【潘石屹动作彻底！中国房地产牌桌上再无SOHO中国】

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卖资产卖企业，这次一对叫潘石岩张欣的生意人夫妇退出中国房地产的动向更为彻底。

3月10日，黑石集团正在与soho中国( 00410.hk )就后者私有化进行谈判，据报道交易价值为40亿美元。

资本市场反应最快，当天soho中国开放存根迅速上涨37.58%，每股4.1港元，市值213.18亿港元后引起停止。 第二天，soho中国在公告中间接承认了这笔潜在交易——“企业正在与海外金融投资者协商，探讨进行战术的可能性。 ”。

这几年，soho中国已经频繁销售项目，从上海外滩“地王”，到soho海伦广场和静安广场，再到凌空soho，潘石严、张欣夫妇在这几年再现了近300亿元。

如果这次私有化成功的话，soho中国这个上市平台就不存在了。

潘石岩出生于甘肃天水，自称“鳗鱼”，但也是房地产界内外的红人。 他开创了商业地产的“零售模式”，在北京、上海两个地方建设了有独特形式争议的办公楼。 他还占领了各种排行榜，获得了富商、公知、媒体红人、微博大v等标签，没有短暂的风光。

摘下这些光环，反观最近soho中国“只是卖不出去”的商业逻辑，粗略概括为“长期积累的谢幕表演”是不正确的。

如果可能的话，潘石屹还打算拿着地盖楼做生意，但由于保守的评价错误，soho中国在大路上与土地和市场红利擦肩而过。

潘石屹，张欣和他们的soho中国，被打上了中国房地产快速发展轨迹的深刻烙印，他们是黄金时代的潮儿，白银时代的踩踏空者，这次他们也成了谢幕者。

开始散装销售模式

农民出身的潘石屹追击华尔街海归张欣，两人共同创业建立了soho中国，给了后者鲜明的个人色彩。

潘巌说:“海归，鳗鱼是《纽约客》里写的张欣和我。”

作为夫妇的伙伴，现在56岁的潘石屹和54岁的张欣根据各自的特点，分工合作，把soho中国建设成了有家具特色、有争议的商业地产企业。

张欣的个人经验被soho中国基因卷入，soho的多项大胆建筑和资本运营离不开她的推进。

1995年，潘石岩和张欣创立了soho中国，开发了soho现代城、建外soho、长城脚下的公社等建筑。

与其他甲级写字楼中的规则中矩形式不同，张欣善于引进站在时尚前沿的建筑师，将soho中国写字楼包装成独特形式的网红建筑。 这个方法在商业上取得了很大的成功，为后销售奠定了基础。

不是所有人都喜欢soho中国写字楼，演员宋丹丹炮击过潘石屹——“你后悔盖了那么难看的廉价大楼(建外soho )毁了北京的景色吗？”

张欣还凭借其资本运营能力，以“中国大型商业地产代理”的名义于2007年在香港上市，成功融资19.7亿美元，创下了当时亚洲商业地产企业最大的公开招聘记录。

潘石岩是个经常玩的概念，是个精通市场营销的房地产商人。 他花了自己，在北京的大望路分发传单，把自己巨大的笑容印在soho尚都的招牌上，像巴菲特一样把自己的午饭作为商业资源，和亿多名顾客吃饭。

这些花式营销可能越来越多是表演的颜色，但推出商业房地产的销售模式是他成功的重要因素。

在零售模式下，soho中国把写字楼分割成小面积的办公室空之间，向个人和企业零售。 潘石岩成功地发掘了西北地区的煤炭老板和江浙民间老板作为自己的顾客。

据当时媒体报道，2006年外向soho在太原开盘。 soho中国说:“近两年山西顾客购买soho项目的金额占soho中国总销售额的40%。”

2008年世界金融危机袭击，北京商品房销售额减少了50%，但soho中国预售收入增长率接近90%。 三里屯soho逆市涨价了八次。 年，银河soho当年销售了146亿，成为单体项目的全国销售冠军。

这个时期的潘石岩是最风光的。 年，soho中国收入153亿，净利润约105.85亿。 同年，万科收入首次超过千亿元，达到1031.2亿元，净利润125.5亿元，当年万科销售额1412.3亿元，居世界第一。

soho中国当时的营销体系使用了高佣金、严格的最终淘汰制度，最终效果良好。 他的办公楼大卖，年薪百万的房地产销售也做了多个，改变了很多人的命运。

金融危机年，soho的王牌销售员在那一年完成了销售额15.6亿元，税后收入达到了400万元。

输给保有模式

一家公司的命运受创始人的性格左右。

张欣主导的网红建筑，在业界人士看来有其表，运营水平与北京上海很多甲级写字楼没有很大区别。 这是他们后来耕种租赁市场后，因为租金收益率低而埋下伏笔。

精明的潘石岩主导soho中国多次通过低购买高卖的运营受益。 他的好朋友任志强也说“潘石岩卖东西很厉害，是天生的二道贩子”。 但是他保守的性格错过了很多机会。

soho中国重组了销售团队，第二年潘石屹宣布散卖结束后改为自持。

有业界人士评价潘石屹倒卖自我保持的战略没有错，特别是在年北京上海两地制定严格的商务政策后，更正确。

但是，在政策管制下，这家企业依然面临着双重困境。

首先，soho中国的资产结构和收益渠道单一，在自我保留模式下利润迅速下降——根据企业多年财务报告，soho中国在销售资产套期保值的前提下，年—年净利润表现不稳定，减少明显，分别为40.8亿

