财讯：2019年房地产风云录：没有什么人想做老大了

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蓝色的塑料湖

想想看。 人工湖还没挖。 但是心里还是有点不安，所以用蓝色塑料铺了“人工湖”。

2019年11月，长沙新交付的楼盘为了那个“人工湖”，去了微博热搜。

长沙一座大楼给业主“画”了“人工湖”

想一想:如果地产代理不使用蓝色塑料，直接用地砖硬质铺设人工湖，你会用热搜索吗？ 业主会生气，但不会发酵成举国闻名的热情。

为什么不建人工湖？ 也许是因为政府把房价限定在较低的水平，利润不如预期。 我不能说地产商没有良心。 正因为他们心里有不安，才用蓝色塑料制造“人工湖”来安慰自己，欺骗自己。

他们的首要目的是欺骗自己。 他们的首要目的不是为了欺骗业主。 那是欺骗自己后发生的副作用，或者顺便说一下伤害。

这不是杂牌开发商干的，而是以房地产为主业，有20年以上房地产开发经验的上市国企业。

这样的水平，这样背景的公司似乎不应该发生这样的事件。 但是，这是一个粗糙的房地产领域，总是做烂产品也不会被市场淘汰。 如果有顺利的融资渠道，只要是理解基本开发流程的团队，无论是专业性还是用心，每年都可以把很多葫芦分成15兆元销售额的广阔大海。

从纵向看，中国住宅企业的暴利机会正在缩小。 但是，从横向来看，例如，与以前传下来的制造业相比，中国的房地产依然是赚钱的领域。 中国城市化的过程依然澎湃，在很多城市，住宅依然是不让你随便购买的限制品。

长沙的蓝色塑料湖是个比喻。 在现阶段，我们许多人还不值得制作优秀的住宅产品。 如果你幸运的话，运气好吗，你的眼睛真的很独特。

你这么说悲观失望吗？ 不，还没有时间。 当我们的城市化处于稳定状态时，我们一定也有东京和伦敦那样的精度。

在这个不精良的时期，如果有人击中头部，就容易有人成为目标。

02

我不想当老板

从销售规模来看，碧桂园是中国住宅企业的领导者。 这两年，碧桂园的老板杨国强有点不想当老板。

万科当老板多年的时候，郁亮说过:“搭头做椅子没那么轻松。” 当时，想赶走万科的老板们鄙视，郁亮认为太骄傲了。 其实，郁亮的潜在台词意味着领域的老板，更大的责任，随时被更严厉的眼球盯着……

到目前为止，想超越万科的上司们可能已经想好了一切，但房地产不是光荣的领域，这个领域的老板会受到更严厉的眼球审判。

在各种误解还不能消除的2019年，他们都理解了。 现在连班里举手不停的孙宏斌都不想当老板。

尽管碧桂园正在努力接收，但2019年的销售额还是第一。 放任不管的话——没必要特意放开脚，恐怕是一骑一打的灰尘吧。

碧桂园总部大楼

中国的房地产市场太广了，杨国强说:“中国还没有60%以上的县碧桂园，有广阔的急速发展空之间。”

到2019年碧桂园进入31个省，279个地级市，1235个区县。 这个数字比年末增加了79。

如果碧桂园不是故意关闭的话，应该是进了鹤岗。

03

鹤岗

2019年5月30日，33岁的舟山船员李海在2000公里以外的鹤岗签订了合同。

他买了一套二手房: 77平方米，两室一厅，合计金额5.8万元。

迄今为止，他和鹤岗的关系几乎只有两个:第一，他的身体和鹤岗这个城市，都在中国。 第二，他被“鹤岗家的白菜价格”的信息辐射了。

这就是中国。 专家们不管鹤岗是多么收缩型城市，资源枯竭型城市，还是人口外流的城市，这种城市的房价当然很低，没有前途，不管他们怎么说，也有人买遥远的房子。

李海的房地产证书

这是中国，一个超大规模的国家，幅员辽阔，地理类型多样，人口众多，拥有这个世界上最多的原诉。

再烂的鹤岗，也有人买房子。 舟山水手李海百度发出“流浪吧”的消息，分享他在鹤岗看房、买房、入住的全过程，没有记录事情的大小。 “流浪吧”聚集了像李海这样的“现代流浪者”25万人，他们组成了“中国最贫穷的购买团”，每人平均有4万人的购买资金，炒了鹤岗的房价。 合计金额从2、3万人到5、6万人，上升幅度达到了顶峰，但上升的绝对值降到了尘埃中。

