【热门】香港中环中心：李嘉诚携402亿港元退出后的命运流转

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在此之前，中环中心可能只是公司(长实持股75% )中环中心。 后来，中环中心变成了大刻度盘的中环中心。

斯人已经走了，基金会割据，站在中环皇后大道上仰望这座八角形的摩天大楼，人们越来越不知道它的主人是谁了。 在一些投资者倒卖的战略下，越来越多的机构开始拥有中环中心的业权。

据香港媒体4月25日报道，亚洲地产理事长蔡志忠销售中环中心2205单位，面积2852尺，售价9967万港元，单价34950港元/平方英尺。

去年下半年以来，蔡志忠将中环中心的22楼分成十几个单位销售，对外称“降低购买者的购买门槛”。 目前，22楼的分割项目已经出售，蔡志忠正在此基础上兑现11亿港元。

上述交投揭示了蔡志忠的另一个身份:资深房地产投资者，也就是一般的“炒客”。 与他有相似身份的人，鲁文瑞、张顺宜、陈秉志等也参加了中环中心的交易。

年11月1日，在其香港最大规模的房地产交易中，长实以402亿港元将中环中心出售给“中国港澳台华侨和平快速发展亚洲房地产有限企业”。

当时接盘方的主要股东有中国国储能源化工集团、活跃在相关工商房地产市场的“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木、中国港澳台华侨和平快速发展总会长吕文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。

但是，时隔3个月，据报道，年2月中旬，国储能源化学工业因情况退出交易，世茂房地产主席许荣茂、利丰集团朱李月华等接战，出资额达到160亿港元(实际金额不详)。

最终，中环中心75%的所有权主要由5名大股东拥有，分配交易所得的47层写字楼的商誉。 其中马亚木的分配有68、69及78层等共计13层，投资额约为110亿港元。 其次是许荣茂9楼、朱李月华7楼、卢文瑞5楼、陈秉志、蔡志忠、张顺宜等有13楼。

资料来源:香港媒体报道，观点指数整理

中环大厦高346米，地上73层，在香港是仅次于国际金融中心( ifc )、中环广场、中银大厦的高楼商业大楼。 项目最早建于1999年，占地超过10万平方英尺，大楼面积超过140万平方英尺。 因为位于被称为“黄金地带”的皇后大街，位置优越的其余可以俯瞰维港的全部海景，中环中心自古以来就是长实的核心不动产之一。

商业楼物业质量高，高达420亿港元的交易对价由许荣茂、朱李月华等难以全额承担。 于是这些聪明的投资者们使用了最简单的方法——杠杆。

这种融资行动从一开始就为中环中心的流动增加了投机的底色。

有消息称，从与长果实的交易开始，购买者就要求贷款9成。 年3月，据市场新闻报道，长实为中环中心交易将160.8亿港元银团贷款利率调整为1.9分之一的4月，彭博发文称，中环中心的购买者要求换算成320亿港元的美元贷款，相当于交易等价的76%。

观点地产由媒体查询，其中一位买家向香港媒体透露。 买方联合体与长实签订协议，交易完成前不得倒卖。 另外，除了各购买者保存了一部分个人房产以外，其他都是其余“临时计划的长期租赁”。

资本终究受益，年5月交易完成后，多家香港炒房迅速将中环中心的相关楼层放在盘中。

观点据地产自媒体不完全统计，过去一年，卢文端、蔡志忠、张顺宜、包括马亚木参与收购中环中心的香港炒房拆除销售中环中心，随后获利退场。 据中原去年8月的发表，吕文端和张顺宜仅出售3层楼就有37亿港元，利润为12亿港元。

接盘方包括禹洲地产、合生创展、国浩集团、纪惠集团等，去年7月，吕文端以合计18亿港元卖给禹洲地产相关人员，合同折扣5万港元/平方英尺，年总购买平均价格( 3.3万港元) 今年4月，林龙安配偶郭英兰将58楼转售给禹洲房地产，总价为8.99亿港元，尺寸价格仅为3.4万港元。

这种看似投机的炒作行为是由几个方面的因素引起的。 第一个来自资金价格，有香港媒体的披露。 中环中心买家获得的银行短期融资，利息口每半年几何学上升，谈判再融资还遇到了贷款数量的障碍。 关于上述长实提供的银团融资的利率提高，也证实了市场风向的变化。

第二，根据中环写字楼的指控，雷坊执行董事兼评价和咨询部主管林浩文根据观点房地产的媒体，中环销售的写字楼不多，大部分卖方连销售的意愿都没有，因此中环中心有全层的房地产和精细的房地产

香港大宗房地产价格的护城河是资金流动，这个城市是世界上最成熟的金融中心之一，中环写字楼空的安装率每年下降到1.5%。 预计如果中环中心继续解体销售，买家将依然堆积如山。

但是，如果把中环中心的交易看作是“打鼓传花”游戏，在中环房地产的稀缺性面前，所有人都想购买厦门，赚取高利润，谁会成为那个“被惩罚者”？

你是李嘉诚吗？ 显然不是。 去年5月的长实绩业绩会上说“不做最后的铜板”的李嘉诚，回应股东提到的“中环中心的购买者的解体售价是5~6万”，笑着说(学会)要满足，这个世界是最好的。

实际上，长实从年开始频频转让中环中心，与邮政储蓄银行、亚丁资产管理、越秀、工银等传达绯闻，价格从300亿港元上升到402亿港元，最终获得145亿港元的利润。 夹克的长实在战术上转移了，李嘉诚说用这些钱投资其他国家、地区的话，收入会增加一倍。

对于中环中心现阶段的新入局者们，可能面临着挑战。

观点地产自媒体报道，长实年销售中环中心时，香港中区写字楼在上升通道，创新经常很高。 戴德梁行数据显示，2019年第一季度，中环超甲级写字楼租金每季度下跌0.4%，为年第三季度以来首次下跌，反映租金或居首位。

在接待中环中心的购买者中，许荣茂、朱李月华主张对外不销售项目，但也受到市场的质疑。 今年1月，利丰金融和朱李月华就中环房产签订租赁协议，总额1.09亿港元，类似的关联交易屡见不鲜，被香港媒体质疑“朱太相关企业委托中环中心租金”。

在中环中心工作的人主张，中环中心的租金上涨、解体销售等现象压倒了部分原本想进驻的公司。 这个说法在中环中心没有得到证实。 去年第一季度，高盛从中环中心搬到过铜锣湾利园三期。

分让也难免有疑问。 林浩文关于观点地产的媒体指出，中环中心二十几层的写字楼没有海景，因此单价会下降。

但是蔡志忠从去年开始拆除销售的22层不同单位，原来意向尺的价格为4.7-4.8万港元，比收购平均价格上涨42%以上，剩余单位有可能上涨3%-5%。 去年8月成交的尺寸价格为4.36万港元，到今年4月为止尺寸价格下降到了3.5-3.6万港元。

也许只有在鼓声停止的时候，才能知道“花”到达了谁的手中。

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