【东戴河新区建设7年成＂空城＂ 26万买房18万卖出】

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七八月，辽宁东戴河新区进入旅游高峰。

最近，《中国经营报》记者实地访问调查显示，进入旅游旺季的东戴河新区不受欢迎，配套设施等还不完善，很多大楼的入住率只有1/10左右，很多别墅项目空无人居住，部分

到目前为止，东戴河新区建设迅速发展已有7年，但长期以来没有摆脱“空城”“鬼城”的阴影。 辽宁东戴河新区管委会推进部副部长刘江秀认为，当地现状是由于国内形势、地方经济快速发展水平有限、季节性旅游方法、配套设施不完善和人口不足等多种原因造成的。

楼盘化困难“26万买的18万卖”

从北京坐高铁，三小时后可以来到东戴河新区。 从东戴河新区站出来，第一个看到的是楼盘上的广告。 放眼望去，海边的高楼林立，道路两侧的路标是所有大楼的方向标志。

刘江秀说，以前这里很穷，田地，沼泽地，小渔村。 “七年了。 变化很大。

根据记者的调查，东戴河新区的多个楼盘处于停止、腐烂的尾巴状态，或建成的楼盘设置率高空。

东戴河新区的计划总面积为960平方公里，但现在的人口只有20万人左右，比较分散。 据记者不完全统计，当地现在的旅游住宅项目计划总建筑面积达到1200万平方米，预计总面积达到800万平方米，公寓、住宅及别墅总覆盖数将超过10万套。 当地城市、农村居民人均年支配收入分别为24768元和10233元，购买住房有压力。 庞大的库存量和微弱的当地消化能力鲜明地对应着。

据记者现场访问，合生天戴河项目的卖场已经被束缚，设有近100栋别墅空，项目暂时处于等待销售状态。 前后别墅之间夹着一条河，河里已经长着芦苇，堪比人的高度。 道路和后部别墅之间也没有直接连接，出入不方便。 一到晚上天就黑了。

这里是合生创展集团绥中海盛旅游业迅速发展有限企业开发建设的合生天戴河项目。 据说从去年开始拥有土地，投资40亿元建造90万平方米的共同别墅和高层住宅，平均价格是13000元的高级住宅，但现在停止了。

“由于别墅没有预约证，项目现在暂时停止了。 预约证出来后开始销售”。 合创展集团华北区企业品牌总监孟祥熙对记者说，以前有预约证，现在预约证到期了。

除了合生创展，还有从年开始的佳兆业，来自北京的盛邦基础业、亚胜置业、恒泰地产、来自秦皇岛的荣轩、三信、银都、绥中当地开发公司等进入东戴河新区。 纵观东戴河新区，可以看到山海同湾、御海龙湾、鑫宏盛世、戴河首府、海韵星城、时间海等20多个楼盘凝聚在一起。

据记者统计，畅销的山海同湾项目入住率也只有1/10左右的时间项目园区门口灯火辉煌，一座大楼只有一两所房子亮着灯，星星亮着。 渤海玉园项目的一栋楼一个人也没住。

因为房间卖不出去，所以定价战斗。 年前后，佳兆业东戴河、山海同湾等项目的平均价格普遍在7000元~8000元/平方米，目前大楼的平均价格下降到6000元/平方米左右。 减价销售也没有提高楼盘的销量，销售员表示楼盘很难销售。

另外，“1万日元~2万日元的折扣”“一次不买住宅就全部适用95%的折扣”等购买活动相继出现，吸引了购买者。

迄今为止购买海景房的业主打算把原价26万元降低到18万元进行倒卖。

“东戴河新区的房地产盘空余量比较大，有些房地产盘出售一半，资金链断了，或者银行贷款出了问题就不卖了。” 渤海玉园的销售员对记者说，像鑫宏盛世和辽宁云基地院士海这样的两个楼盘窗户还没有安装，现在有销售，但没有人购买。

关于东戴河新区的各种旅游地产去化问题，记者致电东戴河新区管委会推进部，说其员工现在全国经济受到了大环境的影响。 “大楼的入住率很低，我们东戴河不是一个例子，其他地方也一样。 ”。

东戴河新城是怎么变化的？ 空城，上海理工大学管理学院硕士学生导师方厚政博士对此表示，根据经济学供求规则解体，是由于需求以上的供给。 “空城”“鬼城”的发生根源是，政府的城市计划脱离了当地经济快速发展水平和人口规模等重要的诉求因素，过于追求业绩，开发过度。

候鸟式旅行成为瓶颈

年1月，辽宁省政府批准将“绥中滨海经济区”正式更名为辽宁东戴河新区。 作为辽宁沿海经济带的起点，位于东北和华北两大经济圈的结合部，东戴河新区具有两个大区域受到双向辐射的先天性特征。

