＂绿城通州地王项目3年难入市 27亿叫卖商业部分＂

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如果用一个词来表达通州的这个地王项目的话，可能就不会诞生了。

2009年9月10日，179次激烈竞争价格，292%的溢价率位于通州区新华大街的商业金融、事务项目区划，最终以12.42亿元装入绿城和葛洲坝房地产中，2009年达到了溢价率最高的地王。

当时的通州，在通州新城快速发展计划的环境下，房价一夜之间突破了3万元/平方米，业界内把2009年的北京楼市称为“通州年”。

但是，一夜之间，通州市场迅速发生的这一涨潮，迅速下跌，衣领的上升似乎变成了衣领的下跌。 退潮后，“被沙滩拍死”的不仅仅是哪一年前跳入通州的投资者们，也是在那个盛世出生的地王。

住宅部分的开盘时间未定

北京通州区新华大街和新华北路交叉的十字路口，其东北角是葛洲坝绿城京杭广场。

迄今为止，围绕项目外环的招牌被交换，项目北侧的两层高柱子显示了昔日国王的霸气。 《每日经济信息》记者在现场发现，这个项目已经开始，但工期还很长，处于挖洞打地基的阶段。

根据公开资料，该项目建设用地面积约4万平方米，总建筑面积约28万平方米，产品类型涵盖大型购物广场、精装住宅、星级酒店及服务式公寓、5a级办公楼，项目通州国

但是，拥有土地将近3年了，奠定基础需要1年以上，京杭广场似乎还在等待。

事实上，在这个项目中发表的一些开放新闻是年下半年的，也有年12月的。 对此，记者采访了该项目的销售员，否定了网上显示的开始日。 “现在住宅的开始还没有决定，预定等到明年”。

在绿城集团的官网上，记者没有找到关于京杭广场的项目新闻。 葛洲坝集团的网站上有关于京杭广场开基的信息，据说去年12月30日在这个项目中举行了开基仪式。

与迟迟没有消息的住宅部分相比，7月18日，京杭广场发出消息，8万平方米的商业部分开始整销，现在的公开估计是27亿元。

“单价相当高”的亚豪机构市场总监郭毅对记者说，迄今为止保利春的12.2万平方米商业总销售额为23.43亿元，“可以看到开发者对这个项目的信心，但现在销售了整个商业部分，丰富了资金链。 现在自营商业房地产的项目很多，通过住宅销售实现开发利润，通过后续经营实现长时间的现金流。 ”。

入市可以回日本吗

住宅部分的开盘时间推后推，这栋楼销售员的解释是:市场不好。

自2009年房价透支以来，通州房价受到限购令袭击后，回到原点，即使现在市场再次发出复苏信号，通州房地产市场依然缺乏上涨的动力。

这使高峰期出生的通州地王有点不自然和不安。

另外，现在京杭广场的“高端路线”很明显，住宅项目也很难走“平民路线”。 因此，在已经使动力充分上升的通州，昂贵的楼盘到底能活下去吗？

离京杭广场最近的两个楼盘是“北京one”和“富力金禧花园”，前者的售价为25000元/平方米，后者的合同平均价格为17000元/平方米左右。 由此可知，通州楼市已经全面进入价格交换阶段，与其他地区现在市场的变暖情况相比，通州楼盘还处于“原地踏步”的阶段。

京杭广场的销售员告诉《每日经济信息》记者，京杭广场的住宅部分主要是180~260平方米的三居室和四居室。 售价未定，开盘还有大半年，所以无论怎么决定定价也无法告知。

《北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告》对该项目进行了如下评价:由于该项目综合价格高，进入市场后，一定位于通州区域内单价和总额的首位，区域内其他项目 然后综合考虑开发周期、资金回收等多种因素，建议该项目的住宅单价为2.5万~3万元/平方米左右，酒店式公寓单价为2.4万~2.7万元/平方米左右。

但从现在的市场状况来看，通州区房屋的销售平均价格已经下降到2万元/平方米以下。 连锁房地产市场研究部的统计数据显示，6月份目前通州区成交平均价格为14172元/平方米，环比比5月下降2.7%，90~120平方米的住宅单价较低。 通州区域的价格自3月以来维持在14000~15000元/平方米左右。

对此，郭毅告诉记者，其实这个项目的土地价格并不高，根据土地金额计算，那座大楼的价格约为6961元/平方米。 “如果做纯住宅项目的话，现在的市场还可以装载”，但是关于迟迟不能进入市场的理由，郭毅解体作为开发者，绿城在产品上精益求精，长期的开发周期也有可能在产品方面下了很多功夫。

绿城的资金量被困住了吗？

绿城很可能认为通州是另一个“浦东”。

取得土地之初，接近300%的溢价率使绿城陷入了“是否过于激进”的争论。 但是，绿城集团副理事长罗钰明说，进军通州并不是心血来潮。

“2005年通州国际新城计划经国务院批准，而且区域内长期以住宅用地为土地市场主流，综合型或商业区划极为匮乏，城市综合体项目更是凤毛麟角。 根据评价，果断入场。 京杭广场是为了弥补这个地区空白色而产生的。 ”。 罗炳明说。

到目前为止绿城在北京的项目不多，京杭广场这个项目还没有进入市场，所以业界很关注。

是否因“缺钱”而土地后陷入了漫长的开发周期，一位业界相关人士对记者说，现在绿色城市面临着巨大的资金压力，不排除这方面的因素。 而且，先整体销售这么多商业部分，可能是为了回收资金。

关于这27亿元整售的商业部分，该销售中心的员工介绍说，现在开始整售，如果能介绍顾客的话，可以得到300万元的奖金。

“商业整销通常有可能体量大，销售渠道不广，需要通过很多流通和大规模的商业销售中介帮助完成。 ”。 郭毅告诉了记者。

对此，绿城北京相关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，项目今年主要推商业部分，住宅部分计划明年发售。 “这是出于整体战术的考虑。 ”另外，在这个项目的共同开发中，绿城和葛洲水库集团分别持有49%、51%的股份。

通州地王资料

◎位置:新华大街和新华北路交叉路口◎建设用地:近4万平方米◎总建筑面积:约28万平方米◎成交量: 12.42亿元◎溢价率: 292%