【张峥：推动租赁住房建设，加速构建新快速发展格局】

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张琏(北京大学光华管理学院教授，副院长)

第二十二届北大光华新年论坛于12月19日在北京召开，这次论坛以“预见正在发生的未来”为主题，收集了“光华思想力”的研究成果和光华各项目的创新思路，聚焦于“中国经济远景目标和商学教育创新”。 北京大学光华管理学院教授、副院长张谚以“推进租赁住宅建设，加快构建新的快速发展结构”为主题进行了演讲。

为什么说“构建新的快速发展结构需要大力快速发展租赁住宅”？ 张谚指出，第一，要实现符合社会主义现代化的产业结构，需要大力发展租赁住房。 第二，进一步提高城镇化率需要坚定支持租赁住房市场第三，迅速发展租赁住房是在新的快速发展格局下调动费用、扩大投资的新思路。

他认为推进租赁住宅建设需要确保资金投入和项目运营中的市场化。 形成低价租赁住宅用地的多渠道供给； 形成多层次人群租赁住宅的供给，特别是保护性租赁住宅的供给。

张謇教授所在的北大光华租赁住宅研究课题组基于长时间的研究，建议国家开始“租赁住宅、住房公积金、reits”三位一体的新住宅改革，应对土地、资金、运营、展望面、税务政策等5个方面的挑战。

以下是演讲复印件的实录。

大家好！ 我今天分享的主题是“推进租赁住宅建设，加快构建新的快速发展结构”。

今年11月，第十九届中央委员会第五次全体会议通过了《十四五计划提案》。 我们理解“十四五计划提案”的核心重要性体现在三个新的基础上，是立足于新的快速发展阶段，贯彻新的快速发展理念，构建新的快速发展格局。

为了加快构建以国内大循环为主体的国内国际双重循环相互促进的新的快速发展格局其重要问题之一是要素的自由流动和比较有效的配置。 这包括提高劳动力要素的配置水平。 我们成立了两个课题组，迅速发展租赁住房和住房公积金制度改革两个行业进行了深入的研究。 我们认为有必要大力培育租赁住宅市场以构建新的快速发展结构。 我们建议国家开始“住房公积金制度、租赁住房和reits”三者一体的新改革，推进新的住房体制建设。

为什么“构建新的快速发展结构，需要大力快速发展租赁住宅” ？ 第一个原因表现在以下三个方面。

第一，要实现符合社会主义现代化的产业结构，必须大力发展租赁住宅。 2035年，实现社会主义现代化的中国需要实现就业结构和产业结构的匹配。 根据光华思想力课题组的推算，今后15年有20%以上的就业人口，1亿5千万人需要重新配置到第二产业和服务业。 在产业结构变迁和人口流动的情况下，农业转移人口的城市化带来大量的住房诉讼，特别是住房租赁诉讼。 只有大力发展住宅租赁市场，增加租赁住宅比较有效的供给，才能比较有效地处理新市民的居住问题，互相促进人口增长、产业的快速发展。

第二，进一步提高城镇化率需要坚定支持租赁住宅市场。 光华思想力课题组预测2035年中国人口城镇化率将从75%达到80%。 租赁住房处理城市农村生活人口住房的诉求，激发他们积极融入城市生活的意愿，只有留下大量人口才能维持城市的活力和动力。 另外，要消除城乡双重差距，就必须比较有效地结合推进城市化和振兴农村，结合农村集体建设用地流转和劳动力自由流转，提高农村生活人口的财产收入。

第三，快速发展租赁住房是在新的快速发展结构下调动费用和扩大投资的新思路。 在新的快速发展格局下，费用发挥基础和领先的作用。 根据光华思想力课题组的预测，2035年居民支出占gdp的比例为60%，比现在增加约20个百分点，服务费用占整体的60%。 今后15年，如果处理城市生活人口事业地和居住地一致的问题，可以更好地释放费用潜力，促进费用，特别是服务费用。 培养新的房费，如租赁住房，有助于降低传统高额的购房和贷款支出，消除费用的堵塞，释放其他费用的诉求。 张宇教授在这个行业分享他的洞察。

根据国家统计局的数字，2019年，中国城市居民人均住房建筑面积为39.8平方米，中国的住房问题已经由总量不足转变为结构性供求矛盾问题，以及人地匹配问题。 大城市房价很高，不能完全通过买房子来处理住房问题。 因此，租赁住房是处理当前住房问题的必由之路。

我们可以估计农业转移人口市民化产生的租赁请求。 根据相关报告，2019年全国农民工总量为2亿9100万人，其中外出农民工1亿7400万人，年末住在城市地区的城市农民工1亿3500万人。 这部分农业转移人口的市民化有要求改善居住条件的声音。 展望2035年，从农业向其他产业转移的人口约为1亿5，000万人，估计这部分人口属于新的部分。 基于以上数据，我们使用了一些假设，估计在今后15年间，农业转移人口市民化创造的租赁住宅的诉求为5700万套。 十四五个期间约为2000万套。