录像《流浪到鹤岗买房子的年轻人》

这不是对错。 我们更关心的是，对住宅企业来说，即使是鹤岗，也有房地产开发的机会。

换句话说，再给我一点时间，碧桂园或碧桂园的追随者一定希望进入鹤岗。

“人口外流=没有房价前途”是个好故事，但那可能会让信奉者错过机会。 人口净流入当然是城市竞争力增强的体现，房价有更坚实的基础，但人口净流出并不意味着房价没有前途——

第一，对房价的前景来说，人口规模比“人口净流入/净流出”更重要。

第二，住宅≠标准意义上的楼盘。

“人口净流入/净流出”概念适用于城市化进程基本完成的欧美发达国家城市。 哪个城市发生人口净流出时，房价确实多次颤抖。 但是，中国还处于凶猛要素丰富的城市化过程中，人口基数也非常大，在鹤岗这样的地级市(设置区市)，几乎有100万左右的常住人口。

即使每年人口纯流出，基数依然庞大——相当于过去18年间，鹤岗的常住人口减少了9万人，减少了8.2%。 即使今后20年净流出加速，依然有7，80万人口吧。

对人口780万的城市来说，房地产开发的机会依然存在。 因为住房不足。 准确地说，“标准意义上的大楼”不够。

我们谈论房价时，房价其实是个模糊的概念:住宅≠往往忽略标准意义上的楼盘。

什么是“标准意义上的大楼”？ 有围墙，有公共花园，人车分流，有电梯，有物业服务的小区。

关于鹤岗的“白菜店”，应该卖白菜的价格。 其他很多城市的同类房子和“老破大”，也应该卖白菜的价格——如果现在还不卖白菜的价格，迟早会有。

鹤岗市二手房业主接受采访

四五六七八线城市的哪些“白菜房”，及时出售，及时更换仓库，更换为“标准意义上的楼盘”。 这是高纯资产防卫战的重要一环。

现在的中国，“标准意义上的楼盘”依然不足。

04

39m

2019年7月31日，国家统计局公布了中国城镇人均住宅建筑面积达到39m的数据。

这个数据不是每年都公布的。 上次公布是在36.6m²的年份。

对发达国家来说，人均住宅面积是40m，是个好神话。 一些经济学家、高级官员和领袖住宅企业使用这个数据进行了这样的评价。 中国城市化进入拐点，中国住房全面短缺时代结束了。

因为发达国家走的路几乎就是这样。

改变立场再试一次吧。 中国商品住宅的人均面积是多少？ (商品住宅是比住宅小的概念。 )。 。

根据国家统计局多年发布的《全国房地产开发投资和销售情况》进行整理

我们国家统计局的数据是，过去10年( 2009-)，中国商品住宅的竣工面积合计约为71.8亿m，现在的中国人口为13.95亿人，因为这个中国的人均商品住宅面积增加了约5.15m²。

中国的商品住宅是从1998年的住宅制度改革开始的，除了1998年以前理发的商品公司开发外，即使直接是5.15m²倍，中国的人均商品住宅面积也最多是15.45m²。

当然，中国城市人均住宅建筑面积为39m，这一数据的正确性是毋庸置疑的，除此之外，还有1998年住宅翻修前的大量公共住宅(基本上是私有化的)和1998年住宅翻修后的大量保障性住宅。

单纯从“量”来看，中国的人均住宅面积几乎相同。 但是，可以看出，到1998年为止的住宅基本上没有“质量”，与“人民每天美好的生活需求”相差甚远。

如果必须参照发达国家人均住宅面积40m的阈值，必须参考中国人均商品住宅面积( 15m )。 在许多发达国家，商品住宅首先面向高端人民。 但是，在中国，商品住宅几乎涵盖了高端、中端和低端三类人(被动全复盖)。 。

