【这些房子价钱腰斩!成交价不够还贷款 投资客赔钱出手】

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你见过价格三年就断腰的房子吗？

真的有。 北京。

年3月26日，北京市住宅和城乡建设委员会发布了《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，从此商业住宅全面限制购买。 现在，限购政策出台了3年多，成交量比高峰下降了95%以上。

最近，中国证券报记者访问了北京许多商业住宅大楼，发现大部分商业住宅大楼的交易价格比去年3月高，价格几乎持平。 成交的平均价格每年下降到2万元/平方米后，至今没有上涨。 最近，由于许多房源急于出手，成交总额无法涵盖银行贷款。

价格下跌。

“除了特别好的地区，北京二手商的房价下降了50%左右。 现在很多二手房的成交价格和年前后一样。 ”。 在北京从事商业住宅买卖的近十年的经纪人对中国证券报记者说。 “在限购政策制定之前，同一地区的商业住宅的价格和住宅不一样。 三年过去了，商业住宅的价格大幅下跌，因此现在平均价格不到同一地区房价的一半。 ”。

在2005年3月制定限购政策之前，个人买卖商的住房可以正常贷款，因此很多投资者当时的贷款比例超过了6成。 随着房价下跌一半，房价目前的市值还没有达到银行贷款总额。 换句话说，即使卖完房子，也不能全部偿还当时的银行贷款。

在最近成交的商住二手房中，上述现象很多。 以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例，中国证券报记者调查了该小区的最新成交记录，业主迄今为止购买单价为3.5万元/平方米，最新成交价格为1.9万元/平方米，成交价格与住宅原价相比为50 由于业主银行贷款的比例很高，购买者在发放所有房贷后，银行贷款的偿还额仍然不足。 房屋买卖中介必须另行签订三方协议，用借款的方法向购买者交付现金的一部分给业主，偿还银行贷款，解除当铺后返还购买者。

“要不是赶紧花钱，就卖不了这么多肉。 赔偿太多了。 ”。 最近，销售商家住房的老板对中国证券报记者说:“当时买这样的房子的人，一部分是为了投资，一部分是没有资格买住房的人自己住。 当时不限于购买，可以自由买卖，也可以高比率融资。 所以，周围很多做生意的人决定买这样的房子。 现在赶紧花钱，再赔也要插手。 ”。

购买门槛很高

比较上述问题的原因，中国证券报记者经过很多采访，制定限购政策以来，商业住宅只能全额购买，购买门槛上升，卖房的人远远多于购买者，供求不平衡是价格大幅下降的第一 另外，限购政策实施以来，商业住宅的事务属性进一步确定，居住功能减弱，至今流入商业住宅的“热钱”逐渐退出。

在限购政策中，北京地区的二手商住宅需要企业或者纳税、社会保障全额购买5年的个人投资者。 一手商住宅企业只能全额购买，个人不能购买。 但是，在很多中介的帮助下，个体也可以通过注册空壳牌企业购买商住。 为了进一步限制这种投机现象，政府对许多商业住宅新建楼盘的单一面积的最低值提出了很高的要求。 有些楼盘土地转让时，商业住宅一套的最小面积必须在200-500平方米以上。 进一步提高准入门槛，进一步抑制购买者的诉求。

“很多商社当时建设的时候，打的是边球。 容积率、密度、物业管理、整体环境、装修、配套按住宅标准建设。 许多商业住宅有民用水、民电和煤气。 除了不能定居、上学、财产权不是70年以外，和普通住宅没有区别。 所以在限制政策出台之前，小户型商业住宅特别容易出售。 ”。 多家商品房的房屋销售员对中国证券报记者说。

在某商住宅内部，本报记者的董添摄影

“当时企业的销售喜欢卖商业住宅大楼的房子。 因为小户型很多，合计金额相对较低。 地区和开发者只要有一点亮点，就特别容易卖。 基本上是抢空。 ”。 想起当时商业住宅的销售盛况，某头部不动产中介销售的王红(化名)依然掩饰不住兴奋。

被低头金、高贷款、低总额、无限制购买、可居住等多种利益所吸引，本来用于办公室属性的商业住宅，成为了住宅的替代品。 销售价格也在上涨。 在限购政策制定之前，商业住宅的价格在短短几年内翻了一番，单价和同一地区的住宅差不多。

“去年3月出台限购政策后，前期的经销商住宅销售在接下来的1年里，几乎什么都没做，解决了纷争和业绩的衰退。 最大的销售取得了200万元的业绩。 ”。 王红对中国证券报记者说:“我自己下降了50万元。 限购政策突然发表，合同中的不可抗力，很多本来有资质的顾客纷纷表示希望停止，这样的纷争一直持续到楼盘清盘。 ”。

这被机构数据证实了。 据中原地产数据显示，去年4月，商业住宅成交量仅为194套，受前期退款等影响，成交量比上个月超过95%。 在随后的三年里，许多月的成交量不足30套。 成交的平均价格每年下降到2万元/平方米左右。

在采访过程中，中国证券报记者在限购节点遇到了买房的人。 李梅(化名)去年3月以4成首付购买了朝阳区孙河附近的新二手店住宅，贷款后第三天，制定了限购政策。 “我没有户口，所以买不起普通的住宅。 即使买了商住有房子，当时也匆匆结婚了。 ”。 李梅对中国证券报记者说:“当时购买的平均价格是4.5万/平方米，附带装修。 是历史的顶点。 现在，这个楼盘可以销售2.5万-2.7万/平方米。 我现在没有考虑销售。 贷款指标已经使用了，所以买房子也是两套。 现在损失太多了，只能先等了。 ”。

拾得物的来源增加

根据中国证券报记者的调查，现在挂牌销售的二手商的住宅，同一小区的报价大不相同。 有些小区单价高的房源比单价高一倍以上。

同一栋楼的报价大不相同，来源:一个房地产中介网站

“现在商家的行情，如果急着卖的话就要减价。 高高挂的都是不急于卖的。 》位于六环外的某商住销售中介对中国证券报记者说:“商住业主中，大部分是民营企业的广告主，受疫情影响，这样的业主花了很多钱，诉说了空前。 最近，许多商业住宅楼盘出现了住宅来源。 为了尽快成交，卡价下降后又下降。 ”。

据说在疫情期间，很多中介为了吸引购买者，改善了前期的销售政策。 房源估计和实际成交价格的差距不得超过3%。 否则，销售员的业绩将受到影响。 在这种背景下，急于销售的房源成交量和报价的差距继续缩小，房源的拾得急剧增加。 "靠近合同房源，系统报价中几乎没有水分. "

有趣的是，据记者访问，现在出售的一些商业住宅的新光盘依然可以卖给个人，价格远远高于该地区的二手房的平均价格。 销售人员指出，在限购政策制定之前，开发商预见到有限购买政策可能还没有准备好，将当时建造的新房全部转移到内部员工的名下，提前进行了网签流程。 房子建成后，地区好，装修好，不占有购买资格，可以卖给个人，所以价格比该地区的二手房高。 “这种房子比较稀有，是特殊时期的特殊产品，和同一地区的住宅相比，也是拾得物。 》上述销售显示。