财讯：央行贷款利率调整！房贷月供是多了还是少了？房价是涨还是跌？

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资料来源:国泰君安证券研究( id:gtjaresearch )

作者:国泰君安研究小组

原标题:“国泰君安研究小组共同解读中央银行贷款利率调整新政”

2019年12月28日，中央银行宣布将库存变动利率贷款的价格标准转换为lpr。

这个方案拨出了超出市场预期的时间。 另外，因为库存变动利率贷款的最核心部分是住房贷款，所以这个方案会直接影响所有的“房奴”。

因此，国泰君安宏观、银行和房地产研究小组分别讨论了这次贷款利率定价锚的含义、亮点和影响。

01

意思

首先，什么是库存变动利率贷款定价标准的转换？

库存变动利率贷款是指截至去年1月1日金融机构发行的、签订合同但未发行的、参考贷款基准利率定价的变动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款。

根据中央银行的公告，从年3月1日开始，金融机构必须与库存变动利率贷款的顾客就价格基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方法变更为借款人二选一。

一是将定价标准转换为lpr，将定价模式从原来的“基准利率×上浮(上浮)倍数”转换为“lpr+银行加分(扣分)”。 将来各重新定价周期的结束使用最新的lpr重新定价，增加值在合同的剩馀期间内固定。

二是把价格标准转换成固定利率。 转换后的利率水平由贷款双方协商明确，其中个人商业住房贷款转换后的利率水平必须与原合同最近的执行利率水平相同。

但是，选择lpr还是固定利率的“选择烦恼”，借款人也只有一次，转换后“一次决定一生”。 唯一的例外是最后重新定价周期中的库存变动利率贷款可以放弃转换权。

另外，借款人行使转换权也有期限，中央银行公告规定的期限为年3月1日至年8月31日。 而且，年1月1日以后，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的变动利率贷款合同。

这次锚点变更的背景源于2019年8月17日的lpr价格体系改革。

那次改革后，贷款基准利率基本退出了历史舞台。 但是，8月17日的方案中没有提到发行的库存贷款合同的利率调整，因此这次的转换公告是后续的辅助安排。

这个过程基本上印证了中国人民银行货币政策司司长孙国峰10月15日在中央银行第三季度金融数据新闻发布会上表示的表现。 也就是说，“取消贷款基准利率是水变成水路的过程”。

02

亮点

结合中国对利率市场化的长时间研究，国泰君安宏观团队认为这次库存贷款锚转的亮点主要表现在两个方面。

首先，在上市过程中，这次中央银行推进库存贷款和lpr挂钩比以往市场预期的要早。 理由有两个。

一是因为添加贷款挂钩lpr的过程比中央银行计划快。 在8月17日宣布lpr改革后，让我们看看中央银行提供的新信用和lpr的相关日程

到2019年9月末，全国银行领域金融机构新发行的贷款中，以lpr为价格基准适用的比例在30%以上

到12月底，上述比例在50%以上。

到明年3月底，上述比例在80%以上。

中央银行在12月28日的回答记者的提问中说，现在参考lpr价格的新发行贷款达到了近90%，这个结果与国泰君安宏观团队对部分银行的调查反馈一致。 你会发现新的贷款挂钩lpr流程明显比中央银行计划快。

二是现在只需要增加贷款挂钩lpr，利率下降幅度有限。 数据显示，贷款利率通常比第二季度持续上升，直到2019年三季度末。

▼通常贷款利率会大幅上升

资料来源: wind，国泰君安证券研究

其次，这次锚固变更的最大优点是商业上的个人住房贷款和公司贷款非常确定地区分了。

公告指出，商业个人住房贷款的加分、重新定价周期以及新利率都受到一定的限制。 公司贷款的加分数、重新定价周期和重新定价日期，金融机构可以和顾客双方协商。

在这次的公告中，关于公司和个人可以在浮动和固定利率之间选择，国泰君安宏观团队认为随着老龄化，利率中枢会下降。 这预计在这次公告后公司和个人或两者都会选择浮动利率。

03

影响。

这次的锚点变更对银行、公司、个人、房地产市场有一定的影响，因此国泰君安银行、宏观、房地产团队分别进行了研究。

#银行

对银行来说，这次锚固变更的核心是扩大lpr定价的影响方面。 转换前，lpr价格只影响占每年贷款总额约20%的新投入贷款，转换完成后，所有变动利率贷款都受到lpr变动的影响。

国泰君安银行队还进一步区分了转换锚对银行公共贷款和零售贷款的具体影响。

关于公债，可以理解为降低lpr是降低本来的基准利率。 由于这个公共库存贷款的切换，粗略的比率是不重复将原来的基准利率切换到最新的lpr，也就是说降低10bp。 因为年中合同切换开始了，对年生息资产收益率的影响约为5bp。 另外，如果年内lpr持续下降，也会受到年内利率下降的影响。

在零售贷款中，支出贷款大多是固定利率/汇率，因此受其影响的第一是住房贷款。 年3~8月是转型期，转型期后也经过了定价周期，因此很多房贷会在2021年1月1日之前重新定价。 这意味着切换后的影响最早出现在2021年，影响幅度是年内5年间lpr的减少。

