【盘和林：“租不起”比“住不起”危害更大】

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网易研究局no.385

作者|盘和林

每年一到毕业季，楼市就能从中获益良多，今年，当我们为房价的增加欢呼时，房租市场悄然抬头，特别是北京等一线城市的房租明显上涨。

据我的爱家集团研究院统计，去年7个月前，北京租赁市场的交易总量比去年7个月前增加了14.4%。 其中，普租交易量比7月环比增加12.2%，公寓运营环比增加11%。 价格方面，7月，北京住房租赁月租金平均价格为4902元/套，环比6月上涨2.9%，涨幅比6月缩小1.3个百分点。 其中普租的租金平均价格比上个月上涨6.2%，公寓(公寓运营)的租金平均价格比上个月上涨1.4%。

北京租赁市场量增加，达到了年内第二高的价格，突然房租上涨，茶余饭后似乎成为了话题。

其实，从去年11月开始，北京的租金价格开始大幅上涨。 如果时间跨度变长，租金价格的一些变化会缓慢，但总是保持上升趋势。

据房地产商透露，五六年前，两间居室的租金在2000元以上，三年前一间居室的租金价格达到了3000元以上，现在西四环、北五环一居室的价格已经从4000元上涨到5000元。

租金价格为什么上涨这么快？

首先，一线城市高企业的房价使租赁市场比其他城市更火爆。 从供求方面来看，北京现在有35%的人住在出租中，以北京的常住人口2100万人计算，现在北京约有735万人住在出租中。 连锁会长左晖也预测将来北京将有1000万人租房。 这样大的指控，由于租赁供给明显没有达到这样的数量水平，国家相继出台了租赁指示政策。

其次，今年无论是金融领域还是房地产领域都是非常困难的一年，各种管制政策的出台不太容易度过开发者的日子，租赁、租赁、同权等可以说给了房地产商开拓新市场的机会。 现在，很多开发者参加了住宅租赁市场，提高了住宅质量，促进了租赁标准化的进程，但资本获益的本能也促进了房租的上升。

但是，通过大数据资料，北京租赁供给排名靠前的城市朝阳、海淀、丰台等，租金和供给量呈正相关关系，但在东城区和西城区，住宅供给少，出现价格极高的现象。 这是因为在租赁市场中，区域结构上的不一致会引起部分地区的价格偏差，租赁市场属于价格较高的市场，部分地区的价格偏差会带来城市整体的价格。

除此之外，租赁市场经常被比作卖冰淇淋，意味着边化边卖，租赁市场受到楼市的影响，如果租赁价格持续上涨，出租人就会选择买房子，意味着不出租。 现在北京的房租依然大幅上涨，但这很可能源于楼市的控制，越来越多的人缺乏买房子的权利和能力，租房子成为唯一的选择。 雪糕不融化的话，价格自然不会走下坡路。 因此，我们也有必要避免因限购、开发商租赁持有不动产价格上涨等而导致房租上涨。 楼市的管制不仅要限制，还要加强供给。

值得注意的是，在楼市管制逐渐显示有效性的今天，如果无视政策的租赁市场发生变动，将比楼市对城市的迅速发展产生更大的影响。

房租上涨太多有什么影响？

根据我们集团研究院的统计数据，去年7月，在北京的普租交易中，70后顾客、80后顾客、90后顾客、其他年龄段顾客的比例为23.3%、38.7%、27.9%、10.1%，90后逐渐连接棍子80成为租赁的主力 这个小组没有能力在一线城市购买自己的不动产，租赁是他们唯一的选择。

图1北京普租客户各年龄段占有率(资料来源:我爱家团研究院制图:网易研究局)

从城市创新方面来说，房价可能不会影响这部分人对城市的贡献，毕竟他们没有必要马上购买住房，但房租和真的成为他们定居城市的门槛，成为不可逾越的障碍，房租大幅上涨

而且房屋是公众遮挡风雨的地方，对公司来说也是生产资料，是生产经营价格的重要组成部分。 租赁价格上涨后，很多公司也面临价格大幅上涨的情况，由此带来的人才和公司双重离家出走的后果更为严重。

可以说房价在“坚决抑制上涨”的政策背景下，可以暂时喘口气。 但是，从经济学的角度来说，租赁住宅是购房的替代品，作为替代品的房租价格大幅上升，必然会影响“并行租赁住宅”的房价限制战略，也会影响房价限制的效果。

从民生的角度来说，人们最担心的“住不起”至今未见好的处理方法，只是暂时看到抑制房价上涨的曙光，但出现了“租不起”的苗头，房租上涨太快，人们受不了。

房租和房价作为楼市的一体两翼，认为不同的协调必须迅速发展，只有把房租和房价控制在合理的范围内，中国楼市才能真正实现软着陆。 必须严重警戒“租不到”的事态，真的到时候民生和城市革新都没有“替代品”，就没有退路。

作者盘与林系中国财政科学研究院应用经济学博士后

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