＂瞰财经：保障房“大跃进”＂

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网易财经2月25日报道，“赚钱的速度赶不上房价上涨的速度”。 房价高引起的社会矛盾今年尤为突出。 在迄今为止召开的地方两会上，保护性住宅成为年各地的政府施政报告书的要点，建设计划首次被地方政府确定，被大力抛出。 但是，社会保障室的建设依然受到政府投资有限、开发者热情不高等现实因素的束缚，预计在即将召开的全国两会上，社会保障室这一民生话题将再次成为话题，社会保障室的迅速发展莫

变局开了

2月23日晚，已经下班时间，北京市住房和城乡建设委员会网站悄地发布了《北京版大厦市11条》的控制细则。 其中，建设各类政策性住房的两个50%的详细规定被认为是地方政府今年打开保障房建设大门的实质性一步。

根据北京地方版11条，今年增加住宅建设用地供应，全市政府土地储备和一级开发投资1000亿元以上。 加大政策性住宅建设力度，调整住宅建设用地供应结构，年各政策性住宅用地占全市住宅供应地的50%以上，新开工建设和收购各政策性住宅占全市住宅新到工时的50%以上。

在此前举行的北京两会上，北京市人民代表大会代表、海淀区区长林抚生表示，唐家岭改造方案正在考虑采用建设共享产权租赁住宅的模式，为当地流动大学生处理居住问题。 保护室第一次在附近。

专家说，如果政策执行，北京楼市的改革方向有可能迅速发展成与香港和新加坡相似的商品房和保护室各自迅速发展的双轨制现象。 保障性住宅计划确定有力地被地方政府抛出，今年也是中国保障性住宅制度新开幕的一年，即将召开的两会是决定是否开幕的关键。

去年年末，发改委首次公开表示，年将拿出全国土地，将纯利润的10%作为保证住宅。 之后，温家宝总理在接受新华社采访时，反复强调今年的“提高保障性住宅的建设力”。 之后，全国各地公布了保障性住房供应计划，北京市政府每年将一半的住房供应地用于保障性住房的建设。

据今年地方两会透露的消息，广州现在将不满足保障室条件的“三明治层”细分为内外三明治层。 内三明治层指不满足廉租房条件，另外不能买适房的家庭，外三明治层指不满足经适房条件，不能买商品房的家庭。 与“内三明治层”相比，发售公共租赁房“外三明治层”正在讨论提高工资中的房费分量(住宅补助金、公积金等)等各种途径。 上海市暂时不公布限价室，但政府已经开始了建立公共租赁室机制的研究。

除了这些操作水平的变革，还进行了一点深层次的调整。

1月，住房和城乡建设部在关于保护性住房的内部会议上表示，将进行保护室的结构性调整:今后，限价室不会在全国范围内继续大量建设，仅限于房价高的城市。 关于经济适用房的建设规模也没有强制要求，各地可以根据现实情况明确。 经过这次调整，政府部门的构想逐渐明确:保护室主要以租赁形式出现，对象也锁定低收入人群。

重市场轻保障？

中国的住房改革始于1998年的23号文件。 1998年，国务院发布了《关于进一步深化城市住房制度改革和加快住房建设的通知》，决定停止住房实物支付，逐步实行住房分配货币化，建立职工住房补贴制度，完善住房公积金制度。

这项政策的出台，大幅释放了住宅产业的生产力，全国城镇人均住宅建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2007年底的28平方米。

“第一次住房改革产生了中国楼市的‘黄金十年’，但在政策执行中，走向了另一个极端，住房保障成了被遗忘的角落。 ”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说。

实际上，在1998年国务院发行的纲领文件中，明确了“建立和完善以经济适用住宅为中心的多层次城市住宅供给系统”的基本方向性，但根据1998年的“国发23号”文件的规定，经济适用房可以涵盖的集团 但是，在亚洲金融危机的冲击下，为了推进产业的迅速发展，很多地方都把房地产业视为拉动经济增长的支柱产业，在住宅建设中推进了钢铁、水泥等领域的迅速发展。

而且，房地产成为主导产业后，公益性和保障性逐渐丧失，引起过度的市场化，房价越来越高，房地产业走向畸形和极端，出现了“重市场轻保障”的倾向，市场迅速发展，像“单脚长，单脚短”一样。

到2003年，《促进国务院房地产市场持续健康快速发展的通知》( 18号文)颁布后，经济适用房从住宅供给主体变更为具有保障性质的政策性商品住宅，住宅供给主体被大部分商品房代替。

但是，随着近年来房价的高涨，房价已经超出了很多城市居民的接受范围，市场主导的房地产市场弊端越来越突出。

2007年，国务院发表了《关于处理城市低收入家庭住房难的一些意见》( 24号文)，重建了住房保障体系，提出“廉租房、经济适用房、中小规模一般商品住房用地供应量不得低于70%”。

这是1998年住宅暗中采纳了“向很多人提供保障性住宅”的精神，住宅政策开始回归。

房屋的存续和废弃之争

虽然住房保障的大方向已经确定，但是关于这个系统是如何构建的，各方面依然有很多不同。

关于经济适用房和价格限制室，保障目标和供给对象的定位很模糊，供给方法和程序有制度上的漏洞，所以废除的争论还在继续。 在今年的地方两会上，广东省人民代表大会代表祁海甚至建议削减经适房，建设经适房。

2009年初，保利在广州宣布全国第一个限价项目广州保利西子湾，被多家业主起诉，拒绝接收大楼。 导火线是“部分质量问题”，但更深层次的原因是当时的限价室超过了周边新上市的商品房。