所以，我们的结论是，中国住宅市场空之间依然巨大。

回到我们常说的口径“标准意义上的楼盘”，我觉得中国住宅的市场空之间依然巨大。

也可以回顾碧桂园杨国强先生的话。 “中国还没有60%以上的县碧桂园，有着广阔的急速发展空之间。 ”。

05

破壁

中国的新城市化，才刚刚开始。

如果必须概括城市化的特征，几乎是——摊饼。 新城市化的最大关键词是破壁。

我们将2019年官方文件中提出的“打破行政区划的壁垒”简称为破壁。

无论是年初发布的《广东港澳大湾区快速发展计划纲要》，还是年末发布的《长三角一体化快速发展计划纲要》，都是破壁。

《粤港澳大湾区快速发展规划纲要》

新闻发布会

破壁会带来什么？ 都市圈不再是纸的幻想。 头部城市沿着这个路径从单核到多核，从多核到网格。

破壁不能一夜之间完成。 就像你盯着花蕾一样，你感觉不到它开着。 但是给你一点时间，你回头看，花已经开了。

如果你想分享破壁红利，可以用最懒的方法。 买房子，扔在那里，忘了它。 几年后突然回头，可能会开花。

不要太在意楼市的规定。 本月或本月楼市的规定。

06

房不刺经

关注楼市的规制，最值得关注的是解体经济事业的政治局会议。

这样的会议几乎每季度开一次。 2019年召开了三次

◆2019年12月6日:未提及不动产

◆2019年4月19日:首次提出“不把不动产作为短期经济刺激的手段”

◆2019年7月30日:翻出“不炒住宅”。

最耀眼的当然是“不把不动产作为短期经济刺激的手段”，简称“房不刺经”。

坊间已经嘲笑房地产为“夜壶”——经济不好的时候把它拿出来着急，经济好的时候觉得它很臭。 《房不刺经》是抵抗“夜壶”论的节奏。

这种观念的转变，当然很重要。 就像我们吃了几千年的糖一样，终于确认糖太多了身体有问题。 现在开始叫你少吃糖，能控制住吗？

更重要的是，从“无所顾忌地吃糖”到“控制吃糖”的观念转换。 不要太在意我们最终是否能控制.。 “能”和“不能”的非这不是他。 观念改变后，多少可以控制对糖的欲望。

多少会被抑制。 所以，即使在2019年12月6日的会议上没有提到房地产，舆论也没有失控，大家相信年房地产市场会成为“稳定的头脑”。

我们总是不合时宜，敦促大家观察“不提不动产”其实很重要。 过去6年里，21次经济事业解体的政治局会议，只在2019年12月6日、年12月13日、10月31日、年7月30日四次完全没有提到不动产。

这四次时间节点有相似之处，即全国楼市行情基本面变冷的时候。 什么意思？ 那证明了最严格的控制暂时又过去了，接下来风可以吹麦浪，但不会像以前那样掀起大浪。

但是，我们不要轻易说这是放松管制。

07

抢房间票的人

2019年，直接废除某种管制政策，对地方政府来说压力依然很大。 江苏省张家港市宣布中止限量销售，第二天吃回去的“一日旅行政策”的存在从侧面也证明了很难被束缚。

所以，基本上只剩下一条路了。 以引起人才的名义。

人才窗口的购买咨询情况

这样，大家就在楼梯下面，正好有中国证券网的评论复印件——“在家吸引人”不是被束缚购买，而是引进人口是终极目标”。

在现阶段，你必须知道房票(不是房子，只是购买房子的资格)是奖品，是只给人才的奖品。

经济学家李迅雷有句名言说买你买不起的东西。 我们画蛇添足。 买不让别人买的东西。

08

猪年第一误读

年初，“住建部发文:住宅按套内面积计算！ 』

2019年2月18日，住宅建设部发表了《住宅项目规范(征求意见稿)》，全文在3万字以上，其中有“住宅建筑应该按夹克内的招聘面积进行交易”的说法，在第2.4.6条中。

只有这一句话。 住手，摊位！ 被解读为！ 按买房面积计算！

各大媒体都是这样报道的。

看起来是的，建部的文件写得这么白纸黑字，而且字我们认识。 但是很遗憾，没有那种事。

房地产行业的很多专业问题，划日元容易被误读。 “住宅项目规范(征求意见稿)”这一表述必须结合场内和内外的上下文，在任何合法的销售合同中注明套路内的采用面积。

关于是用建筑面积评价还是用套内面积评价，不是看《住宅项目规范(意见征集稿)》的设计规范文件，而是看作为该文件的《商品房销售管理方法》(建设部令第88号，2001年)。

关于中国房地产，几乎每天都有类似的误读和误解，数不胜数。 但是，没关系。 总有一天，这一切误读都会消失。 当我们的城市化进入稳定状态。

那时，中国房地产真的告别了“黄金时代”。

至今，我们仍站在2019年的最后，闪耀着金色，整个20年代——可以看到21世纪20年代的辉煌。

本篇作者|刘德科

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