财讯：新形势下房地产信托业务模式的选择

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随着市场限制措施的增加，住宅企业迅速回收资金的难度也在增加住宅企业自身的债务集中到期，资金链安全方面面临巨大压力的银行贷款、债务融资、私募基金等房地产公司以前就关闭了融资渠道 面对业务的风口，信托企业除了将顾客详细分类、整理业务结构、加强风控外，还将创新以前传来的业务模式。

房地产信托以前就传来了模式

(一)信用型信托模型的开发

这是最基础、最简单的形式，在满足“四三二”的基础上，信托企业向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、所有权担保、第三者保证等，按约定向信托企业支付利息，返还本金，信托企业向投资者信托利益

实际上，与银行贷款相比，信托贷款在规模、资金价格、期限、退出形式、资金用途、管理、风险资本计入等方面受到限制，没有突出优势。 但是，现在，能在银行获得贷款的房地产公司很少，同时限制多，要求高，因此房地产的高抵押和当铺等特征使很多银行处于趋势。 因为这个信托贷款诞生了。 但是，考虑到现在很多贷款项目太“包装”，在政策的制约下，将来这个模式的空之间会越来越小。

(二)股权+债权型信托模型

这种模式也是目前市场上主流的房地产类信托模式。 但是，没有摆脱债权的束缚，本质上是贷款。 因此，市场上把这种融资模式称为“明股实债”。 这个模式有两种方法。

一信托企业以信托资金的形式直接参与开发商、受让人股票、增资等，成为其股东，在满足期限等条件的情况下，开发商或其他第三方根据约定价款收购信托的持股部分。

二是信托企业只使用一小部分信托资金向开发商出资，把剩下的信托资金以股东借款的形式进入开发商，把该资金的偿还顺序放在银行贷款和其他债务之后。 这两种形式的信托资金都可以作为资本金。 这种模式的诞生，其实是为了向不满足“四三二”条件的住宅企业发放贷款，其未来很可能会受到监管政策的严格制约。

二、房地产信托创新模式

(一)保理型信托模式

这种类型的模式以一类住宅企业为核心公司，对其上游融资申请人(包括保理企业)开展无追索权或追索权的国内保理和再保理业务。 用一种住宅企业的纸张确认融资申请人的应收债权，预约电子印章的比较检查，应收账款到期信托企业自动与住宅企业账户扣除相应金额等操作对接，为融资申请人的贷款和偿还等操作提供了便利，一种住宅 信托企业形成资产包后，通过证券公司深入提出或提出的资产支持专业计划，最终将非标准资产转换为标准资产。

现在主要分为三种模式。 一是“房企+信托+供应商”的纯粹保理模式。 二是“房企业+保理企业+信托+供应商”的再保理模式三是“房企业+保理企业+信托+供应商”的abs模式。 同行的例子主要是兴业为万科制作的保理模式和民生对碧桂园全国建筑商的abs模式进行比较。

这样的模型可以比较有效地突破单一项目的各种缺陷，满足大规模房地产企业的资金诉求，鉴于融资主体是其供应商，不提高房地产企业的负债率，金融机构在房地产供应链行业比较有优势 另外，可以用资产证券化的方法实现信托资产非标的目的。

(2)投融资联动信托模型

该类模式在操作方法上与“股票+债务”模式基本一致。 不同的是，信托企业按照这种模式参加运营，进行输出管理。 最终依赖项目企业的利润红利完成信托退出，带来过剩的浮动利润。 其本质是从融资行为向投资行为的转变。

但这种模式对信托企业自身的管理能力提出了很高的要求，在实际操作过程中除了前期的运营管理外，后期的利润计算将成为信托企业的一大挑战。 因此，优化利润计算和退出方法是这种模型进一步快速发展的难点。 但是，在新的监管形势下，信托投资行为受到进一步鼓励，这种模式也获得了很大的快速发展空之间。

确实，从信托企业迅速发展业务的立场来看，房地产业务的会长花时间占有一席之地。 但是，金融风险的预防管理整体上虚脱而面对现实的倾向没有改变。 这次房地产企业融资的困境给信托企业带来了业务风口，本质上也是房地产领域的自我调整，留下了除浊的过程。 之后，房地产领域将向更健康的方向迅速发展。 房地产业务开始，信托模式新。

资料来源:四川信托

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