【价值成就未来金融街控股股份有限企业　…】

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王功伟金融街控股有限公司董事长 楚瑾金融街控股有限公司副会长 刘世春金融街控股有限公司社长 李敦嘉金融街控股有限公司财务总监 许群峰金融街控股有限公司 蒋荀国泰君安证券股份有限公司融资总部运营总监 罗爱梅国泰君安证券股份有限公司企业投资银行部执行董事 隋英鹏国泰君安证券股份有限公司企业投资银行部推荐代表 金融街董事长王功伟在网上致辞 嘉宾、投资者的 代表 金融街控股有限公司，出席本公司2004年度a股增发网上活动，表示热烈欢迎。 衷心感谢长期以来大力支持金融街建设、热心关注的朋友们 今天很荣幸有机会介绍企业的迅速发展情况 自2000年成功发售采购案例以来，企业进入了快速发展期 经过10年的开发建设，现在金融街和周边地区已经聚集了金融机构、总公司1200多所房子 其中包括中国四个金融监督管理机构中国人民银行、银监会、证监会和保监会。 9家全国银行的总部中央直属公司80家、上市公司19家、大型证券机构和外资银行，还有2003年进入《财富500强》的16家中国企业中，8家总部位于金融街地区。 区域内公司管理的总资产达到18万亿元，管理全国信用资金的90%和保险资料资金的65%的运用，目前金融街已成为全国重要的金融功能区 企业作为北京金融街地区的整体开发者，具有高质量的土地资源 金融街规划区总占地面积103公顷，总建筑面积约330万平方米 目前竣工和施工项目总面积为185万m2 企业现在土地储备的计划建设面积是145万平方米 企业计划在2005年完成金融街中心区的建设，到2008年实现金融街的总体规划 而且企业计划每年投入一定比例的资金，在包括北京、重庆、天津、南昌在内的重点城市开展房地产业务，实现企业的持续快速发展。 2002年8月，企业成功增发新股 上次纯资金募集约4亿元，资金募集的采用加快了金融街的开发建设速度，也取得了良好的经济效益 到2004年3月底，上次募集资金投资项目已经实现了4.33亿元的主要营业利润，上次募集资金的采用效果良好 这次企业增发新股的募集资金，预计依然会投资于金融街地区的建设，并取得良好的经济效益 如果这次增发成功，可以进一步充实企业资本金规模，对企业在金融街地区的经营方式转变产生积极的影响，利用募集资金投资的房地产开发项目将成为企业新的利润增长点 回顾过去，依靠稳健专业化的快速发展道路，金融街已经取得了一定的成果，这些成果的获得离不开股东和整个社会各界的关心和支持 今后，企业将以金融街地区开发为基础，立足北京，面向全国，开拓新的快速发展空之间，实现企业的可持续快速发展，以持续、稳定的增长业绩回报投资者的大力支持。 这次增发为加快金融街建设、提高企业综合能力提供了极好的机会 我相信通过这次交流，可以更多地了解金融街。 对金融街的迅速发展有更大的信心 我希望大家能一如既往地支持我们。 我们也以优异的业绩回报许多投资者对我们的信任 谢谢您！ 国泰君安公司融资总部运营部长蒋荀先生致辞 各位嘉宾，各位绅士淑女，大家好！ 今天很荣幸参加金融街控股株式会社a股增发的网上公演 代表国泰君安证券有限公司感谢各位嘉宾、投资者的热情关心和支持。 我也很高兴能在这里向大家介绍金融街控股有限公司这一优秀的上市企业。 而且，国泰君安证券股份有限公司本着诚信，切实履行推荐和承销义务，确保这次增发的圆满成功！ 金融街控股株式会社是通过资产置换进入资本市场行业的企业，于2002年8月成功实现了资产置换后的首次增发。 通过与企业四年的合作，我们体会到了企业良好的管理素质和迅速的发展 回顾了金融街区域建设的历史和资本市场两次增发的成功之路，认为该企业具有以下特点: 第一，企业有很好的管理团队。 这个团队对房地产市场有丰富的运营经验，他们勤奋、实用、团结、进取，有强烈的创新意识，有市场意识和市场竞争能力，能充分把握企业的一切快速发展机会 第二，企业有丰富的开发资源 金融街控股作为北京金融街地区唯一的整体开发者，具有足够的土地资源，其开发建设北京金融街的位置非常优越，开发概念优势突出，地区房地产项目产品供应不足。 