接下来我们来看看第二个重要的问题。 如何快速发展租赁住宅市场？？ 当前，快速发展租赁住宅市场面临着土地、资金、运营、展望方面、税务政策等五个方面的挑战。

首先是土地方面。 大量人口流入，发展迅速的城市，土地资源比较不足。 居民对住宅有紧迫的多种诉求，这些城市的房价迅速增加。 土地出让金是地方政府的重要收入来源，低价出让土地作为租赁住宅用地，地方政府缺乏动力。 现在地方租赁住宅用地和集体建设用地租赁住宅试验，参加主体受到限制，第一是国有公司，影响了民营公司参加的积极性。 过去的库存公租房等保障性住宅，很多地区都在偏远地区，空之间的布局和诉求之间存在错误匹配，带来了居住不便和空的配置率高的问题。

资金方面有两个第一问题。 另一方面，现在的租赁住宅建设主要依赖债务融资，权益性资金等市场资本不足。 另一方面，债务资金有一定的期限，而且价格很高。 这种融资体制很难与租赁住宅初期投入高、收益期长的投资特征一致。

第三个是复盖面。 现在的租赁住宅，特别是长期租赁公寓，首先满足了部分中高收入者的诉求，无法涵盖广大的农业转移人口和城市的其他灵活就业者。 随着产业结构的变迁，各类人才流入城市，租赁的诉求也更加多样化。

第四个是运营方面。 目前租赁住房项目的参与主体相对单一，主要是国企，运营管理缺乏市场化激励。 注意租赁住宅公司的运营能力有差异，有些住宅企业运营能力不足，资源被低效率地采用。

最后是税务政策方面。 现在的税收优惠政策集中在诉讼方，也就是居民水平，对租赁住宅公司的全国性税收优惠政策实质上没有落地，公司需要支付增值税、增值税、住宅生产税、城镇土地使用税、印花税、所得税等多种税金

我们总的来说，昂贵的资金、稀少的土地、没有动力的地方政府、运营的效率、税金等很多因素，大大限制了租赁住宅市场的迅速发展。 因此，在将来的改革设计中应该充分考虑上述问题。 我认为推进租赁住宅的建设需要:1)确保资金投入和项目运营中的市场化。 2 )形成低价租赁住宅用地的多渠道供应。 3 )形成多层次人群租赁住宅的供给，特别是保护性租赁住宅的供给。

北大光华租赁住宅研究课题组根据长期研究，建议国家开始“租赁住宅、住房公积金、reits”三位一体的新住宅改革。 具体的改革构想是逐一应对上述五个问题。

首先应该扩大租赁住宅用地的来源。 具体来说，第一，地方政府可以通过采购或转让新增加的低地价的租赁住宅建设用地来提供。 第二，利用农村集体建设用地建设租赁住宅。 这可以在增加租赁住房供应的同时扩大集体土地用途，以集体土地为价格出资，使集体经济组织和农民享受长时间稳定的租赁收入。 第三，充分利用社会闲置住宅，改建商业住宅、工业园区等现有库存住宅，增加租赁住宅的比较有效的供给。 符合租赁住宅快速发展诉求的库存用地和闲置土地资产可以统一配置调整到租赁住宅用地。 地方政府也可以以提供土地的方式入股，设立专业的租赁住房运营机构。 其四，在土地竞争环节，应确定开发商的自我保留部分，整体规划集中配置，鼓励租赁住宅公司整合和运营。

第二，扩大租赁住宅建设资金来源，支持住房公积金建设租赁住宅，纳入越来越多的社会主体和市场主体参与租赁住宅建设。 综合考虑住房公积金、政府财政、社会资本(如公募reits等权益类资金)等多种资金来源，根据各地快速发展情况调整资金，共同收购、运营和新建地方保护性租赁住房、人才公寓。 长期来说，培育成熟的租赁市场必须完全利用社会资金，形成“开发-培育-退出-开发”的投资融资闭环。

第三，适当放开租赁住宅用地、集体土地、自保用地等类型土地参加主体的限制，鼓励租赁住宅公司以更市场化的方式开发和运营，提高租赁住宅的运营效率。

第四，深入调查租赁人的指控，鼓励租赁住宅公司提供丰富的住宅类别，为不同层次的租赁人提供“床”、“房间”、“套房”的多层次供应。

第五，通过税收和贷款优惠等方法鼓励市场主体积极参与租赁住房的建设和运营。 例如，参考目前中国部分地市出台的税收优惠政策，适当降低鼓励在省市一级实行租赁住宅公司税收优惠的租赁住宅公司的房产税、增值税等运营税，降低公司持有的运营价格。

我们提出了具体的改革试验方案。 即，地方政府分配租赁住宅的建设用地，给予一定税金减免的住房公积金通过权益投资方法，从住宅租赁公司、社会资本等和供给方参与集中租赁住宅的建设，住宅租赁公司实际运营。 服务对象主要为缴纳公积金的城市白领、蓝领工人等各类租户提供价格/质量差异化的住宅产品，租户可以享受一定的租金优惠。 租赁住房的前期投资可以用reits方法结束。

