【三亚买违建房遭强拆千余住户房款打水漂】

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拆除的小区只剩下三栋楼。 京华时报记者韩林君摄

业主刘银霞照顾卧床不起的母亲。

三亚买了房子强行拆毁了一千多人的房费，变成了“打水漂”。

三亚市综合行政执法局说，强制拆除程序符合规范

调查4月18日，海南省高院召开听证会，研究三亚市金阳光温泉花园区(以下称金阳光区)被强制拆除。 去年7月7日，金阳光小区业主2个多月的“看房”宣布失败，三亚市综合行政执行局工程车辆实施强制拆除，小区十几栋建筑被夷为平地，遍及1300多户居民。 强制解体开始前，51名业主向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，向法庭起诉三亚市执行局和三亚市政府，提交了停止执行局执法行为的申请书，但被法院驳回。 接下来，51名业主向海南省高级人民法院上诉。

职工安置房变身商品房小区

位于三亚海南岛的最南端，由于其优越的地理位置，冬天优越的气候环境成为了想去南方躲避朔北冬的“候鸟”老人的许多优先事项。

海南省看到了这个商机，公布了相应的优惠政策。 年海南省发布的《海南省人民政府办公厅关于促进国务院办公厅房地产市场稳定健康和快速发展的通知的实施意见》(以下称“意见”)显示，海南省正在积极探索廉租住房的销售和所有权的管理方法。 国有垦区、林区和国有公司利用自有库存的国有建设用地共同建设的，在满足本公司职工诉讼的前提下，经县级以上人民政府批准，允许剩余房源作为限价商社对外销售。 在外面销售的限价商品住宅，在补充土地出让金和相关税金后，办理商品房的产权证。

金光小区就是在这样的背景下产生的。 金光小区位于三亚市崖町玉井温泉附近，所属土地是三亚市热带农业科学研究院(以下简称热科院)的土地。 根据三亚市城乡计划委员会每年第十届会议公布的《三亚市现代农业科教园项目建设性详细计划》，计划范围内的488亩土地中，共有56亩左右的2种居住用地( a09，a13 )。 这56亩土地的用途是配置职工住宅和教师、学生的宿舍用地。

年5月5日，热科院与三亚玉井温泉休闲农业快速发展有限企业(以下简称玉井企业)签订了《土地承包合同》，热科院承诺将300亩土地承包给玉井企业采用，土地承包金每年400元。

年7月21日、年4月19日，玉井企业和三亚广励智信投资置业有限企业(以下简称广智投资)签署了《三亚现代农业科教园a09分区投资建设经营协议书》( 23.3亩)、《三亚现代农业科技园a13分区投资建设经营协议》( 29.5亩) 根据合同约定，广智将在这两个地上投资建造大楼。

从去年6月开始，广智投资开始建设楼盘，即金日光区。 年初，园区内17栋楼盘陆续竣工采用。 园区内共建设1988套，房屋面积最小30平方米，最大70平方米，销售1382套，销售金额超过3亿元。 金阳光区根据的政策是，如《意见》所述，在满足本公司员工诉讼的基础上，允许剩余房源作为限价商社对外销售。

开发者“边建设边报批”的现象很普遍

住在北京通州的刘银霞今年50多岁，她母亲因突发性脑梗塞，腿脚不便，下不了床。 即使在北京的五六月，家里也需要开电加热器给妈妈烧脚。 冬天了，加上两台大电力暖气和房间的暖气片也不能缓解母亲的疼痛。

年冬天，刘银霞得到朋友的推荐，带母亲来三亚。 她发现三亚冬天温暖的气候对母亲的病有好处。 当时，金阳光小区出售房屋，其主要卖点是小区内有免费的玉井温泉水，温度可达60℃以上。 考虑到温泉水的独特疗养作用，刘银霞从少量积蓄中取出了20多万，以7000元一平方米的价格买下了住宅的采用权。 购买合同中明确记载了刘银霞的20万人以上、购买房屋20年的采用权、开发者30年的采用权，共计50年。 “这房子是为妈妈买的，50年的时间无所谓。 所以，买房子的时候，我没有强迫70年的财产权。 ”。 刘银霞说。

湖南省郭相军(化名)仅40岁就患有高血糖，为了控制血糖每天服用很多药。 但是，他每年来三亚度假的话，血糖值会自动稳定在正常的水平，不需要服药。 因此，他也想在三亚买房子。 正好去年10月，重庆房交会上，有几个三亚市的楼盘参展。 其中包括金日光区。 在房展现场，员工告诉郭相军，金阳光小区现在的手续确实不完全，但在三亚楼盘，“边建设边报批”的现象很普遍。 郭相军咨询了其他楼盘，发现手续齐全的楼盘确实很少。 于是，他放下戒心，买了黄金阳光小区的住宅。

