【一线城市写字楼复苏 深圳空置率仍居榜首】

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随着国内新冠肺炎的流行状况好转，一线城市写字楼的租赁活动也逐渐恢复。

根据多个机构数据，与上一季度相比，今年第二季度北京写字楼空的安装率稳定在16.6%，上海仅下降到20.9%，广州、深圳写字楼空的安装率略有上升，但广

“长期以来，中国经济迅速发展韧性强，增长动能大，商业地产市场的规模特征依然存在。 在政策的作用下，生产恢复加快，生产生活恢复，费用活力增强，这些使市场向稳定健康的方向迅速发展。 ”。 中指研究院。

值得注意的是，深圳市场压力值依然很高的企业，写字楼空的安装率超过25%，在一线城市中居首位。 仲量联行深圳商业地产部总监李文杰认为，深圳写字楼市场已经进入高供应、高空安装率及租金逐渐下降的“新常态”，未来长期保持不变。

办公大楼很难暖和起来

与稳步恢复的楼市不同，一线城市写字楼既困难又温暖。

戴德梁行报告称，虽然新的供应项目将进入市场，但第二季度上海写字楼空的安装率依然下降到20.9%，环比下降0.2个百分点，其中核心区域空的安装率为14.2%，环比为0.6个百分点

受疫情影响，北京写字楼市场也没有继续大幅勘探。 “随着诉讼逐渐解除，市场空的配置率在有新的供给的情况下，稳定在与上一季度几乎相同的16.6%。 ”。 高力国际华北区理事长严区海称。

科技、it、金融领域的承租人成为这个市场变暖的第一推动力，在逆风的生物医药、网络教育事务、网络游戏等领域也产生了巨大的租赁扩大、新租赁的诉求。 例如，北京cbd商务区的中国生命金融中心获得了北京诺基亚制药的大面积租赁。

但是，在疫情期间，区域低温和激烈的市场竞争，必须想办法提高出租率，例如提高写字楼老板和运营者的租金下调力，提供更有竞争力的租赁豁免。

据此，北京写字楼的租金继续高位，环比从1.7%下降到每月367元/平方米。 由于第一季度租赁合同减少，上海多个业主同样预计在第二季度降低租金，期末上海核心商圈租金每月286.4元/平方米，环比下降3.7%。

严区海认为，北京市场要求的可持续变暖，是基于宏观经济增长满足预期、疫情防控比较有效、办公楼要求中性释放的三个条件。 市场逐渐出现了疫情的阴霾，今年的净吸收量在除去个人用和租赁的影响后，可能只是历史平均水平的一半左右。

另外，高供应问题依然存在，据高力国际数据显示，下半年北京市场将迎来近70万平方米的新供应量，明年将有近80万平方米的新供应入市。 在呼吁中性的市场环境下，空的设置率预计将在2021年达到20.7%，成为本轮高供应时期的最高点。

但是，鉴于北京、上海这样的城市魅力，机构投资者的热情依然没有减少。 莱坊日前报告说，许多国际投资机构积极寻求国内写字楼、物流房地产、数据中心等大型商业房地产投资机会，多数只对核心城市的核心资产感兴趣。

2019年，北京一举超越上海，成为房地产投资市场资金竞争布局之地。 世界魏理市的数据显示，北京去年房地产投资的大宗交易总额达到历史记录的866亿元，居全国首位，这是北京进入世界领先的商业地产门户城市的重要标志。

即使是受到疫情冲击的那一年，投资者布局北京的热情也没有受到阻碍。 仲量联行表示，上半年北京商业地产大宗交易成交量超过270亿元，超过年水平，其中外资占比接近40%，为年以来最高值。

“虽然疫情给市场带来了很多挑战，但持积极观点的投资者继续关注更长的市场趋势，继续寻求在北京的机会。 ”。 仲量联行华北区投资部总监督王刚说，投资者将继续关注核心区域，喜欢升级改造和有增值潜力的房地产。

深圳市场的压力值不会下降

与其他一线城市同步，深圳写字楼市场的租赁活动也逐渐恢复。

根据仲量联行的最新数据，部分建设项目受疫情影响延期交货时间，供应放缓，因此第二季度深圳甲级写字楼空的安装率依然维持在25%的高位，但比第一季度相对平稳，

戴德梁行数据显示，第二季度深圳甲级写字楼租金环比5.2%每月下降222.91元/平方米。 但是，上半年累计吸收量约为14万平方米，超过去年全年吸收量，办公楼租赁活动在第二季度逐渐恢复。

但是深圳写字楼市场的压力值没有怎么削减。 “通常健康的市场空的设置率维持在10%左右，保证市场买卖的两端活跃。 ”。 李文杰说，深圳写字楼市场已经进入“新常态”，高供应、高空安装率、租金逐渐下降，未来将保持相当长的时间。

从供应商来看，到第二季度末，深圳市场总库存已经从环比5.8%上涨781.2万平方米，南山和福田两区占市场总库存的85%。 今后三年，深圳的年均新供应超过一百万平方米，受到办公楼的租金或更大的压力。

与深圳鲜明对立的是，即使离开100公里以上广州的写字楼市场依然在安全线以内。 在四个大城市中，广州写字楼空的安装率最低，疫情下租金减少幅度也最低。

戴德梁行数据显示，到第二季度末，广州写字楼市场空安装率为6.7%，环比上升1.5个百分点，租赁水平每月184.5元/平方米，环比下降约2.7%。

报告指出，广州写字楼市场新项目上传率需要提高，而且疫情对甲级写字楼租赁活动的影响逐渐显现，这些都是空安装率提高的原因。 尽管如此，疫情发生后，广州写字楼市场依然表现出很强的韧性。

第二季度，广州写字楼租金同比减少约4.8%，但北京和上海分别减少7.6%和6.3%，深圳减少约13.6%。 另外，广州是唯一空设置率在10%以下的一线城市，上海和深圳都在20%以上。

戴德梁行研究院副院长张晓瑞认为，广州的新供应量非常少，有些项目因疫情推迟了上市时间，缓解了市场压力。 但是，比起北上深，广州写字楼市场面临着租赁水平低、市场激活度不足等问题。

不同领域属性的公司对写字楼的指控也在分化。 “金融机构和tmt公司成为写字楼吸收主力，上半年租赁成交面积分别达到32.2%和20.9%。 ”。 张晓瑞表示，抗风险能力弱，前期迅速扩张，以初创企业为主要租户的商业空之间的企业品牌开始出现租赁现象，领域洗牌现象加剧。