最近，企业积极开展金融街区域外的开发业务 第三，企业快速发展方向定位确定，主要业务突出，业绩良好 这家企业自上市以来一直坚持房地产开发的主要营业业务方向，企业业绩大幅上升，近三年来，企业业绩在房地产领域a股上市企业中名列前茅 最后，企业未来的快速发展状况令人乐观 我国房地产业目前正处于结构性转变的关键时期 稍大的房地产企业实力急剧增强，市场竞争的核心能力加快形成，对市场有较大影响力的房地产巨头卓越 随着金融街控股资本实力的增强和未来经营模式的成功变革金融街控股公司面临着新的快速发展机会，迎接它是一个美好的光明未来 作为金融街控股公司这次增发的主要经销商，我们对金融街未来快速发展的前景充满信心，企业把握这次增发的契机，为国内证券市场的房地产板块注入新的活力，进一步提高企业的核心竞争特征，广泛 然后我们根据“诚信、亲和性、专业性、创新性”的宗旨为越来越多的优秀公司服务，使我们的顾客成为一流的上市公司。 谢谢！ 领域的快速发展 问题:金融街地区的土地资源有限，但企业长期快速发展的立足点在哪里？ 刘世春:一是企业在金融街留下部分高质量房地产长时间经营利润，二是企业在金融街周边地区及其他地区(城市)执行后续开发项目，通过新项目的开发，选择高质量房地产，增资 问题:国家土地政策对企业有什么影响？ 王功伟:企业根据最近国家和北京市政府对土地政策调整的步伐协调趋势，至今除金融街部分地块外，企业已向北京市国土资源和住房管理局申请转让储备在金融街地区的土地资源和房地产开发项目。 支付了部分综合款项(尚未签订国有土地使用权出让合同的地块计划建筑总面积约占企业在土地资源计划中批准的建筑面积的110 )。 因此，2004年2月北京市政府颁发的《关于停止转让经营性项目国有土地采购权协议的补充规定》对企业金融街地区项目的开发权、土地采购权的取得和土地价格没有重大影响。 土地资源市场化使企业在金融街区域外获得土地的政策环境更透明，有利于企业在公平竞争的条件下及时获得土地 问题:企业与其他房地产企业有什么特点？ 刘世春:第一是企业品牌的特征 第二是理念和模式的特征 企业开发的金融街能取得今天的成功，蕴藏着企业先进开发理念积累的领导力 一)区域城市功能再生与房地产开发密切结合，房地产开发服务为产业快速发展做出贡献，通过产业繁荣提高房地产附加值和升值空之间 2 )积极扩张房地产开发链，在整体规划、土地开发和综合管理方面形成与众不同的核心能力 3 )根据复合产品的开发经验取得平衡的迅速发展能力 通过金融街的区域开发，企业不仅获得了许多开发者缺乏的城市规划、拆迁配置、交通设计、公共补助和环境保护经验和能力，还获得了住宅、公寓、办公楼、会议展示中心、酒店、百货商店、饮食、娱乐、健身 第三是管理的特点。 其一是我们有素质优良、作风扎实、经验丰富、学习和团结良好的管理团队。 二是价格领先和速度领先。其三是建立了比较有效的激励和约束机制其四是形成一系列完整的管理流程和业务标准。 问题:企业将来迅速发展房地产开发业务的计划是什么？ 瑾:企业以金融街为基础，在金融街建设完成后，留下30万米以上的高质量房地产继续经营，这项业务为企业提供稳定的收入和利润 并且企业以房地产综合开发特别是地区开发为第一业务，适当扩展到其他地区，实现企业收入和利润的持续增长。 另外，在新的开发项目中留下最高质量的房地产进行持续经营，增加企业房地产经营的比重，形成房地产开发和房地产经营两大支柱 问题:企业建议重新布局金融街建设，从“全国金融管理中心”过渡到“国际化金融中心”，具体的思路和实施步骤是什么？ 王功伟:受企业现阶段业务和产品强地域性的限制，企业暂时没有出口产品或在海外设立制造商的设想 但长期来看，企业开发的主导产品金融街最终的快速发展目标是建设国际金融中心，随着中国加入世贸组织，进入北京的外资金融机构和跨国公司将增加。 因为这家企业按照国际标准建设金融街，按照国际标准管理和经营金融街，按照国际化水平构建服务体系制度 然后，加快要素市场的引进，筹集了越来越多的资金 问题:不管怎么看国内房地产领域，企业都要离开北京，扩大全国吗？ 刘世春:房地产领域处于快速增长时间，中国城市化进程需要相当长的历史时期，企业把握时机，立足北京，面向全国积极开展业务，中国城市化进程带来了房地产领域的快速发展 问题:企业在未来两年会保持高增长趋势吗？ 