【奥克斯地产业绩下滑 旗下项目因诉讼停工被疑烂尾】

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《投资者网》葛凡梅

日前，克利瑞发布了“年上半年中国房地产公司销售top200排行榜”。 其中，牛津房地产以总口径销售额39.7亿元排名第167位，在中国房地产公司销售排名中再次下降。

近年来，牛津房地产的规模迅速低迷，在提出了“5年间销售额突破500亿元”的销售计划和“5年间进入领域30强”的公司目标后，至今牛津房地产的年销售额还没有突破百亿。

年报数据显示，牛津房地产业绩连续两年下跌，经营活动现金流连续两年负增长，负债规模持续上升。 另外，企业陷入诉讼纠纷，因诉讼纠纷项目停止，业主不断投诉，项目腐败令人担忧。

规模衰退。

根据资料，牛津地产是牛津集团的核心产业板块之一，成立于2000年，2004年开始全国化布局，2009年进入商业房地产，年出海开展加拿大、澳大利亚房地产项目。

经过20年的快速发展和堆积，房地产、生产城市、商管、房地产、代建“五位一体”的业务模块越来越成熟。 牛津房地产已经成长为国内多业态、综合型地产商，关系到精品住宅、产业园区房地产、城市综合体、超高层建筑等多业态的开发和运营。

据牛津房地产官网消息，牛津房地产连续多年获得“中国房地产百强公司”、“中国商业房地产10强”、“中国房地产成长性10强”等称号。

但是，近年来被加入许多荣誉的牛津房地产的规模正在迅速发展，低于预期。

根据今年7月克利瑞发布的“年上半年中国房地产公司销售top200排行榜”数据，牛津房地产年上半年的操作盘金额为35.7亿元，排名第165位。 董事会面积为21.7万平方米，排在第173位。 年上半年的总口径销售额为39.7亿元，排在第167位。 权益销售额为28.1亿元，排在第183位。 无论是销售金额还是棋盘面积，牛津房地产的排名都在排行榜的末尾。

在房地产领域，牛津房地产与上半年销售额达到3000亿元以上的碧桂园、万科、恒大等房地产头部公司相比，很难看到其项目。

“投资者网”整理了克丽理多年的排名数据，发现年牛津房地产流量销售金额为105.1亿元，领域排名第152位。 2019年牛津房地产总口径销售额为76亿元，领域排名第188位。 可见牛津的房地产规模发展迅速，“脱落”严重。

目前，领域增速放缓，受疫情影响，规模住宅企业竞争加剧。 从住宅企业规模的迅速发展来看，住宅企业继续保持分化格局，马太效应越来越明显，排名尾部的奥克斯房地产规模迅速发展依然是一个课题。

去年，牛津集团董事长郑坚江向媒体宣布，牛津集团已经确定将地产业作为战术快速发展的支柱产业，5年内年销售额将突破500亿元。 牛津地产集团社长刘钰也在发言中说，今后5年，牛津地产将努力加强领域30强。 当时牛津房地产的年销售额大约是80亿-90亿元。

现在，从立志当初豪言壮语的时候已经过去了7年多，奥克斯的不动产和计划目标“渐渐远去”。 近年来，牛津房地产的销售额难以突破100亿，进入领域30强。

根据大公国际资信判断有限企业今年6月23日发布的《牛津置业主体和相关债务项目年度跟踪评级报告书》，牛津房地产企业提供了资料整理，从年到2019年，牛津房地产的合同销售额分别为60.78亿元，58.69。

业绩下降

原来是战术迅速发展的支柱产业的牛津地产，现在也成了集团的“副业”。 根据奥克斯官网的数据，2019年，集团总收入为735亿元，奥克斯的房地产收入仅占集团总收入的5.39%。

根据2019年牛津房地产债券年报数据，2019年牛津房地产实现营业收入39.62亿元，同比减少43.04%。 净利润7.44亿元，比上年同期减少40.56%。 牛津地产在年报中表示业绩下降是“今年的交付面积比上年减少是第一”。

