【北京入学新政一年后 学区房价涨了还是跌了？】

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“我可以回头看吗？ 我也没来得及”年初，在“家长帮北京海淀京籍4组”中，罗蕾@组管理者想回顾群主“大神”前一天晚上8点用颤抖的声音解读年北京海淀区升学政策的直播。

诗蕊的孩子现在5岁半，离上小学还有半年。 2019年9月，她开始为孩子选择学校。 去各大论坛和微信群学习各种升学的“秘籍”，不忙的时候找中介看家。

在北京，像萝丝那样为孩子选择学校的父母不少，但近年来北京各地区的入学、升学政策一直在变化，如何成功进入理想的小学，不仅是资金和运气，而且是技术上的工作。

换个房间

年，罗玫瑰以较低的总额购买了西城区广安门外荣丰2008所房子，成功定居西城区。 当时，她没有考虑孩子上学的问题。 但是随着孩子的童年临近，她和丈夫开始着急了。

荣丰2008对口小学是北京小学的天宁寺分校，是名校林立的西城区，打着北京小学分校的天宁寺小学是家长们眼中公认的“渣小”。 “广安是西城的人气学区，但大部分小学都是分校，除了北京小学的广外分校、第二实验小学的广外分校之外，通常都是这样。 ”。 诗蕊说。

对罗玫瑰来说，本来可以让孩子在西城上学，她家附近的远见明名苑、朗琴园两个小区对应的是要点小学，卖了现在的房子，不到200万元就可以换房间，而且中学要去北京四中西南校区

但是，更喜欢诗蕊的是小学聚集的海淀区的地上，如果在海淀买房子，卖了现在的房子，就需要再加500万元左右。 对罗蕊来说，并不难。 “你一定还没有孩子，所以还不能很好地理解。 ”诗蕊说。

2019年的最后一天，诗蕊决定提前中介在地上看房间。 “地上是海淀的人气学区，综合实力很强，上地东里、上地西里、上地家园等小区可以去附近的上地实验小学。 ”。 罗蕾在手机地图上竞争，陆地实验小学位于陆地东里区，小学毕业后可以做直升机101 (陆地实验中学)。

根据北京最新的义务教育入学政策，从2019年1月1日开始，在海淀区新注册取得住宅不动产权证明书的住宅将被用于入学申请，不再对应一所学校，即多所学校的切割，被家长嘲笑为“海淀1911”。

多所学校的刻划政策流传多年，在一张政策公告刊登在各大学的布告栏上之前，家长群也沸腾了——这个政策意味着即使买了海淀的学区室，也不一定能去对应的学校。 孩子入学的那一年，根据附近的说法，大概如果学校学位不足，有可能被分配到切割区域内的其他学校。

但是，地上学区是参考前辈们的经验明确的区域，学区内学校的综合实力向前发展，即使被派遣也不会被放在太差的学校，而且一步一步进入101中学的概率很高。 “如果靠运气的话，那太玄了”。

在上地区做房地产中介的刘仕伟告诉罗蕾，新的学区派政策实施以来，海淀真正实施多所学校切割的学校很少。 “如果有户籍，房本是孩子的法定监护人，不是四老房，基本会直升机”刘仕伟说，他在上地清河地区做了六七年店长，对此很熟悉。 “很多人说去学校也没用。 那是你不好。 ”。 刘仕伟很佩服罗蕾，自己没有学习班，现在孩子在老家邢台上三年级。

罗蕾的老家也是邢台的，看到黄磊的小女儿带着《王子》的导演在故宫旅行，我觉得自己的孩子们今后也应该努力学习。 “明星的孩子们那么努力，我希望我家的孩子能比同龄人得到更多的特征和机会”。

分层温度下降

“来看家的客人，100人中有95人为了孩子上学。 ”。 刘仕伟说，他对监护人衷心理解，每次都和顾客耐心地说明政策，证明风险。

他说，新的入学政策出台后，地上的房子确实温度下降了，但这完全不是政策的影响。 比起最近一年来楼市的降温潮，学区的房价相对稳定。

刘仕伟带罗蕾看到的第一所房子位于陆地东里，房子是86.1平方米的二居改三居，估计是830万元。 诗蕊看了家里的照片和新闻，觉得还合适。

实际上看房间，房子的现实还超出了罗蕾的预想，破裂的墙面、发霉的木质装饰、到处凹陷的地板、洗澡用缸和洗脸台的锈迹都显示出房子已经过时了。

“业主多年不在这里住，租房子，房子没有维持，住需要装修”刘仕伟说:“因为房子学位没有被占用，如果想让孩子上学，价格还可以谈。 楼龄新，装修好的房子，价格更高。 ”。

