＂楼市面临流动性收缩 机构预测全年销售或下滑＂

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在收紧流动性、深化管制、下行周期到来的背景下，房地产市场越来越冷，几乎成为业界的共识。

最近，中银国际、招商证券、东莞证券等机构发表了下半年的房地产业投资战略报告，虽然有些指标的评价有所分歧，但“走下市场”的整体评价相当一致。

这些机构认为，随着房贷按揭业务的缩小，最终引起了寻求购买力的大幅下降。 而且，融资受到限制的现实进一步压迫住宅企业的资金状况。

综合因素评价显示，今年全年房地产投资、土地取得、住宅企业资金来源等指标增长率均有下降，房地产销售规模和房价可能出现负增长。

美国增收的传导效应

对资金密集型房地产业来说，缓和流动性已成为影响市场变化的重要因素。

今年年初，政府将每年m2目标降低1个百分点，增加到12%，表现出“降低杠杆、掉泡沫”的基调。 截至2005年5月，m2的同比增长率为9.6%，比去年同期下降2.2个百分点，创历史新低。

另一方面，年3月以来，银监会陆续发布了多项监督管理令，规范了商业银行的表外资产管理和外包业务。 表外融资规模的缩小被认为会进一步推动社会融资总量的下降。

但根据银国际的观点，下半年流动性压力越来越来自外部市场:联邦储备制度量化宽松的节奏逐渐加快，分别于3月和6月发布了2次增资25个基点，年内再增资概率很大。 由于联邦储备制度的缩影预计会加强，将来会引起国内货币供应量的收缩。

由于资金价格的全面上涨，全市场一年理财产品的预期收益率为4.56%，国有银行一年同业存款的到期收益率上升到4.74%。 与此相比，商业住房贷款的目标5年以上贷款基准利率仅为4.9%。 各资金来源价格加权平均后，银行负债利率迅速上升，房贷业务的利率差利润大幅下降。

据银国际报道，未来债务端的压力将使银行调整资产端的结构，积极缩小住房贷款业务，最终引起寻求购买力的大幅下降。

对此，东莞证券持有同样的观点。 该机构指出，美国进入增收周期带来的连锁反应会对流动性和资金价格敏感的房地产领域产生负面影响。 这也是短期困扰领域的首要因素。

值得注意的是，监管层通过不动产管制采取的限购、限制销售等手段，信用水平的杠杆，大幅缩小了贷款规模。

中央银行的数据显示，去年5月，新居民中长期贷款为0.43万亿美元，占当月新人民币贷款总量的39%，比去年同期大幅减少18%。 许多分解者认为，鉴于中央银行对住房贷款的占有率目标设定为30%，这一未来贷款的规模将进一步缩小。

年末房价比上年下降了

随着信用环境的紧缩，未来的市场销售也必然受到影响。 中银国际预测，今年全年全国房地产销售额将比去年同期增加6.1%，销售面积将比去年同期增加5%。

根据国家统计局公布的数据，今年1-5月，这两个指标的增长率分别为18.6%和14.3%。 其中，除东部地区增速低于平均值外，中部、西部和东北地区均高于全国平均水平。

东莞证券的看法很悲观。 该机构认为，今年全年整体的销售与去年同期相比减少是粗略的，但9兆规模的历史维持得很高，与去年全年的11兆销售额相比没有“断崖式减少”的风险。

招商证券也认为销售指标的增长率在今年下半年会转为负值，但每年减少到一位数。

招商引资证券指出，除了限制贷款等政策压力外，现在的三四线市场方向良好，是热点扩散效果的尾部，不太容易持续。 棚户区改造的作用在底层，但很难改变整体趋势。 另外，随着去年同期基数的上升，销售增速的下跌幅度有可能进一步加快。

关于年投资增速的预测，中银国际被认为维持在5.8%的水平，招商证券将年名义投资增速设定在5%左右。 比今年5月的8.8%持续了一定的下跌。

与销售数据不同，投资数据下跌幅度比较缓慢。 根据招商证券的观点，房地产开发投资主要由土地和建设费组成。 另一方面，地价上涨(即使土地再次聚焦核心城市和溢价率也处于相对高位)土地购买面积大幅度恢复，提高土地费用。 另一方面，固定资产投资价格指数(特别是建安部分)会提高建安费用。

该机构还认为，由于自筹资金和销售还款增长率下降，今年全年房地产公司的资金来源将保持一位数的增加。 随着资金链的紧缩，到今年年底70大中城市的房价(同比)可能会下跌。

招商证券又重新确认了“周期论”，认为现在处于小周期的最终阶段，本周期从去年“930新政”以后的连续利率下降开始，销售量于去年4月达到了高峰。 根据该机构的预测，本轮销量的底部将在去年第一季度出现。 预计经济基本面不会发生显着变化，因此，预计在本轮小周期调整结束后，下一轮行情将打开。