每年的七八月是当地旅行盛行的季节，其他月份都很冷。 这种现象被称为“候鸟式旅行”。 刘江秀表示，旅行高峰期每年接待480万人，星期五星期六每天接待10万人，“旅行期和旅行城市一样，人很多，车很拥挤”。

东戴河位于华北和东北3小时度假圈，据山海同湾销售员介绍，购买者大多是从京津冀和东北来此度假的人。 “东戴河作为其第二、第三住处，在夏天住了一段时间。 ”。 东戴河新区由此热闹或冷清，高楼的灯光也在这里变亮或变暗。

回答“这里适合旅行休闲和养老，不适合就业”的当地人对记者说，当地人几乎不在这里买房，一到旅行旺季就做旅行生意，一到淡季就上班，或者回老家务农。

“这种季节性的旅行方法是制约东戴河新区快速发展的瓶颈。 ”。 刘江秀告诉记者，当地政府也在积极寻找改变局面的方法。

“这里人太少，今晚买房子就害怕了。 ”当地一位知情人士表示，目前东戴河新区处于缓建状态，整个新区应该继续开发，要改变现状，需要政府推进，积极吸引外资，建设相关配套设施，提高人气。

方厚政建议，东戴河新区旅游地的顾客定位必须面向企业事业单位。 “政府开发人员开拓京津冀和长春等东北大城市市场，与大型国企、大学、医院等机构合作，在东戴河新区建立员工疗养、培训和会议基地，与知名旅行社合作，建设游客多层次、满足个人住宿诉求的酒店、民宿等 ”。

人口规模没有达到沃尔玛

除了巨大库存量和候鸟式旅行方法的影响，配套设施不足和产业迅速发展缓慢也是东戴河新区楼市停滞的原因。

据记者调查，东戴河新区缺乏完全的基础设施，没有大型百货公司、医院和加油站。 当地人告诉记者，周边孟家新村有商贸市场，想买东西可以去山海关。

刘江秀表示，政府已与沃尔玛等公司谈判一年了。 “但是东戴河的人口和规模，不能满足沃尔玛的要求，达成他们才来”东戴河新区管委会推进部相关负责人对记者说，政府发挥自己的特点，提供支持，通过加强服务来吸引公司，提高人气

“生活+生产+生态，三生合一，可以实现地区经济持续快速发展。 ”。 著名房地产和人居学家冯国亮认为，现有房地产可以转变为度假模式的房地产，充分利用偶像房地产。 而且，不引进产业就不能吸引越来越多的居住者。 最近，在“第一届旅游休闲快速发展论坛”上，中国房地产业协会副会长兼秘书长苗乐表示，房地产项目的快速发展离不开与其他产业的相互作用的结合。

根据政府公开资料，环球之星(韩国)工业园、青牛软件产业园、赛博京东科学技术产业园、天马辉光电产业园和亿赞普大数据产业园5个园区是“园中园”项目，累计占地3511.8亩，总建筑面积3511.8亩

记者整理发现这些小区土地量很大，但建设很慢。 据报道，青牛软件产业园项目、亿赞普大数据产业园、京东高新技术产业园项目于去年6月开工建设。 赛伯乐京东科技产业园将于去年9月29日举行开工仪式，赛伯乐投资集团相关负责人告诉记者，这个项目正在运行，建设还没有开始。

天马辉光电产业园项目被称为目前国内最大的led产业园，总投资额10亿元人民币，占地350亩，第一期工程已计划年开工建设。 据该企业相关人士介绍，建设多年未完成，到现在为止只建设了80多亩，剩下的200多亩土地还没有完成土地变更等相关手续。

对此，东戴河新区国土资源局地级科相关负责人表示，持有土地转让合同，提交土地批准文件登记后方可发行土地证。 “先办完前面的手续再来。 ”。

“我们进去后，东戴河的领导人频繁跳槽，政策也在不断变化。 ”。 天马辉相关负责人表示:“这是因为办理相关手续特别麻烦，小区的建设也有困难。 “但是我们还得坚持好几次。 结果，土地买了，钱投入了。 ”。

东戴河新区大项目服务局有关负责人告诉记者，不存在建设多年未建设的情况。 但是关于项目的具体情况，这个负责人以只负责招商为理由拒绝回答。

根据公开资料，从2009年立项到现在，东戴河新区的迅速发展已经有7年的历史，目前预计在10—20年的时间内东戴河新区的财政收入将达到100亿元，gdp1000亿元。 但最新数据显示，东戴河新区地区总产值年完成43.6亿元，年均增长3.8%。 地方财政收入只有5.7亿元，快速发展的道路很远。

对此，刘江秀坦言20年来北戴河发展比较迅速，东戴河新区的迅速发展需要一个过程而不是一蹴而就。