多个业主证明了不仅在重庆，还与金阳光区和三亚市相关人员一起在青岛、哈尔滨、长春、北京等北方城市推广。 因为普及很有力，1300多个家庭中，大部分来自东北三省。

执法人员在九天内强行拆除了十座建筑物

同样购买金阳光区住宅的戴稻科娟(化名)退休前是法律人员。

年末，她得到了房子的钥匙，小区内的不动产也正常工作。 但是好景不长。 年4月13日，三亚市执法局向园区内发布了限期搬迁公告。 公告指出，三亚现代农业科教园项目未经建设工程计划许可证擅自建房。 年4月9日，执法局曾经要求违法建设者自行拆除违章建设，但对方无视。 因此，执法局决定于4月16日进行强制拆除。 执法局要求所有家庭在4月16日前完成搬迁。 另外，根据随附的4月9日发给玉井企业等的强制执行决定书，如果不服从本决定，可以在决定送达之日起60天内向三亚市人民政府提起仲裁，3个月内提起行政诉讼。

早在去年3月25日，执行局就确认了金阳光小区是非法建筑。 这是因为向三亚市供电局寄信，要求在3月26日前停止金阳光小区的停电。 年4月1日，执法局又致函海南天涯水业集团，要求4月4日停止向金阳光小区供水。 4月16日以后，供水供电几乎中断。

执法局在3月25日和4月4日的书信中说，金阳光小区违反了建设。 但是，5月25日，三亚市执法局还写信给三亚市计划局，调查金阳光小区是否有计划许可证。 5月27日，三亚市计划局回答说，金阳光区所属的现代农业科教园项目确实没有计划许可证，但有建设性和详细的计划。

刘银霞说，园区内的温泉水是天然的，不能断绝，所以园区内的生活用水问题处理得很好，饮用水问题也依赖购买矿泉水处理。 但是，因为没有电，住在小区内的居民5、6月必须忍受海南35℃以上的高温。 不能用冰箱，很多糖尿病患者的胰岛素不会留下来。 由于不能按时注射，许多糖尿病患者在一定程度上得了病症，不得不离开园区。

为了处理电气使用问题，小区居民中有电气专业的人打开了小区内的紧急电源，自己发电。 但是，这种发电方法价格太高，所以每天早上6点到7点只能供给1个小时的电力。 每天下午5点到6点只能再供应一个小时的电力。

年7月7日早上，许多工程车辆和执法人员进入金阳光区。 五百名居民的“看房”宣布失败，开始强行拆除行动。 戴稻娟说，当时不在小区，她家没有马上拿出七八万财产，至今下落不明。 刘银霞说大部分业主的室内物品都没有取出来。

据当时官方统计，强制拆除行动于7月15日结束，共计9天，动员执法力5610人，拆除违法建筑17栋。 但是记者去年4月19日到达现场时发现，17栋中有3栋住宅没有拆除，房间里没有人住。

业主质疑直接强制拆除不符合规定。

戴秃娟说，根据法律规定，执行局应该给足玉井企业等企业三个月的时间，如果超过三个月的起诉期，他们可以以自己拒绝拆除为理由，采取强制拆除的措施。 另外，玉井企业等有充分的理由将决策书作为“不服”强行进行。 根据我国城乡计划法第六十四条的规定，没有取得建设工程计划许可证或者没有按照建设工程计划许可证的规定进行建设的，县级以上地方人民政府城乡计划主管部门责令停止建设。 还可以采取修改措施消除对计划实施的影响的，限期修改，处以建设工程造价的5%以上10%以下的罚款。 不能采取修改措施消除影响的，不能按时拆除、拆除的，可以没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。

年，住房和城乡建设部发表了《规范城乡计划行政处罚裁量权的指导意见》。 《指导意见》对“还可以采取修改措施消除对计划实施的影响”的建筑有确定的规定。 根据《指导意见》，违法建设行为有下列情形之一的，可以采取纠正措施消除影响计划实施的情况: (一)取得建设工程计划许可证，但不按照建设工程计划许可证的规定进行建设，限期内部分解除。 (二)未经建设工程计划许可证开始建设，取得城乡计划主管部门建设工程设计方案审查文件，且建设复印件采取部分拆除等整顿措施后，可以满足审查文件的要求的。

戴稻科娟说，已经得到建设性详细计划的农业科教园项目正好属于第二种情况。 因此，如果只在金阳光小区没有计划许可证直接实施强制拆除，是不符合规定的。

在三亚市，金阳光区不是第一个没有计划许可证的楼盘。 但是，有些楼盘可以逃避被强制拆除的命运。

戴稻娟提供了其调查的书面记录，年，在海南省政府官网的省长职位上，三亚市南山花园区也同样存在计划许可证不足的问题，反映希望消除违规。 海南省信访局当时南山花园区的大部分房屋出售，大部分业主入住，因此该执行局没有强制拆除，规定期限要求办理补充手续。