“建设限价室不能处理公平的问题，也有违市场经济的精神，不能成为处理住房保障问题的通常手段。 还是要着力建设廉租房。 ”保利地产副总裁馀英对网易财经表示。

著名经济学家、北京天则经济研究所理事长茅于贺在接受网易财经采访时表示反对建设经济适用房。 “经济适用房表面上帮助穷人，但实际上是用所有纳税人的钱给中等收入者盖房间。 而且经济适用房按计划分配，腐败不可避免。 ”。

另一方面，经济适用房又诟病又有产权问题。 “现有的住房保障制度应该保障的对象到底应该包括谁？ 保障居住权还是保障所有权？ 这个问题首先要弄清楚。 处理居住问题，建设租赁住宅。 处理产权问题，要打倒开发商，政府恢复福利分室，把建设费用列入公司价格。 ”。 参与广州市旧市街改造的新城市组理事长曹志伟强烈反对匆忙建设限价室和经济适用房，强烈提倡免除廉租房和廉租房。

华远集团理事长任志强认为，中国现行保障性住房制度的混乱严重混淆了居住权利的保障和财产权利的分配，保障居住权利的廉租房的严重滞后和缺失，使得进行财产权利分配的经济适用房和二限房热情高涨。 经房和二限房以保障的名义，把国民的财富送给了一部分社会成员，使保障跳出了本来应该遵循的轨道。

在上个月初召开的北京政协会议上，任志强提出了“进一步确定住房保障制度的科学合理性、适度保障的提案”。 他说，对于现有文件政策中的混乱和不合理、不合法的转移，应该进行整理和立法。

对此，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为实施货币化梯度补贴方案是理想的住房保障模式。 即，政府基本上不建设、购买经济适用房和廉租房，将需要补助金的家庭根据人均收入、家庭收入、现有住房面积和人均住房面积等分为几个等级，按等级给予不同金额的货币补助金。 目前国内南通、日照已经按照这个构想进行了初步探索，实践已经初步说明，这个构想是科学的，可行的，但还需要完善。

广州大学商学院房地产研究所所长陈琳在接受网易财经采访时表示，经适房和限价室有这样的问题，但不是噎着废食，而是不断完善，以“廉租房+经适房+经济租房+限价室”为主体的西

很难保护家里的钱

说到住房保障，内地许多学者不得不提到香港和新加坡。 据悉，香港的三分之一是公屋(相当于廉租房)，33.3%，六分之一是住宅(相当于经适房+限价房)，即占16.7%，合计得到政府保护的人约有50%。 住房保障覆盖度高的是新加坡，政府通过祖屋处理了8成国民的居住问题，只有不到2成的人在市场上处理居住问题。

但是有些学者认为，当然可以实现全面展望，政府是否有从土地和资金两方面确保保护室建设的能力和意愿是很重要的。 根据1月19日国土资源部召开的“保成长保红线行动”的效果座谈会，去年1~11月，中国的保障性住宅用地供给为27.54万亩，只达到了年计划供给量的46.66%。

对一线城市来说，最大的问题是有钱没有土地。 “征集很难，征用适合居住的土地更难！ 找不到中心的地方，好地方早就卖了。 但是建得很远，不想去保障家庭。 ”。 苏州市常务副市长苏泽群在去年年底的人民代表大会视察中感慨万千。

在贫困地区，最大的问题是没有钱。 贵州安顺、郑州、昆明、甘肃等省市相继推出了廉租房销售并行的方法，以处理缓解地方政府补助资金不足的问题。

杨红旭认为，为了同样的保障性住房，经济适用房主要由公司出资、融资建设，地方政府只是免费采购土地、减免开发税，廉租房都要由地方政府处理。 从资源来看，中央只出了一小部分，头脑要在地方筹措。 去年经济下行，楼市低迷，土地流动率高，地方财政紧迫。

“请试着做一个简单的推算。 2009年国家向19.1万户提出甘肃省廉租住房保障事业计划，其中新增廉租住房7.3万套，国家每平方米补助廉租住房400元，每户平均面积为50平方米。 ”杨红旭说。

“结果，是地方政府的事权和财产权错了等问题。 当地人的居住问题要处理，外来大学生的居住问题也要处理。 地方政府完全应付不了。 ”。 华东师范大学房地产研究中心主任华伟认为，地方财政收入比重低，负担的事务太多，只能想办法在土地上获利。

对此，陈琳提出用立法的方法确保保障性住宅用地计划，并重新定义绩效评价指标。 例如，在保障性住宅的供给没有完成计划的情况下，地方官员判定没有达成任期评价目标。 对发达地区，建议在“三旧”改造时留下一定比例的土地建设保护室。 关于贫困地区，建议国家从中央财政中拿出一定的资金进行支援。

清华大学法学院教授日前也明确表示相关部门正在着手起草《住房保障法》。 法案中，经济适用房的目的是让出资的地方政府和保障对象共同拥有财产权，大幅压缩非法利益者的利益空之间，惠及真正需要保障经济适用房的人。

对此，董藩表示，过去的住房保障只有各种行政法规、文件和条例，严肃性不足。 例如，地方政府没有完成保障任务，被保障对象制造虚假的情况下，应该如何处罚？ 所有的法律条文都没有确定。 《住房保障法》制定后，可以确定各主体的权利、责任、义务，对完整的住房保障制度具有非常大的意义。

当然，有些人对《住房保障法》的未来并不乐观。 有评论说，“所有权共享”本质上等于政府决定了在经济住房中受益的合法性。 至今为止发生了6连号等不好的事情，所以在现实中没有大的变化的时候，不能期待政府机关比以前更严格地要求自己。

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