【蛋壳已“碎”：长租公寓暴雷如何看、怎么办】

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缪缪/文最近，以蛋壳公寓为代表的“网络金融模式”的长租公寓暴露了真实身份:资金链中断，经纪人雏形，本来不能按期交付月租的房主，来家里几个月开始支付年租金。

被认为是国内第二大的长租住宅，有纽约股票交易所上市企业的光环罩和资金输血，依然陷入“蛋壳”这样通常脆弱的命运局面，多少有些意外。

暴雷的本质

蛋壳的“壳裂”显然只是资金实力和运营能力有限无法解释。 其他长居公寓能否“随心所欲”地维持生意也是个疑问。 就像很多“网络金融前辈”一样，长期租赁公寓的暴雷早就有先例了。

年8月，在网络金融都杭州，鼎家网络科技企业宣布停止运营，4000名租户面临危机。 当时，包括笔者在内的很多人都指出了这种经营模式风险的嵌入性。 我们的前副社长胡景辉预言:“长租公寓的爆仓一定比p2p暴雷更厉害。” 同年晚些时候，上海、北京也发生了同样的事情。

租赁公寓在烧钱战席卷房源之际，房地产商的居民们不得不从强制的市场供给中选择这种模式，至少寻求合同的是像蛋壳一样的“大而不能倒下”的大规模公司。 但是，残酷的现实是“大而倒下”更严重。

大阪的生意本来只是普通的转租生意。 比起牛皮吹上天的所谓数字技术企业，这本来就是接地气体，是具有稳定现金流的生意。 资本的意志大幅度破坏了曾经流传下来的一对一民间租赁市场，但不一定没有意义。 例如，实现了统一、标准的房屋交付和维护，减少了不良房东或房客拖欠租金或押金，破坏房屋给对方造成的侵害风险。 集中房间来源，降低房主和房客达成交易时的新闻搜索价格和议价价格。

在此基础上，如果房地产中介满意赚整个包模型的差额，介绍介绍模型的中介服务费，即使稍微减少房主和房客的货币利益，稍微增加货币价格，也是合理的。 毕竟，房地产中介之间有竞争。 以前1对1的房地产租赁市场也自然存在，房地产中介不会过度压榨房主和房客。

但是，现在主流的长期租赁公寓模式，根据运营者的“网络金融思考”，以前流传下来的经营模式变形为高负债、高风险的准金融模式，中介资金链断裂，暴雷高概率。

在这个模型中，租赁公寓的经营者在房间里很重，畸形膨胀，更快地吸收资金，进一步扩展到“生命本能”。 首先，其深度占房主和房客两端的资金。 以前传到租赁市场的商事规则是“支付3月、押1月”，双方的资金风险相对较小。 另一方面，在长期租赁公寓中，住宿客人经常被要求不要一次支付半年或年租金，如果不支付，则需要领取长期租赁公寓安排的贷款产品，例如蛋壳“租金贷款”。 房主每个月都必须得到资金。 因此，大量的资金沉淀在租赁公寓的运营者身上。 例如，一个房客支付的年租金和签字的贷款可以首先用于应付十个房主的月租金，短期信用的扩张度惊人。

其次，更疯狂的是，为了切断比较稀有的房源，长租公寓迫切需要“低价出租，高价出租”的基本商业利益规则。 那个频繁实施的“地租涨价”的收房行为，让房主感到魔幻，必然使房客的最终价格上涨。 而且，在自己的市场垄断力还不足以让房客完全负担转嫁价格的情况下，或者为了扩大市场占有率想要塑造“高性价比”的形象的情况下，相反，必须自己补助差额才能租房子，生存。

根据蛋壳的募集证明书，从年到2019年，企业运营的房间数量增加到了166倍，截止到2019年11月末，总运营公寓的数量达到了43.2万套。 这看起来很美，但根据蛋壳的财务报告，每年其收入为6.57亿元，净损失为2.72亿元。 年，收入26.75亿元，损失13.7亿元，2019年收入71.29亿元，损失34.47亿元，年第一季度亏损12亿3100万元。

多年的收入没有增长，是互联网领域的常态，但租赁公寓的本质是切实的线下领域，利益返还途径单一，没有附加值的增长点，没有真正的网络领域想象空之间。 作为成熟产业，这本来就不是缺点。 但是，今天的赌注是明天，必须将“别人的钱”作为没有利息的贷款进行冒险，学习互联网行业的快速发展模式，资金流无法长时间支出了。 而且，这种支付不是像互联网公司那样扩大的自主烧灼，而是无法停止的刚性支出，已经被合法确认的债务，其经营模式实际上是“旁氏欺诈”，遭遇市场规则的报复。