“如果你觉得这一套合适，我们有信心告诉业主不超过800万元。 ”。 刘仕伟可以邀请业主去洛可可面谈。 另外，可能也有空之间。 “在我们的电话里和老板说话没什么力量，老板总是认为我们会探究他内心的价格范围，所以你去更合适地谈谈。 ”。

谈了最近7年的工作经验，刘仕伟感慨道，今年降温确实有点明显，现在2年内地学区房价最低，以内地西里137平方米的房子为例，年交易价格为1230万元。 “今年一个业主估计1250万元，最后把业主降到了1180万元。 ”。

业主不肯降价，但11月连锁店的经纪人带着客人去看房间，把价格砍价到1080万元，“业主当场领取了中介的钥匙”。

刘仕伟说，目前买卖双方的游戏比较严重，很多业主希望年春节后迎来小阳春，但买家也觉得有进一步下降空之间。 “业主在观望。 顾客也在观察情况”

刘仕伟表示，在年317限购前，内地东里单价一度接近16万元，成为五环外房价最高的园区之一。 317限购后，价格开始松动，目前内地东里的平均成交价格维持在10万元/平方米左右。

价格有点上涨

与海淀区相比，作为教育强区的西城区是很受多个家长欢迎的区域。 其中，德胜学区坐在翔小学、西师附小、实验二小德胜校区、三帆附小、五路通小学多点小学。 一个学区内的所有小学都是要点学校，所以购买学区内的房子，就可以得到要点小学的许可证。

德胜领域很大，我爱家中介李鑫，在店里的电脑前搜索德胜领域的房源，每页显示10套，页下可以查49页。 如果只瞄准超市“牛小”育翔小学，则显示15页、150套房来源，复盖了冰室口胡同73号院、新外大街甲8号院、新风南里中直社区、新风街1号院、马甸南村小区等近10个小区。

李鑫和冰藏口胡同73号院的老板约定了看房的时间。 业主说，他是实验二小德胜校区毕业的。 女儿向学校领导要求“帮助”，想安排最好的育翔小学。 后来觉得麻烦，女儿也去了德胜二小。

这两年，房子被列入育翔小学的学区，房价确实上涨了很多。 “现在女儿很大，不需要学区，想把大房子换成家人，想放弃家。”

这个房源3室1厅1卫，从2019年3月开始做出了1150万美元的估计，现在下降到了1100万美元，和市场价格几乎一样。 李鑫说，大户型的学区室在西城也很难插手，普通家庭一次插手几千万是很少见的。

现在德胜领域的分化是“满五唯一”的办公室可以融资9成，多个家庭的压力有点小，一部分不适合“满五唯一”的办公室和商社，顾客的融资压力很大。

“满五”是指不动产证明书或契税票发行以来已经过了五年。 “唯一”是指业主在市内，只有这个套房在住房权利登记系统中注册。

以新风北里两居室的商品房为例:“业主本来估计810万美元，一分也不减，但后来他这是商品房的原价200万美元，两套贷款只能贷款80万美元，不能全额支付，周期 ”。 李鑫说:“现在业主的电话告诉我们，有770万人可以成交。 760万人应该没有问题”。

根据连锁数据，从去年12月到2019年11月，西城区卡的平均价格和参考平均价格的最大价格差达到了4573元/平方米。 2019年10月的价格差距逐渐缩小到数百元，“西城德胜领域11月成交了两套共计101套。 ”。 李鑫说。

李鑫向经济注意报记者介绍，一居室50平方米通常在760万元左右，二居室62平方米通常在800-900万元之间，年龄较大的二居室也有750万元。 “由于最近两个月的成交量很大，低价的房子几乎卖完了。 ”。

德胜领域房价分化的另一个因素是是否占有学位，如果一套房子占用三年级，按照六年一次的规定，新房主的孩子三年后可以上学。 李鑫说，很多年来，在价格低的洼地占有漏洞，想早点登陆早点放心，今后也会有人接盘。 “这种房源价格很便宜。 ”。