刘世春:在金融街地区，未来3年许多项目将陆续竣工结算，届时将给企业带来可观的收入 而且，企业在金融街区域以外的项目中，也逐渐产生收入和利益 问题:企业今后迅速发展的动力和最大障碍是什么？ 王功伟:企业今后快速发展计划面临的第一个困难是:第一个业务是在旧城区改造的基础上进行新区的开发建设，地区开发前期的建设资金投入量大，产品销售期晚于资金投入期，资金压力大 企业业务的迅速开展和开发规模的扩大需要很多高素质的人才，人才的引进和培养速度制约了企业业务开展的步伐 企业业务在金融街地区外迅速发展面临着新的公司管理环境 问题:金融街在几年的建设期间会削弱自己的特征吗？ 瑾:随着金融街建设的完成和金融产业的凝聚，金融街企业品牌的影响和市场魅力不断增强 我们将逐一发挥金融街开发过程中的经验和特点，开发新项目，实现企业可持续快速发展 经营情况 问题:有多少企业没有销售给建设项目或地块？ 王功伟:企业在金融街区域内有22块土地，其中19块土地已签署土地转让合同，按协议缴纳土地出让金，未拖欠土地出让金的，这19块土地采用权没有问题，剩下3块土地招标、拍卖 问题:企业开发的金融街与北京其他商业区相比有什么好处？ 房租情况怎么样 刘世春:与其他商业地区相比，金融街周边地区有数百家中央直属大公司总部，金融街地区有580多家上传，其中包括8家世界500家总公司，总资产18兆人民币。 2003年销售收入在5300亿元以上，凝聚着金融机构开展业务的巨大市场和要点大客户群，随着人民币业务的开放，金融街地区有巨大的特征。 现在金融街地区的租金比北京市的平均写字楼租金水平高20%，约为25美元/平方米每月 问题: 2007年以后，30万平方米的租赁不动产能带来3亿税后利润吗？ 王功伟:结合现在金融街地区的租赁水平和空配置率，我们有信心实现经营目标，给股东带来满意的利润，但正确的净利润数量，需要根据市场情况最终明确 问题:企业的土地储备怎么样？ 刘世春:目前企业拥有约140万平方米(包括地面、地下)的土地储备，其中保存30万平方米以上的经营性房地产，以70万平方米出售，其余为土地开发 以企业现在的开发能力，至少可以满足5年的开发诉求 除此之外，企业计划在今后几年在金融街地区外储备土地的力量为30-50万平方米/年 问题:企业的主要项目在北京和全国所占的市场份额怎么样？ 高靓商:金融街及其周边地区有10余座甲级写字楼，写字楼总面积近80万平方米，占北京甲级写字楼市场的20%份额 2000年底以来，这些大楼的平均入住率一直维持在95%以上，高于全市甲级写字楼的平均水平。 平均租金约为25美元/平方米每月，比北京市平均租金高出约20%，平均售价约为2300美元/平方米，比北京市平均售价高出约15% 问题:宏观调控对企业有什么具体影响？ 企业打算怎么应对？ 刘世春:企业在金融街区域内积累的土地已经取得，市场销售的对象是金融机构和大公司总部，他们的购买诉求主要依赖于业务需求的开展，宏观调控的影响很小 问题:企业的原材料供应和价格受市场制约吗？ 刘世春:企业房价在2300美元/平方米左右，钢材、水泥价格上涨影响成本约￥100元/平方米，比例小，不影响企业利润。 进一步加强房地产项目建设招标工作，在尽量降低成本水平的项目施工总承包中使用固定总额合同方法，固化项目建设的成本，消除建材价格等可能上涨的不利影响。 利用工程成本控制专业机构的服务，进一步加强施工中的成本管理工作，控制工程成本 问题:企业现在资金紧张吗？ 李敦嘉:由于企业目前处于建设高峰，这笔资金比较紧张，但企业目前向银行贷款的渠道比较畅通，明年的销售收入也比较乐观，预计这次增发筹集的资金明年的资金平衡不会成为问题 问题:请介绍企业的销售风险 高解析:企业现在开发的主要项目是金融街项目，在金融街项目中进行销售的项目是写字楼项目，可能存在 由于金融街项目功能定位的确定和集中，金融商务功能区自2000年上市以来，在写字楼销售方面保持了良好的业绩，写字楼的租赁价格领先北京市的平均水平，因此第一要面对 问题:国内房价有多少泡沫成分？ 刘世春:目前部分城市和地区供应量增长较快，房价上涨较快，但中国城市化进程处于初级阶段，市场诉求基数大，因此未构成对全领域的重大影响。 房地产领域的中长期快速发展依然前景光明。 问题:金融街的项目开发周期普遍时间越长，这样出现的变化性和不明确性越大，企业如何应对项目开发周期时间越长的风险？ 