这是年后奥克斯的房地产收入再次下降。 年，牛津房地产收入为69.57亿元，比上年减少8.04%。 净利润同比增长82.01%，达到12.51亿元。

从工作结构来看，房地产开发业务依然是牛津房地产收入和利润的第一来源，近三年来占95%左右。 商业地产租赁业务、物业管理等作为业绩补充，分别约占3%、2%。

但是，主要经营房地产开发业务的牛津房地产在土地市场上不活跃。 2019年，牛津房地产公开购买土地，新获得6块土地，分布于鞍山当漆、宁波两地，追加土地面积，规划建筑面积，同比减少。

到2019年底，企业土地储备面积为158.83万平方米，剩余可销售面积为116.65万平方米。 土地储备总体规模通常不利于牛津房地产规模的迅速扩张和可持续发展。

业绩下跌时，牛津房地产的债务规模持续上升。 根据债券年报，截止到2019年末，牛津不动产总负债为193.32亿元，比上年同期增加19.62%。 资产负债率为79.21%，比上年同期上升2.96个百分点。 2019年末，牛津房地产有利子贷款总额为69.72亿元，比上年增加41.88%。

牛津房地产在年报中表示，未来一年企业运营资金的整体诉求约为60.84亿元，债务资金的整体诉求约为11.6亿元。 年和2019年，牛津房地产连续两年经营性净现金流处于净流出状态，分别为-2.09亿元和-9.58亿元。

卷入诉讼中

卷入诉讼也使牛津房地产规模的快速发展道路越来越困难。 到2019年底，牛津房地产在诉讼中冻结金额达到了2.02亿元。

“投资者网”翻阅中国裁判文书网，牛津地产子企业成都牛津富广场投资有限企业和龙元建设集团有限企业在签署的《建设工程施工合同》和相关补充协议中对工程成本有异议，于年7月被起诉，宣布金额达到1.99亿元 这个案件经过上诉、撤销判决、送回再审、驳回诉讼请求、再次上诉等，到现在为止，这个案件还没有得到最终的判决。

另外，牛津房地产与中国建筑第二局工程有限企业(简称“中建二局”)有诉讼纠纷，至今尚未开庭审理。

2019年7月，中建二局向长沙市中级人民法院对与牛津房地产子企业长沙牛津湖置业有限企业(简称“长沙洋湖”)签订的《长沙牛津湖项目施工总承包合同》及其补充协议的执行提出诉讼，因此 长沙洋湖已经向法院提起反诉，反诉的目标金额为0.55亿元。

同年同月，中建二局向山东省中级人民法院对与牛津房地产子企业青岛牛津置业有限企业签订的《青岛牛津广场项目施工总承包合同》的执行提出诉讼请求，诉讼目标金额为1.92亿元。 根据双方去年5月签订的《青岛牛津广场项目补充协议》，双方确认工程结算金为6.35亿元。

项目诉讼纠纷也给购买牛津房地产的业主带来了担忧。 据《潇湘晨报》报道，由于牛津房地产子企业长沙洋湖和中建两局的诉讼纠纷，长沙洋湖牛津中心项目大约停止了一年。 业主说:“我买的公寓去年停业了，但至今没有重新开始工作，开发商一直在糊弄我们。 现在我们非常担心项目的烂尾巴。 ”。

今年以来，许多网民在长沙市人民政府的网站上投诉牛津湖项目，因项目停止问题要求政府进行干预处理。

7月14日，湖南湘江新区在回答中表示，经过调查，目前6栋牛津洋湖项目s6栋由长沙牛津洋湖置业有限企业开发建设，中国建筑第二工程局有限企业施工。 由于建设部门和施工部门的合同纠纷，本项目在主体关闭后一直处于停止状态。 目前，这场合同纠纷进入诉讼阶段。 另外，开发商约定诉讼结束后尽快恢复工程，延期支付的，按照购买合同严格支付违约金。 下一步，新区住宅建设环境保护局将继续关注这几个事项的进展，敦促开发商尽快恢复工程，按期向业主提供房间。 ”。

现在卷入诉讼的牛津房地产能否走出业主投诉的阴霾，需要继续关注。 从现在领域的现状来看，强者的恒强竞争格局进一步提高了中国房地产领域的集中度，领导公司的竞争力特征越来越明显，规模下降，增长无力，卷入诉讼的牛津房地产，将来将面临很大的经营压力。