【热门】央企退出房地产操作指南

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3月19日，国资委要求78家公司在15个工作日内制定退出方案。

平地上响起了秋雷！ 对此，也有人鼓掌说国资委以租78家中央企业控制房价为铁心。 当然，这对78家中央企业来说很困难，返还不退，如何退确实是个问题。

因此我们希望整理先前提出的中央企业，整理“中央企业退出房地产操作指南”，供这些公司参考，“全身而退”。

mbo(management buy-outs )由管理层收购，企业管理层利用融资书购买企业股票，管理者以全员和经营者为一体的身份主导重组企业。 这是20世纪70年代到80年代在欧美各国流行的公司收购方法。 对中国企业来说，mbo最大的魅力是能整理公司的产权。

这种方法在激励内部人员的积极性、降低代理价格、改善公司经营状况等方面发挥积极作用。

但是本质上，mbo是国有资产私有化的游戏，因此一般怀疑国企老总会把国家财产变成私有财产。 国企实施mbo，如果监督管理不利，就会流失国有资产。

国资委刚下达退出令，中远集团掌门人魏家福高调宣布半年内将彻底减持远洋地产的8%股份。 这被外界称为“最初的应对”，实际上中远在几年前就退出了，但远洋地产已经酿造了mbo，随着李明新晋董事局主席等人事变动，远洋地产悄地启动了高管层的“持股”计划，使用了信托费的持有方法

这在远洋地产副总裁周顿强调“现在国内远洋地产有限企业和附属企业是外商独资公司，企业运营与国资背景的投资者没有任何关系”时更为明确。

远洋地产上市前属于两个中央级国家企业(中远集团和中化集团)“共治”的国家企业下属的股份制公司。

国资委的意思是肯定的。 78家中央企业退出楼市，是壮大16家房地产主业中央企业的机会。 那么，对78家中央企业，以“公开销售”的名义，定情“持证”的中央企业并不难。 如果指定受让人的条件有点特殊，很难找到喜欢的托盘，同时将来的合作机会也不少。

16家中央企业可以借机扩大地盘，78家中央企业可以用投资的方法共享房价高时代的红利、一石二鸟。

但是，国资委“控制房价”的梦想恐怕会破灭。 不管哪个中央企业有土地，对市场都一样，只不过是获利用左手打倒右手。

产权交易所开始有点动荡了。 中国航天科工集团企业北京金冠信邦置业有限企业转让拥有的北京金中置业有限企业80%的股权，中国核工业集团企业旗下核工业第二研究设计院转让拥有的北京新润房地产开发有限企业8%的股权。 现在有名牌。

专家分析，许多央企都以这种形式剥离房地产业务。 但是，用这个公开方法，民营企业不太容易接轨，无论是出身还是资金都没有特征。 另外，房地产信用更容易倾斜。 意味着16家中央企业的规模越来越大。

例如，北京新润房地产开发有限企业09年营业收入1287.86万，净利润-92.62万，资产总额1.86亿，负债1.54亿，受让人需要注册资本700万以上，08年主要营业收入700万以上的房地产开发资格公司

在78家中央企业中，并没有全部参与房地产开发，在这个市场上受益的钵满，有些公司的房地产业务由于经营管理不好，所以负债率并不高，投资转化率明显低，拖累了主要业务。 祸福依赖正好是根据国资委的命令，加速剥离旗下的不良资产。

转让央企，当然可以。 剥离不良资产可以加快业务的良性循环。 国资委也很高兴。

美中不足的是，不良资产的接受者很可能是另一家国资背景公司，尽管受到各种政府的优待，但在行政上的“拉郎配”上很容易承担沉重的负担。

一点中央企业进入房地产领域的是旗下的二级企业、三级企业，甚至是通过四级企业控股或进入的上市企业，许多复杂的股票关系在将来获得的项目因意见不同而留下烂尾，民营企业当然会继承这个烫手山芋 这种情况下，托盘多由国资委等行政指定。

例如，中国石化集团北京燕山石油化工有限企业转让了珠海市华瑞房地产建设有限企业50%的股权和1460万元债权。 其中，50%股票挂牌为1元，债权挂牌为1314万元。 谁拿盘子？ 开发人员希望通过购买所有权获得土地，而不是关心通过这种方法获得的所有权收益。 因此，有土地储备的企业和所有权达到50%以上的目标对托盘开发者来说很有魅力。

严防资金流入

集团企业于3月29日发出紧急通知，要求集团旗下的各企业事业单位进一步加强公司资金管理，防止公司资金进入房地产行业。 目前，中国石油房地产业务主要集中在独资公司中国华油集团。 2008年8月29日，中国华油集团旗下的高阳房地产企业报价为5.66亿元，获得兰州市国土资源局出卡转让的安宁区新城区面积约216亩，编号g0816号地块国有建设用地的采用权。

中石油的这次紧急通知宣布退出以营利为目的的商业地产业务。
卡转让

北京燕山石油化工有限企业转让珠海市华瑞房地产建设有限企业50%的股权和1460万元债权。 50%股票挂牌只有1元，债权挂牌价格为1314万元，挂牌总价为1314.0001万元。

从2007年开始，中国石化集团企业将转让华瑞企业50%股权和1460万元债权。 这个目标从2008年下半年到现在分别在2008年9月、2008年11月、年2月、3月四次在上海共同产权交易所挂牌。

中磊会计师事务的所有责任企业都以2007年11月30日为判断基准日，华瑞企业净资产为-513.37万元。
卡转让

北京金冠信邦置业有限企业转让其拥有的北京金中置业有限企业80%的股权，挂牌为1.84亿，挂牌的截止时间为4月29日。

北京金中置业有限企业09年没有营业收入，净利润为-176.77万，资产总额1.755亿，负债589.34万。

受让人要求是具有良好财务状况、支付能力和良好商业信用的国内公司法人或者具有完全民事行为能力的自然人。

贴上标签转让

核工业第二研究设计院转让持有的北京新润房地产开发有限企业8%股权，挂牌432万，挂牌截止时间为4月16日。

北京新润房地产开发有限企业09年营业收入1287.86万，净利润-92.62万，资产总额1.86亿，负债1.54亿。

要求受让人注册资本金在700万以上，08年主要营业收入在700万以上具有房地产开发资格的公司。
mbo

魏家福会长表示，中远集团将在半年内退出远洋房地产8%的所有权，远洋房地产高管层将以mbo形式成为股票持有的“主力”。

远洋地产创立于1993年，2007年9月28日在香港联合交易所主板上市，为内地在香港上市了10强房地产企业。

远洋地产悄悄地启动了高管层的“控股”计划，使用信托代理的方法，远洋地产现在的管理层，是这个信托最主要的所有者。
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还记得。 2004年6月末，国资委发布了104号国资函，指定中房、招商局等5个平台重组其他中央企业的房地产资源。

但是，重组开始了4年，几乎停滞了4年。 现实的好处问题堵住了国资委完成房地产航空母舰的好愿望。 他说，到2008年，国资委高调将积极推进房地产央企重组进程，这将重燃希望。

多年后的今天，提出退出方案的期限不远，房地产商的态度还不温暖，国资委命令78家非房地产产业中央企业退出楼市控制房价，似乎是无法实现的美好梦想。