财讯：不动产信托转型研究以REITs模式为例（一）

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近年来，房地产低端供应能力过剩成为房地产信托快速发展的瓶颈，以reits为突破口推进房地产信托变革成为各市场机构的焦点。

通常，reits是资产证券化的方法，采取企业、信托或社区的组织形式，通过发行受益证书的方法收集特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产的经营管理，收购并持有收益类房地产，或房地产项目

reits的快速发展离不开法律、税收、相关产业及金融政策等制度层面的基础设施支持，比较健全的制度环境不仅为reits的快速发展提供了良好的土壤和系统支持，而且在法律层面给予了保障

制度环境对reits的快速发展导向效应

1 .产业政策的诱惑

稳步推进国内reits业务健康的迅速发展，近年来政府使用疏松结缔的方法，另一方面陆续制定和公布相关文件，为开展reits试点事业提供了政策依据。 另一方面，比较了房地产领域的整体快速发展趋势，加强了信用监管政策，制定了与租赁并行的长期调节机制，为reits业务的快速发展提供了市场基础。

自2005年我国发行的第一个基于国内资产的房地产投资信托基金(越秀房托)在香港成功上市以来，国家通过政策招商积极推进reits业务在国内的试点工作。 根据前期经验总结，2008年12月3日，国务院在《当前金融促进经济快速发展的若干意见》中确定“开展房地产信托投资基金试点，扩大房地产公司融资渠道”。 2009年，人民银行联合证监会和银监会等11个部委成立了“reits试行管理协调小组”，详细制定了试行实施方案，在北京、上海和天津进行了试点，拉开了reits模式在中国正式宣传实施的帷幕。

房地产领域从增量建设的“黄金十年”转向了“租赁并行”的储备时代，成为reits业务快速发展的新契机。 另一方面，“一行三会”密集发布监督管理文件，加强房地产领域融资的规范约束和监督管理，另一方面国务院颁布了一系列产业政策，诱惑和鼓励通过reits加快住宅租赁市场的快速发展。 年以来，国务院发表了《加快公共租赁住宅快速发展的指导意见》(建保【】87号)、《关于推进新型城市化建设的几点意见》(国发【】8号)和《关于住宅租赁市场快速发展的一些意见》(国办发【】39号)等一系列的意见

2 .法律制度规范

(一)国内reits的现有法律框架。 目前，中国尚未建立比较reits的法律结构，在reits专业立法颁布之前，在一定程度上参照现有的《信托法》《企业法》《证券投资基金法》以及人民银行、银监会、证监会等监督管理机构颁布实施的相关资产证券化法规

现在中国房地产信托的法律体系包括构成信托业基本法律框架的《一法三规》(《中华人民共和国信托法》《信托企业管理方法》《信托企业集合资金信托计划管理方法》《信托企业净资产管理方法》)。 其中，2008年银监会发表了《信托企业管理方法》的修订版，鼓励了reits的迅速发展。 2009年8月，人民银行和银监会发布了《房地产集合投资信托业务试验管理办法》，称reits由两个监督机构共同监督。 目前国内对reits没有变革立法，但从监督副本和组织模式来看，这些法规参照房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制和处罚等方面的规定进行了拆除。 例如投资份额限制的突破、投资对象和资金用途的扩大、内部管理机构的规范等。

年3月1日开始实施的《中华人民共和国企业法》取消了“企业对外投资累计投资额不得超过企业净资产的50%，开业时间在3年以上”的限制，对我国企业型reits的设立有很大的促进作用。

从2006年1月1日起施行的《中华人民共和国证券法》将向上市公司申请的股东资本总额下限从原来《企业法》规定的“人民币5000万元以上”下调到“人民币3000万元以上”，企业股东资本总额超过人民币4亿元的；

另一方面，根据《中华人民共和国证券投资基金法》第七十三条公开募集基金财产必须用于以下投资: (一)上市交易的股票、债券。 (二)国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种，以及《证券企业及基金管理企业子企业资产证券化业务管理规定》为确定资产支持证券的证券属性，推进reits公开招聘提供了法律依据。 并且，人民银行、银监会和证券监督会近年颁布了完全资产证券化相关的法律法规，《信托企业证券投资信托业务操作指导》《机构间私募产品报价和服务系统资产证券化业务指导(试行)》《资产支持证券新闻披露规则》《国家快速发展改革 中国证监会通过以前传达的关于基础设施行业政府和社会资本合作( ppp )项目资产证券化相关事业推进的通知》等制度法规的颁布和完善，表明中国监管层致力于保护证券派生投资者权益的立法，Erier