▼基准切换会影响栖息资产收益率的幅度

资料来源:国泰君安证券研究。 假设公开变动利率贷款于年6月30日启用新合同，忽略了各贷款重新定价周期的差异。 假设年6月30日下降25bp，2021年没有下降。

根据以上两种情况，假设所有公共贷款都受到定价切换的影响，在年lpr下降了25bp的假设下，根据国泰君安银行团队的推算，标准切换将上市银行的年利润增长率约为1.4

总的来看，利率合并轨道政策使催化剂板内部的基础分化，对银行资产收益率施加一定的压力。

由于贷款结构的不同，零售型银行受到的冲击相对较小，对房贷的影响必须在2021年出现，因此这项政策在2021年的影响比去年稍大。

然后，在贷款合同重新签订的过程中，大银行在其良好的理财能力、低负债端价格或空之间为高质量的公司提供更有魅力的贷款条件，巩固后续的客户资源，面对中小银行领域的工作或更大的挑战

#公司

对于公司的影响，国泰君安宏观团队认为不能锚定库存贷款就等于利率下降。 这次改革对不同类型的公司有影响或明显差异，利率定价出现信用分层。

2019年以来，银行不良贷款率出现了一定的回升，比年初上升了0.06个百分点，达到2009年下半年以来的高位。 在这种情况下，银行更喜欢经营状况好的公司，互相竞争向高质量的公司融资。

从换锚的时刻来看，并非所有公司换锚后的利率都比以前低，资质高的公司有可能利率进一步下降，资质低的公司融资价格上涨，有可能出现明显的信用阶层。

动态地看，公司和银行可以互相商量价格重新设定的周期，但将来的lpr下行是趋势，在这种情况下，银行为了获得利率收入，不排除将时间长的价格重新设定周期锁定在资质低的公司。

因此，在库存贷款利率换锚的过程中，高质量的公司有可能具有更大的谈判能力，因为经营状况差的公司谈判能力弱。

▼银行贷款的不良率上升

资料来源: wind，国泰君安证券研究

#住房贷款

最关心库存贷款利率变化的是“房奴”们，国泰君安研究小组认为，这次换锚对房贷和住宅企业的影响主要有四个方面。

首先，这次公告宣布贷款法定利率定价时代全面结束，从年3月1日开始，库存贷款利率转向lpr定价标准，原来的法定利率完全进入历史舞台。

其次，关于房贷的具体操作，公告中确定了房贷转换后的定价必须在转换前执行利率，直到第一个重新定价日期开始。 以上海地区住房贷款为例，其转换方法如下

▼如何将库存变动贷款的价格标准转换为lpr

也就是说，这次库存商业个人住房贷款价格标准切换为lpr后，至少一年间个人利率支出没有变化。

另外，这次转换有助于lpr落地前贷款和落地后贷款双方参考相同的价格标准，公平对待借款人。 将来lpr的变动，不仅对新投入的贷款，对库存变动利率贷款也有同等程度的影响。

考虑到将来进入lpr下行通道，国泰君安房地产团队预计已经贷款的居民月平均偿还额将减少，维持支配性收入将略有提高。

再次，从不同城市来看，由于风险水平的不同，贷款利率水平为一线低于二线，二线低于三线等。 因此，同样会降低固定贷款利率，从幅度上使高能级城市更好，考虑到高能级城市的贷款总量更大，因此受益总额也会更明显。

关于新的部分，由于10月8日商业个人住房贷款利率开始实施lpr价格标准，所以不受这次锚定变更的影响。

最后，由于是库存贷款部分的政策，对不动产索赔方的影响是间接的，但居民的收入会增加。

根据国泰君安房地产团队的推算，以现在的29.1万亿元贷款库存规模计算，平均贷款期限为30年的话，从5.55%下降到5.50%的lpr，每年居民支出约减少109亿元。 100万人贷款，从30年期间来看，每下降5bp，年均减少偿还额为350元。

现在，在住宅不炒的大框架内，国泰君安房地产团队认为政策的目的是让公司降低杠杆，平滑杠杆，对楼市的作用现在是越来越多的支持，不是刺激。

地产公司的收缩和居民方面放松基调的明确，将地产推进供给方面改革的大循环。

04

展望

展望后市，国泰君安宏观团队事前判断后续政策，致力于既吸引lpr利率又吸引银行债务端价格下行。

第一，决策层已经在多个会议上提到，将继续导致实际利率下降。 从时点来看，国泰君安宏观团队认为年上半年通货膨胀压力较大，通过降低mlf，lpr下降空之间有限，下半年随着通货膨胀中枢的回归，货币政策空之间或打开。

其次，根据最近的lpr估计和mlf调整，银行自己的利率差距可能确实有一定的压力。 不调整mlf而用银行的压缩利率差降低lpr空已经很小了。 当前银行面临的第一大困难是债务边缘的价格压力，直接开放存款利率给中小银行经营带来更大的压力。

目前，一些政策的出台已经有利于缓解这个问题，如结构性存款管理、现金类产品的规范化等。 短期内，宏观团队认为将制定越来越多的政策，从规范银行资产负债管理出发，支持降低银行负债边缘的价格。

▼现金管理类资产管理产品的新变化

资料来源:人民银行、银保监会、国泰君安证券固收集团

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