长期的复位

即使是现在，尽管领域的巨头还在扛着旗子，也必须研究以往租赁公寓的模式。 有论者建议把长租公寓的资金存入专业的监督管理账户。 这当然有道理，但实际上可行，租赁公寓也没有鼓励从一开始就收到那么多资金。 换句话说，租赁公寓“重资金”模式的精髓本身不是防止承租人违约风险，而是“长收入短支付”，是滚动资金池，重新利用资金。 剥夺其资金的采用权也否定了经营模式的“创新”。

因此，至少在中短期内，监督管理部门必须尽快采取措施，按照以前流传的市场上重复游戏的基本模式，使长租住宅恢复正常。

其中最重要的是防止大量资金沉淀和挪用的债务风险，实现“脱金融化”。 今年9月发布的住宅建设部《住宅租赁条例(征求意见稿)》提出地方政府实施住宅租赁资金、押金监督管理制度。 这是租赁公寓领域出现“紧张”局面的理由之一。

另外，《住宅租赁条例(意见征集稿)》对于住宅租赁公司，将支付住宅权利人的租金高于收取承租人的租金、承租人收取租金的周期长于支付房屋权利人租金的周期等视为“高风险经营行为” 本人认为这个想法是可能的，但重点是租期一定不要超过租期。 对房主来说，租赁中介毕竟需要研究按季度或按月支付租金的资金沉淀风险小。 但是，对承租人来说，必须确定禁止在超过“三押一付”的程度上收取租金。

另外，长期租赁公寓应直接或间接招揽房客，领取长期租赁公寓及其相关人员、合作者贷款的方法，禁止一次性重复承担3个月以上的长期债务。 这是《住宅租赁条例(征求意见稿)》中的“住宅租赁公司不得以隐蔽、欺诈、强制等方法要求承租人采用住宅租赁贷款，不得以租赁优惠等名义引导承租人采用住宅租赁贷款，关于住宅租赁合同 确定相关禁令后，不仅可以设立有奖通报，如果租赁公寓有这种行为，根据现在的执法实践进行非法集资的理解，对相关负责人展开调查，采取相应的打击措施也不苛刻。

上述资金限制的方法，看起来限制了租赁公寓的营利空之间，但实际上，因为从不懂的金融游戏中解放出来了，反而成为了正常迅速发展的稳健模型。 另外，对租赁公寓比较有效的限制不仅可以从租赁公寓开始，还可以从租赁市场整体供求的良性化开始。 包括以下内容

要求出租中介、长租公寓房源新闻招牌透明化，招牌达到一定期限的房源必须按一定比例降价。 这不是反市场。 房东即使觉得房租太少，也可以选择不打卡，或者不租给特定的中介。 增加专用租房土地。 扩大低收入者、特殊人才廉租房、公租房建设，增加租赁补贴。 对房主的租赁收入免除所得税，鼓励不依赖租赁中介、租赁公寓的个人阳光租赁。

眼前的善后

这一切罪恶的主谋，当然是运营者的蛋壳公寓及其经营团队、管理者。 但是，在中介暂时不能承担责任，房东不能领房租，房客付房租的背景下，我们需要首先研究处理眼前的双边矛盾。 在现实中，房主依靠有住房本而处于特征地位，但实际上，无论从法律权利还是从社会利益的维度来看，都应该禁止房主轻易驱逐房主。

首先，房主必须尊重房客的权利。 长租公寓的基本道路其实是房子的转租。 向中介租房，充分占用房源后，高价租给住户。 房主和中介，中介和房客有相对独立的合同法律关系，房主知道，但允许中介。 租赁公寓应该被视为三方合同的法律关系。 下一个承租人即从承租人租赁的人的权利必须得到一定的维持。

实际上，在今年通过的民法第719条中，还追加了次承租人的代位偿还权。 也就是说，比起房客赶走房主，另外掏钱租新居，不如代替中介向房主支付拖欠的租金，找房子，避免引起搬家的麻烦的情况下，该房客有权选择付款继续居住，而且最终 另外，住宿客人这一代中介支付的滞纳租金的标准必须遵守中介和房主原来约定的标准。 房主不能要求房客以更高的价格标准重新签约。

其次，房主驱逐房客时，必须决定至少放弃并转让对后续租金的权利。 中介没有向房东支付租金，当然违约了。 房东认为强制收回房子，减少损失，救济权利。 但是，为了收回房子，房主不应该向中介主张“浪费”造成的交易价格损失，继续享受领取后续房租的权利。 房主至少应确定放弃后续租金的权利，并将此权利转让给房客。