高解析:房地产项目其他领域产品的第一个特点之一是开发周期长，投资大。 企业在项目开发周期产生的市场风险、项目价格风险等控制手段主要集中在以下方面:第一，在项目前期策划阶段，进行充分的市场调查和报价，使产品能够满足市场的诉求。 二是在项目建设进度中，实施有力、比较有效的控制手段和措施，在科学合理的最短工期内完成项目建设，避免市场销售和项目价格风险。 第三，在项目价格控制中，进行科学比较有效的价格控制 第四，尽可能在项目销售环节面前，减少周期对市场销售的风险 问题:企业在营销系统中的独特之处是什么？ 高靓商:企业营销系统主要由顾客资源互联网的管理和销售管理系统组成 企业通过金融街项目的运营，积累了很多宝贵的顾客资源，与这些顾客建立了良好的信息表达管道，随时理解顾客的诉求 企业的销售管理系统主要由企业营销部门(市场部)、控股公司(北京金融街房地产经纪企业)和其他销售经纪企业组成 经过企业2000年上市以来主要营业业务的迅速发展状况企业现有的营销系统运行良好 财务数据 问题:企业明年的业绩会下降吗？ 有对外保证吗？ 王功伟:企业目前经营状况稳定，销售势头良好 除正常业务开展时的贷款保证外，企业没有其他对外保证 问题:应收账款数量多的理由是什么？ 李敦嘉:企业现在的应收账款首先是企业土地开发项目的借款，其中大部分应收账款由于对方的财务状况或经营状况发生了大的方向变化，应收账款注销的可能性大幅度减少。 企业的目标是在2004年度收回大部分会计年龄长的应收款 目前，企业房地产开发产生的应收账款主要是销售过程的最终款项，根据合同，企业可以在处理住房所有权证后领取购房者的最终款项。 因为这样的应收账款发生在正常的经营业务中，是正常的现象 问题:企业2003年的现金流为什么是负的？ 刘世春:企业在上年度土地开发中投入了资金，但土地资源的变化需要时间，因此近几年，尽管回收土地和销售楼盘的现金很多，但由于金融街区内开工的楼盘多，建设工程的投资集中，因此经营 今后几年，企业建设的楼盘大部分在销售期间，现金回流加速，资金状况转向良好的方向 问题:企业长、短期借款共计15亿日元左右，为什么到3季度为止财务费用在1600万日元以上呢？ 李敦嘉:企业目前各项目正在建设中，投入各项目资金，其借款利息资本化后进入各项目价格，资本化的利息约占总利息支出的2/3，剩下的作为财务费用。 这次发行 问题:企业这次募集资金是什么？ 刘世春:这次增发募集资金将投资于金融街区域内的b1、b7(a、c、d栋)等两个项目的开发 其中b1项目于2003年底关闭，计划于2005年5月全部竣工 计划用这次增发募集2亿元资金，这个项目的第一期已经和中国保监会签订了办公楼交易协议。 b7(a、c、d栋)将于2003年8月开工，2004年10月完成结构封顶，预计2005年7月末竣工 问题: 10:2对老股东的销售太少了吗？ 瑾:企业在决定销售比率时，综合考虑新老股东的意愿，对旧股东的销售比率按照证监会的有关规定是明确的 企业的首次增发取得了良好的效果。 因为使用这种增发的方法有利于企业的迅速发展和股东的利益 问题:推荐机构认为金融街增发的风险在哪里？ 你们是怎么进行风险控制的？ 隋英鹏:作为推荐机构，对金融街这次增发申报资料、发行年和未来一年的新闻披露和规范运营负有个别和连带的法律责任，经过与金融街的长期合作和认真审计，认为金融街没有虚假记载、误导性陈诉或重大遗漏。 关于金融街的经营、市场和其他风险，在股票募集意向书中详细公开，请仔细阅读。 问题:这次的售价是多少？ 罗爱梅:询价区间的上限是股票登记日前20天交易日收盘价的算术平均值，下限是上限的85%，从9.71元到8.25元的区间，想购买的投资者在这个区间选择价格申报，这个区间以外的价格是无效购买，最终销售 问题:这次募集资金投入的风险表现在什么方面？ 许群峰: 1、项目筹资来不及，可能有筹资不足的风险。 针对上述风险企业的应对措施积极利用加强项目预售商、加强与银行合作的其他多种筹资方法 2、投资收益率不均衡风险 根据会计制度收入确认的相关规定，会计收入和经营收入确认几乎不一致，企业募集资金投资项目有投资收益率不均衡的风险 针对上述风险，企业统一安排项目的开发、竣工时间，谋求集合单体不均衡带来的整体均衡 (复印整理:殷飞)