管理能力到底是什么水平？ 万科怎么选择供应商？ 购买的权利分散在哪个水平？

除毛利率外，归属于上市公司的股东净利润增长率比较慢，下跌，与万科业绩高速增长背道而驰。

优秀住宅企业万科的利益去哪儿了？

二、万科年报《少数股东》中的猫猫

万科归股东的利润下降，实际上和“少数股东”有关。

年，万科业绩和净利润增长率差别不大，但万科将净利润分为归母公司的利润和少数股东损益，归母公司的净利润增长率远远大于少数股东损益的增长率，年万科收入和净利润增加35%，归母公司的净利润为15

万科年报报道，实现年净利润人民币259.5亿元，同比增长34.5%。 实现权益净利润人民币181.2亿元，比上年同期增长15.1%。 净利润增长率比净利润慢是因为近年来企业提高了合作力，报告期内合作比例高的项目进入结算，净利润中，少数股东损益从年人民币35.4亿元上升到人民币78.3亿元。 受此影响，年不扣除少数股东损益的净利润率为13.27%，比年( 13.18% )略有上升，但归属于上市公司股东的净利润率比年10.76%下降9.27%。 由于地价占住宅销售价格的比例上升，年企业房地产业务的结算毛利率为19.46% ，与年相比减少了1.30个百分点。

这个少数股东到底是什么？

实际上，万科年度报告中所说的“少数股东”是指项目的子公司股东。 第一包块是两大类:一是合作者，二是万科项目、员工和万科高管。 随着万科小股操作盘和投制度的推进，万科合作者、项目和投职员和高管逐渐成为万科子企业的少数股东，分得万科利润。

作为万科事业伙伴制度的组成复印件，职工和投制度开始后，万科子企业的权益正在转让给万科核心干部。 根据万科年报，年万科开放和投资项目47个，成为投资者和项目企业的少数股东，股权转让的少数股东权益合计达到24.72亿元。 万科子企业全员权益份额逐年变化。

万科年报报道，万科子企业向少数股东支付股息，利润达到24.24亿元。

这么说来，大家可能心里明白了这里面的猫已经厌倦了。 可怕的是，这些都是万科管理层在股东眼皮底下做的。

我们更想知道的是，万科的“少数股东”到底是那些人？ 合作者的收入是多少？ 员工和投票所得是多少？ 合作伙伴供应商是怎么选择的？ 有腐败吗？

到目前为止，万科事业合作伙伴拿出巨额经济利润奖金偷偷购买万科7%以上的股票，通过财务手段调整“盈余公积金”，隐藏巨额利润，与此同时，事业合作伙伴制度开始后，开始了前所未有的高分红，达到6亿 我们情不自禁地为曼科的大股东出了一身冷汗！

上市公司万科在现在万科管理层的管理下，从价格到利润，再到所有权，层流失。 万科股东和股东的吗？ 呼吁万科全面审计，仔细检查流失情况。