为了便于理解，在这个简单的例子中，中介以5000元的月租价格租给房主，以6000元租给房客。 中介对房主的债务缴纳5000元，对房客的债务是为了提供住房。 租赁期限还剩一个月，如果中介金没有交给房主，房主马上强制收回房子，房主的损失几乎为零。 租房人的损失是双重的，“房财二空”。 承租人最终归还6000元的租金，也不一定能弥补损失。 因为住宿客人的权益不仅是“住几个月的话，只需要支付几个月的租金，不需要多给”，而且对于约定期间内不受打扰的居住本身享有权益。 这个居住期间的损失需要由租房人从房东那里转让的租赁权来弥补。

第三，从法益的角度来说，居住权重大于租赁权。 长屋的房主轻率地驱逐房客，甚至在深夜将年轻女性驱逐到街上，都成为了恶性的社会问题。 房东不能收房租，但是是无辜的。 但是，显然住宿客人不是违法者或过失者。 这里不是善恶好坏之争，而是关乎法益的权衡。

当然，住宿客人的居住权是基本人权。 即使法院对“老赖”依法执行司法判决的明确债务，“保障被执行人及其赡养家属最低生活标准所需的住房”(最高法院《人民法院关于民事执行中的扣押、扣押、冻结财产的规定》)

对此，如果房客的合法租赁期间，房主的租赁权和房客的居住权注定暂时牺牲(当然，他们仍然有权对中介负责)，那应该是前者而不是后者。 房主和房客不能自行协商处理的，公安机关应当接受房客的警报援助，维持房客期限内的居住权。 实际上，在法治化程度高的海外发达国家，对于真正拖欠房租和房贷的住户，驱逐也是相当困难的事件。 房主动粗率会导致法律责任，“文明”地改变钥匙，也是对他人财产权居住权的双重侵害。

即使从社会价格分担的宏观角度考虑，也得出了房主比房客更应该成为风险负担主体的结论。 如果不能解决风险，现代社会法律的基本任务之一就是分配风险，把风险从应该更保护的主体转移到更有风险能力的主体。

在租赁公寓盛行的大城市能租赁不动产的人，往往是富人，甚至可以说是食利阶层。 他们有更大的经济能力承担损失，有能力监视更长的租赁公寓。 实际上，房主选择中介房子而不是直接租给房客，意味着房主应该自己承担这个间接模型带来的风险。

相比之下，更年轻或更贫穷的房客是在房源直接大幅减少的背景下强制接受租赁公寓模型的人。 雷爆炸后，房主损失的只是对整体财富多的钱，房客损失的不仅是对整体财富多的钱，而且是基本的人生秩序，这也妨碍了他们为社会创造财富的可能性。 他们值得更多地保护。

领域的自助

当然，笔者论述的重点不是房主和房客应该如何“互相伤害”。 长租公邸不仅有转嫁的首要责任，即使没有退出市场的长租公邸，如果自己不能保证的话，这时也应该站在同行的托盘上。 驱逐热潮是对整个长租公寓领域充满自信的釜底加薪。 还剩下的长租公寓，有余力就无法展望。

p2p互联网贷款公司相继暴雷后，其他p2p“韭菜”可以自慰“我投的这个相关资产复印件不同”，甚至“投什么都有风险”。 驱逐家园的人类噩梦绝对是普通人不想进行第二次冒险。 在这种社会痛苦痊愈之前，公共部门和政府部门有理由以不可靠的观点计量租赁公寓，采取严格而过激的手段。 领域存亡的关键节点现在正是时候。

年4月和8月，上海长租公寓平台爱公寓两次资金链断裂，最后被某资产管理企业以1.3亿元收购了100%的股权。 除了这种所有权模式外，其他长租住宅也可以用资金垫付的方法，向蛋壳房源的房主收购相应的债权，解决房主和房客的冲突，保障房客继续居住的权利。 通过集中关联相关房主债权，其他长租公寓可以积累新的房源，比分散的房主更有效地统一主张蛋壳债权。 即使蛋壳陷入破产清算，通过统一的债权人申报，也可以大幅减少协调价格。

相关主管部门、领域协会也可以推动这一进程的实现。 既然“金融化”曾经是长居公寓的“初学者”，那么模仿陷入危机的金融机构的交接模式，拯救公众对这个领域的信仰，当然是可以讨论的构想。

(作者是中央财经大学副教授、经济注意报管理和创新模范研究院特约研究员)。