业主诉讼执法局和市政府被驳回了

年6月2日，在强制解体开始前，以戴稻娟为代表的51名居民向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，向法庭起诉三亚市执行局和三亚市政府，提交停止执行局执法行为的申请书。 戴稻娟等人认为三亚市执法局的执法行为有违反法律、法规的规定。 三亚市市政府应该对三亚市执行局的执法行为承担法律责任。 戴稻科娟等人要求法院判决三亚市执行法局和三亚市政府的行政行为无效，执行法局的强制拆除行为是违法的，赔偿51名居民购买费用的损失1280多万元。

在法庭上，玉井企业作为第三者发表了见解。 这家企业说政府的强制拆除行为不具有合法性和合理性。 玉井企业办理了70%的建设手续。 边建设边报告建设的方法在崖城地区普遍存在，因此金阳光区在崖城地区的手续比较完善。 金阳光区从立项到控制规则、修理规则、不动产推荐会，由政府在后面推进。 从去年8月到去年2月的建设期间，没有一个政府机关说这座建筑物违反了建设。 到年3月为止，执行局将发布转移公告，进行强制拆除。 企业认为这个项目在10万平方米以上，执法局必须给开发者时间，而不是强拆，浪费资源。

年8月4日，法院驳回了戴禾本科娟等停止执法的申请。 年12月31日，戴禾本科娟收到法院的行政裁决书。 三亚市中院驳回了戴稻娟等人的起诉。 法院认为戴稻科娟等不是三亚市执行局行政处罚决定和强制决定的相对人，相对人是三亚市热科院、玉井企业、广智投资。 三亚市执法局强行拆除的行为也没有对戴稻娟等人的合法权益产生实际影响。 三亚市政府不是本案的合格被告。 7月7日强制解体的现场出现了政府员工，他们去现场维持秩序，没有参与强制解体。

年1月12日，戴禾本科娟等向海南省高级人民法院上诉。 他们认为在强制拆除中，自己室内的财产至今下落不明，确实造成了自己合法权益的损失。 三亚市政府在前期房地产推广中有着不可避免的责任。

年4月18日，在海南省高院召开了听证会。 戴稻娟等和三亚市执法局的代表来听证。 目前，听证结果尚未公布。

戴稻娟说，另一点住户选择起诉玉井企业和广智投资或办理民事仲裁手续。 但是，开发者玉井企业和广智投资说，没有钱赔偿住户，自己也勉强在解体中失去了很多钱。 戴稻娟说，作为买方，强行拆除的损失不应该由自己承担。

执法局说诉讼期间可以实行强制拆除

年4月21日，三亚市执行局接受记者采访，执行局员工钟先生代表执行局回答了戴稻娟等人的疑问。

钟先生说，执法局依法强行拆除金阳光小区的过程比较完整。 执行局认为，金阳光小区违反了三亚市现代农业科教园项目的计划，擅自改变了土地性质，建设了金阳光小区。 执行局从去年4月9日开始分发了《行政处罚决定书》、《强制执行催告书》、《强制执行决定书》等文件，所有手续都按照规范程序进行。

记者说，根据现代农业科教园项目的建设性详细计划，a09、a13地块属于两种居住地，在建设小区后土地性质没有改变的情况下，钟先生自己不是当时强制拆除的具体执行者，金阳光小区的具体地点违反了计划

对于小区居民反映的执法局停水停电的行为，钟先生承认执法局前后停电了两次。 第一次是为了停止建设

违法建筑，第二次是为强制拆除做准备。 他说停水停电符合三亚市的规定。 根据《三亚市违法建筑管制办法》第四条第九项的规定，市综合行政执法局在调查违法建设事件的过程中，对违法建筑物采取停电、断气、断水等措施，供电、供气、供水部门应当协同执行。

记者在执法局决定强制拆除之前，表现为当地城乡计划部门的信息，明确了金阳光小区的建设程度是否能通过变更消除影响。 表示，执行局在执法过程中与城乡计划部门的信息表现是，去年5月25日，三亚市执行局致函三亚市计划局，了解金阳光小区是否有计划许可证。

戴稻娟等人还质疑法院到年8月4日为止驳回了执法机关停止执法的申请。 为什么7月7日法院还没有作出决定，执行局已经开始强制解体了？ 钟先生回答说，根据我国《行政诉讼法》第五十六条的规定，诉讼期间可以不停止行政行为的执行。

关于未拆除的3栋，钟先生解释说，这3栋是按计划设置的热科院职员的设置栋，没有拆除。 关于为什么报告当初成果时没有提到这三栋没有拆除，他尚不清楚。

北京雄志律师事务所的律师姜健说，在以往的违规事件中，通常的方法确实是业主向开发商索取购买费用。 购买合同无效，因为建筑物违反了建设。 合同无效，开发商必须返还购买费用。 因为这就是业主和开发者之间的民事诉讼。 如果开发者主张自己没有钱，或者主张实际上没有钱，业主可以赎回房贷的希望也会减弱。 因为法院选择结束执行，开发者有钱后重新开始执行。 但是，很少业主等到重新开始。 业主提起行政诉讼，诉说政府拆除非法建设过程中的程序问题，得到法院的支持确实很少。 记者韩林君