另外，在中国办公楼租金收益率进入高速公路的这几年，soho中国的水平依然远远低于同行。

潘石岩说，美国办公楼租金收益率接近4%，纽约达到5%~6%。 在北京这样的城市，soho中国的租金收益率不到3%，但银行贷款的资金价格超过4%。

据soho中国2019年半年报报道，北京、上海有8项核心资产，分别是北京的前门大街项目、望京soho、光华路sohoii、银河/朝阳门soho、上海的soho复兴广场、外滩soho、soho天山广场、古北soho 这八个项目只是上半年给soho中国带来了约7.44亿元的租赁收入。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理理事李先生想传达接口信息。 从年到年是北京写字楼市场的“黄金年代”，整体租赁水平进入快速发展高速公路，从2008年到现在，达到364.9元/月/平方米，翻了一倍多，涨幅非常大。

那为什么潘石屹的租金收益率很低呢？

李先生说，近五年写字楼产品竞争加剧，开发者进一步加强旗下资产的产品能力，其特点集中体现在项目硬件和软件水平、物业管理水平、高新技术应用三个方面。

很多业内人士也认为，soho中国写字楼凹面形状很好，但在横向内部结构、自身招商、管理水平等方面，与北京上海甲级写字楼没有太大差异。 这几年，soho中国老板的投诉也不少。 投资损失，物业管理混乱不合理。

房地产投资无望回报，潘石屹又回到了生意老本行。 他一直有的生意大致是“生意是永远不变的规则，低时到货，高时发货”。

最近两年的一系列资产处置动作也和他多次设立的flag不同。

潘石屹说，soho中国的八个核心资产项目从来不销售，但在去年中期的业绩会上，soho中国说要回到土地市场，瞄准一线城市的核心区划。 但是，所有的事情都和愿望不同。

“不，可能玩不下去”一位业界人士总结说，他们的退场离不开潘石岩张欣在中国房地产市场的失利。

年是中国房地产的高位，但楼市的规模量不仅没有下降，还继续刷新记录。 年潘石岩占领最后土地后，国内资产的购买动作停滞了。

2006年，潘石岩以“15.2亿元”的投标价格错过了北京摩根中心项目。 他自我检讨说:“由于保守主义的思想和过去三年的土地取得方针的错误，现在没有了可以开发企业的土地。”

2009年，潘石屹将其定义为泡沫年。 当时，被称为方兴地产的央企金茂高价获得北京广凉门地王项目，潘石屹嗤之以鼻，地价高的是这些有资金能力的开发者，他说:“谁犯了，谁会受到这个市场的惩罚？” 「

虽然一直在旋转，但后来的事实表明，潘石屹在房地产市场的悲观不仅错过了北京广凉门地王项目，还错过了之后的土地和市场红利。

海外投资不断

与出售资产一样引人注目的是潘石屹和张欣通过家族信托投资海外资产的动作。

根据公开资料，从2009年开始潘石屹和张欣夫妇通过家族信托投资了大量海外资产。

年，他们的家族信托投资了纽约曼哈顿时报广场旁边港务局长途汽车站的办公楼项目，花费了约5亿美元到7亿美元。 年，他以6亿美元收购了曼哈顿公园大街广场49%的所有权。

年初，张欣与巴西safra家族合作，以14亿美元收购了美国通用汽车大厦40%的股权。 这次交易使张欣成为单一中国投资者美国最大的房地产投资之一。

潘石岩和张欣的家族信托持有soho中国33.24亿股股份，比例达到63.9309%。 潘石岩是信托的实益所有者，张欣是信托的受益人。

但是，2005年11月，潘石屹已经将其支配的soho中国所有股票以礼物的方式转让给张欣，他们俩拥有的soho中国所有权的收益权，也全部转移到张欣名下。

近两年，潘石岩张欣在海外的动作也非常密集。

根据天眼调查，2019年12月至年1月中旬，潘石屹在一个月内注册了7家企业，企业股东都是在国外注册的企业，注册资本从150万元到2亿元。

潘石岩的长子潘瑞是子承父业，在英国设立了estates房地产企业(欧房集团)，投资了很多大型房地产项目。

潘石岩，张欣的另外两个儿子还在海外上学。 两个儿子潘去年被耶鲁大学录取，小儿子luc今年被哈佛大学录取。 耶鲁大学和哈佛大学是soho中国基金选择的捐赠学校。

2005年，潘石岩、张欣夫妇共同成立了soho中国基金会。 该基金会启动了每年1亿美元规模的soho中国补助金项目。

现在与哈佛大学和耶鲁大学签订总额2500万美元的捐赠合同，支持40多名中国学生在哈佛大学和耶鲁大学进修本科学位。

去年11月，在丽泽soho的开业典礼上，潘石屹按照“跑路的说法”说自己还是中国国籍，不会跑。

但是他的这些话总是被事后的实际动作推翻。

如果顺利的话，潘石岩，张欣夫妇这次全身而退也受益匪浅。

在2019年福布斯世界亿万富翁排行榜上，张欣、潘石屹家族排名第107位，财富值215.7亿元。