【遭遇疫情“黑天鹅”北京写字楼租金普跌】

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中国尊李凯旋摄

华夏时报记者李未来见习记者李凯旋北京报道

“现在这个时期，除了地标性的写字楼，写字楼的租金都在下降。 ”。 从事写字楼租赁事业的陈斌(化名)向《华夏时报》记者解释了现在北京写字楼的市场状态。 “黑天鹅事件”突然袭来，各行业几乎无一例外，办公楼的命运与公司的运行密切相关。

从数据来看，北京写字楼市场在2019年表现出很高的空安装率，写字楼之间的租赁战也没能熄火。 年，北京写字楼市场迎来供应高峰，许多写字楼入市将进一步推动空安装率的上升。 在市场上，疫情加速了领域淘汰速度，多家公司的短板暴露退出市场，写字楼面对这种“狼多肉少”的状况，有声音说“饥饿游戏”开始了。

少数租金强势，多数下跌

“中国现代十大建筑”的中国尊已经出租，是北京z15地块上的摩天大楼，其总高度达528米，地上108层，地下7层，总建筑面积达43.7万平方米，可容纳1.2万人进入办公室。

在中国尊还没有进入招聘阶段之前，陈斌向华夏时报记者估算了房租的价格，没有“27元/平方米/天以上”。 当时位于同一地区的sk大楼、银泰中心、ifc大楼、英皇大楼的租金价格约为15元至20元。

“现在中国尊的租金不到30元/平方米/天，是地标建筑，地域很好。 包括国贸三期，基本上租金也没怎么下降。 报价为33元/平方米/天，交易价格大致为28元/平方米/天。 ”。 陈斌说:“这是北京少数租金没有下降的办公楼。 ”。

在租房率方面，陈斌向记者介绍说，中国尊主要是内部消化，其他租房不太多。 国贸三期出租率高，空不多。

比较中国尊的租金情况，《华夏时报》记者以顾客的身份给中国尊的招商中心打了电话。 “低层几乎是21元/平方米/天，只有低层考虑中小面积的租赁。 不能高层出租。 60层以上的租金是28元/平方米/天左右，不到30元。 ”。 中国招商中心的员工对《华夏时报》的记者说。

中国尊、国贸三期几乎是北京写字楼市场中价格最高的两个项目。 良好的地理位置给两个项目带来了持续的大企业。 “ifc大楼、英皇大楼、picc大楼也是非常高级的写字楼，现在的交易价格预计比年前下降，为10-14元/平方米/天左右。 ”。 陈斌对《华夏时报》的记者说。

“租金受疫情影响较大的是不是地标的高级办公楼，这样的大楼的cbd区域比较多。 比如长安街沿线的任何高级写字楼，他们的房租都下降了。 ”。 陈斌对《华夏时报》的记者说。 现实上，2019年以来，北京写字楼市场的房租在下降。

戴德梁行公布的数据显示，2019年第四季度，北京市整体和五个主要商圈比较有效的净租金分别是382.4元/平方米/月和427.9元/平方米/月。 以“日”为单位计算，这两个数值约为12.3元/平方米/日和13.8元/平方米/日。

从国贸区域来看，《华夏时报》的记者整理了47家写字楼，结果发现，根据开发商或业主的实际估计，能达到13.8元/平方米/天的写字楼只有22栋。 以成交价格为标准，能达到这个价格的写字楼只有9处。

高供给和高空配置的课题

北京写字楼市场面临的另一个问题是高供应量。 根据高力国际公布的数据，从2002年到2005年，北京甲级写字楼市场的增长规模总共经历了三个时期: 2002年到2008年的供应量推进期间、2009年到2008年的租金推进期间、从年到年的第二供应推进期间。

从迄今为止大热的联合办公室到持续更新建筑记录的大型写字楼，多家公司开始探索“办公室空之间”。 但是，数据显示，库存已经处于“难消化”状态。 数据显示，截至2019年第四季度，北京市整体甲级写字楼总库存上升到1114万平方米。

高力国际指出，市场的本质是供给高峰继续提高空的配置率。 “无论有无疫情，阶段性上升空的设置率是北京甲级写字楼市场的现在现状。 ”。 数据显示，2019年第四季度，北京市整体和五座主要商圈办公楼的空安装率分别达到13.5%和7.6%。

“现在租写字楼的公司很少，租的企业也是有实力的企业，基本上在财务方面非常稳健。 但是，必须说的是，从我们中介的工作来看，疫情爆发后收到的业务非常少。 ”。 陈斌对《华夏时报》的记者说。

高力国际指出，年是北京写字楼今后4至5年内的最后供应高峰。 从2021年开始，整体市场随着第二次供给高峰的结束，进入3-4年左右的市场脱化周期，整体甲级写字楼市场的租赁收入规模持续上升，但租赁调整节奏的大致率一直持续到年末，从2021年初开始租赁企业的稳定期待是

相比之下，陈斌说:“写字楼的命运与各领域、各领域的企业联系在一起。 如果这个领域不好或者现在的经济环境不好，写字楼该怎么办？ ”。 陈斌从市场参加者的角度对华夏时报记者说，因为除了疫情以外还有高库存，写字楼必须开始价格战。 “所以租办公楼的时候，对方说‘这只是报价’，言外之意有谈判空之间”。

瘟疫改变市场节奏

根据高力国际最近发表的报告，受疫情的影响，社会费用的控诉和生产活动受到抑制，大量的经济活动处于暂时停止的状态。 “这次疫情对办公楼租赁市场的影响可以参考2003年sars的影响。 但是，在我们的基本评价中，瘟疫对整个市场没有决策性的影响，其影响只是越来越多的市场参与者的活性化和市场节奏的变化。 ”。 高力国际在报告中表示。

“租金确实不是很高。 瘟疫来之前，我完全受得了。 但是自从疫情爆发以来，三个月没有顾客了。 我没有客流收入。 那是我绝对受不了的。 ”。 在大望路经营“密室逃脱”的王驰(化名)决定关闭自己的店。

加上房租、网费、商店维护等各种费用，王凯这个小密室每月需要近1.7万元的运营价格。 这是“黑天鹅”到来后小型个人用户的生存样本。 另外，世界经济的不稳定重叠，很多中小企业“过冬”变得困难，开始出现裁员的浪潮。

“疫情发生后，我们的业务也停滞了。 公司开始对租办公楼非常谨慎，价格控制特别严格。 头两年，金融企业有很多。 来签约的是金融类企业，他们在经营和扩张时很少考虑价格。 首先要看地区和大楼的装修，所以前几天炒了写字楼的价格。 ”。 陈斌对《华夏时报》的记者说。

陈斌说，p2p等领域发生暴风雨后，许多写字楼开始管理企业的素质。 高力国际认为，新冠引发的肺炎疫情是“替罪羊”，加速了落后公司的灭亡，更快地暴露了公司经营活动中已经存在的问题。

“首先，有国资背景的公司很容易进入中国尊，所以必须严格审查公司的资质。 现在签约的基本是内部顾客，比如中信银行、阿里巴巴等。 ”。 中国尊招商中心的员工向《华夏时报》记者证明了租赁中国尊办公楼的相关条件。

另外，受疫情的影响，很多企业使用网上办公模式维持业务运营也在某种程度上改变了办公楼市场的结构。 “在这次大规模远程办公的潮流中，中国写字楼的老板和租户想重新考虑这样的事业方法，在写字楼的布局和事务所空之间做出合理的安排。 业主可能会考虑将越来越多的共享办公室空之间和公共区域纳入办公楼。 ”。 戴德梁行中国区公司服务部理事长魏超英说。