另外，比较中国房地产市场的法律法规越来越完善，通过明确界定产权归属，促进了reits合法合规的迅速发展。 全国人民代表大会常务委员会通过的《土地管理法》、国务院颁布的《土地管理法实施条例》和《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》为促进土地录用制度的改革和reits的迅速发展提供了法律基础。

(2) reits专业政策法规的探讨与探索。 2007年6月，人民银行联合住房建设部等部门召开了会议，认为应该按照“试行和立法平行推进”的大致内容推进reits。

2009年11月，人民银行发表了《银行间债市房地产信托受益券发行管理办法》征求意见。

年6月，人民银行、住建部等多个部门共同发表了《加快公共租赁住宅快速发展的指导意见》，提到了应鼓励公租房的新融资渠道，摸索采用reits、信托等形式。

在没有特别立法的前提下，在reits的讨论和探索过程中，相关监管法规草案尚未正式实施，但在复印件中对reits规范化的迅速发展有很大的参考和参考价值。 银监会2009年发布的《房地产集合投资信托业务试行管理办法(草案)》及人民银行2009年起草的《银行间债市房地产信托受益券发行管理办法》为中国reits高层设计提供了可行的初步框架。 银监会的方案在reits的设立标准、投资要求、收益分配要求、新闻披露要求等方面提出了规范化要求。

1 .信托计划成立的:期限在5年以上的信托公司所有者在100人以上。

2 .投资范围、收入比例方面:投资对象中包含80%以上现金流的房地产项目总收入的75%来自房地产项目产生的租赁收入、处置利润等。

3 .在收益分配方面，信托计划的收益分配比例必须在信托计划净利润的90%以上。 人民银行的方案对reits的交易结构进行了接近国情的规范化设定，允许reits设定为结构化产品，规定了银行间市场发行不动产信托受益券的具体安排:不动产信托受益由不动产租赁收入和不动产所得组成 信托受益权必须区分优先收益权和二次受益权，优先受益权是固定收益产品，可以在银行间债市转让。 超过优先顺序的收益应该分配给二次所有者，二次受益权必须由委托人拥有等。

3 .税收管制的管制

reits有助于发行者充分利用资产，优化财务报告，但在项目实际工作过程中最大限度地管理税金价格也是发行者的首要测量因素，其迅速发展无法得到税收政策的支持。 通常，reits包括三个环节:成立、继续和结束。 过去对reits的税收讨论集中在“双重征税”问题上。 即，reits成立时，委托人必须按照信托合同将不动产转移给受托人，受托人除缴纳契税、印花税外，还必须按照不动产的市场价值或判断价值就不动产转让缴纳营业税。 在结束阶段，委托人收回信托财产或受益人领取信托财产的，委托人或受益人必须缴纳合同税、印花税，受托人应当缴纳相应的营业税。

实际上，现在国内类reits项目在实际运行中，可以成立reits项目企业领取不动产资产，进而通过股票转让的方法设立类reits，不再参与不动产资产的转让，不会成为“双重征税”问题。 因此，国内类reits的主要税金发生在“设立reits项目企业”和“项目企业所有权转移”两个阶段。

(一)设立满足reits产品发行要求的新项目企业。 成立新项目企业的操作方法主要有两种。 一是以房地产出资设立新项目企业。 二是企业分立，企业股东会决议通过后，分为两个以上的企业。 在房地产出资设立新项目企业或企业的过程中，可能涉及的第一笔税包括土地增值税、增值税、公司所得税、契税和印花税五种税。

(二)专业计划/私人资金受让人项目企业的所有权。 特别程序/私人资金出让项目企业所有权时，可能涉及的税金主要是土地增值税、增值税、印花税和公司所得税。

根据以上分析，国内类reits通过交易结构的设计，可以比较有效地不产生“双重征税”的问题，但许多杂乱的交易结构增加了管理环节，增加了管理费用，压缩了投资者的投资利益，另一方面，许多杂乱的交易结构 实际上，类reits项目的税收负担主要是土地增值税，在实际操作过程中没有全国适用的制度和政策，土地增值税的优惠需要地方政府税务机关的具体信息表现。

(课题牵引单位:中航信托株式会社)

摘自《年信托业专题研究报告》

复印来源:中国信托业协会

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