这个方案有几个优点。

(1) 形成机构上的闭环。 该方案将租赁住房建设与公积金制度改革、公募reits市场建设相结合，扩大公积金比较灵活就业者的覆盖面，同时从供应方为缴纳方提供多层租赁服务。

(2) 随着规模化，将有近千万个家庭居住。 我们根据苏州工业园区的租赁住房数据进行推算，每年投入2000亿公积金，占全国公积金可用资金库存的20%以上，14、5年内可以处理900万户家庭住房问题。 要点城市在保障性租赁住宅规模增加的情况下，有助于农业转移人口真正融入城市，消除“身份识别”形成的各种不平等。

(3) 可以提高公积金的增值收益。 适度采用杠杆，在税收方面有一定减免或者在租金方面有一定弹性的，前期建设资金的投资收益率可以达到7-9%。 这有助于吸引社会资本进入，增加公积金缴纳者的投资收益，以住房公积金作为养老的补充。

(4) 规模化的集中型租赁社区可以迅速发展与租赁住宅的上下游相关的产业。 另外，社区建设也将是社会稳定的支柱之一。

以上是我的分享。 谢谢你。

问答:从长租住宅平台的快速发展看公租住宅reits的积极作用

问:最近因为疫情，在稍微长一点的租赁公寓的平台上发生了资金紧张的问题，引起了社会的关注。 这种租赁住宅的“轻资产经营模式”有什么问题和挑战？

张琏:长期租用公寓平台的所谓“轻资产模式”，也被称为“房东模式”。 简单来说，平台企业从分散的个人房东那里租赁，进行统一的装修后租赁给出租人，主要是22岁到30岁的年轻人通过房租差额和增值服务获利。 这个模式本身很简单很清楚。 对实际运营公司来说，实现经营利润，实现经营利润的增长，需要扩大规模，提高运营效率。 特别是在资本短期要求高收益率的驱动下，需要迅速扩大规模。 扩大规模是不断关闭和装修房间，这需要资金，资金来源第一有两种方法。 一是增加资本金，一是利用经营中的沉淀资金。 所以，另一方面，我发现平台公司积极进行股票融资。 另一方面，经营使用进步较短的模型，比如租客每一年向平台企业预付租金，企业每季度向房东支付房租。 增长的模型使租金的预付款的一部分沉淀在平台上，平台将其资金的一部分用于领取房间。 对年轻的租客来说，可能没有多少储蓄。 一次不重复的大额支付对他的收入现金流来说是一笔巨大的支出，创造了使用金融(即租赁贷款)的商业场景。 因此，相关金融机构(或准金融机构)通过租赁贷款将资金借给承租人，支持一次性大额支付。

我发现这个商业系统有内部漏洞。 脆弱性的原因可能会导致过度的金融化。 平台企业的扩张，实际上，一部分是由债务支撑的:银行租给租客，租客“租给”企业。 但是，由于负债分散，同时与业务融合，企业的扩张行为可能会因负债方制约不足，扩张行为制约不足而过度扩张。 实际上，由于平台企业迅速抢占市场，出现了收房价格上涨，甚至不惜损失的现象。 如果出现今年疫情等经济负面冲击，出租人的收入会受到比较大的影响，就业也会受到影响，出租人的诉求会下降，另外，出租人作为负债的主体，偿还能力会下降，贷款会收紧，平台资金会紧张。 因为平台企业没有显性的负债制约，资本金一般不足，资金链断裂的情况下，企业的商业模式难以维持，会产生很大的社会影响。 因此，对于租赁住宅的轻资产模式，另一方面，有效利用库存的空住宅，提供租赁住宅的供给是值得的。 但另一方面，我们必须警惕这种模式的过度金融化，加强监督管理。

问:快速发展公募租赁住宅reits对租赁住宅市场会起到什么样的积极作用呢？

张谚:长租住宅市场健康快速发展，应重视集中型、重资产模式的快速发展。 重资产模式是租赁住宅公司是资产的所有者，进行租赁住宅的运营。 集中式是指租赁公寓集中在物理空之间，是一栋楼、几栋楼，甚至一个社区。

另一方面，集中的公寓一般发生在新建或原来的非租赁住宅改造中。 因为这样可以为规模化的多层次人士形成更合适、更准确的租赁供给。 另一方面，重资产模型可以形成更稳定的租赁关系，是真正的长租公寓。

集中型租赁住宅的建设、运营具有初期投资大、收益率长的优点。 因此，持有租赁住宅资产需要长期的权益型资金。 因此，为了使这个模型成为可持续发展的模型，有必要建设reits市场。 reits可以持有租赁住宅长时间提供权益型资金，reits也将成为专业的租赁住宅运营管理平台。

当然，尽管你的问题比较了reits，reits市场的建设本身在推动租赁住宅市场的快速发展方面起着重要的作用。 但是，正如我刚才所说，迅速发展租赁市场，现阶段，更重要的问题是土地、展望面(为谁而建？ 运营(谁来运营？ 框中，选择“默认值”。 所以，我们提出的是三位一体的改革。

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