【农工商重组变身光明地产 重组更名后拿地势头强劲】

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12月15日，光明房地产集团股份有限公司宣布，以10.38亿元成功竞争浙江省绍兴市镜湖新区中心区8-2号地块及8-4号地块，两地块均为居住兼商业用地。 此前12月8日下午，光明地产宣布全资子公司农工商房地产(集团)有限企业成功获得上海松江区一次搬迁住宅区，成交价格约1.78亿元。

12月，刚改名的光明地产有力地扩展了。

12月初，作为知名食品和快消公司光明集团的重要业绩支撑板块，农工商房地产(集团)股份公司终于通过重组海博股份( 600708.sh )登陆资本市场，更名为光明房地产。 全国不知道活跃在这个泛长江三角洲地区的国有公司。 现在，其开发项目的一半以上凝聚在三四线城市。

至今为止，农工商房地产理事长张智刚为了确保企业上市，公开了处理“高负债、高库存、高价格”的“三高”现象。 这种表现意味着现在光明地产还存在财务指标的问题。 长期关注农工商房地产的解体师对《中国经营报》记者评论说，企业重组上市后的短期挑战是能否实现当初的业绩承诺，以及整体变革是否顺利。

农工商变身光明地

从年初开始的决定在年末落地---海博股份重组后变成了光明地产。 顾名思义，光明地产的背后是有名的食品和零售公司光明集团。 这是上海国资委实际管理的国有公司。

年初，经过长时间的重大资产重组停止的海博股份有限公司宣布，以资产置换和8.96元/股价金向相关公司发行股票购买资产，注入了农房集团100%股份和农房置业25%股份。 在放置资产方面，农房集团100%股权的判断价值为79.14亿元，农房置业25%股权的判断值为0.79亿元。 这些交易完成后，海博股份将转向现代物流和房地产业务并行的双主业上市企业。

这次重组完成后，上市公司将保持现代物流业务的持续快速发展，发挥房地产业务的专业化特征、土地资源特征以及物流与房地产的协同特征，推进住宅房地产、物流房地产、养老医疗房地产、商业房地产等新的行业。

农工商房地产在上海本土很有名，但在全国不能说很优秀。 成立于1988年的国企现在把江浙沪地区布局第一，业务以住宅开发为主兼顾商业房地产和物流房地产。 年农工商房地产总裁沈宏泽对外宣布，目前全国尚有4600亩土地尚未开发。

年，农工商房地产理事长张智刚接受媒体采访时认为，企业在上海依然开发了很多签字或签字的土地储备，其中一部分也将在年内开工。 只是，这次预案的资产判断基准日期到年末为止，不包括企业去年得到的土地储备。 年6月，张智刚对媒体说:“现在发售不是最好的时机，我相信如果推迟一年，农工商不动产的估值超过100亿不是问题。”

替换和重组房地产资产的方法没有让持有一点股票的股东理解，认为中国房地产进入白银时代后资产价值前景不再像以前那么热，房地产上市公司开始剥离房地产业务转移到体育、文化等行业。 也有人说应该用高科技等新概念进行重组。

房地产领域的注意者和拆除师们不这么认为。 亿翰智囊团上市房企业研究中心主任张化东说:“变革不一定成功，变革不一定失败。 以前流传的房地产领域不一定不能持续盈利，新兴领域不一定盈利。 ”。

光明集团信息发言人潘建军在接受记者采访时评价说这意味着集团看到了房地产板块的自信。 “也是提高集团资产证券化率的措施。 其他业务分别是相关上市企业，如奈叶资产和肉业资产分别注入光明乳业( 600579.sh )和梅林股份( 600073.sh )。 ”。

发售后的双重挑战

对熟悉农工商房地产的注意者们来说，该房地产长期从事保护房项目的建设，因此利润率持续低迷。 近年来的大规模扩张，背负着高负债、高库存、高价格的“三高”的压力。

农工商房地产集团理事长张智刚今年宣布，为了确保企业上市，将处理“高负债、高库存、高价格”的“三高”现象。

潘建军对记者说，房地产业务是光明食品集团的主要营业业务，上市目的之一是通过资产证券化提高房地产业务市场竞争力，通过融资手段降低资产负债率。

目前农工商房地产在全国有47个销售项目，其中约一半的项目位于山东菏泽、临沂、安徽宿州和池州等三四线城市。 这些项目的大部分是由年初到年初的土地扩张吸收的。

当时，有注意者评价说这是农工商房地产激进的表现。 随着政策和宏观经济的不可预测的风云，农工商布局与三四线城市的项目和其他房地产商一样面临着巨大的蜕化压力。

农工商房地产内部的一位三线城市职业经理在公开的演讲中说，集团在年实施了全国性的快速发展战术，在长三角地区的三四线城市获得了很多土地进行了房地产开发。 当时的地价不便宜，开发价格不低，市场销售不景气，公司经营困难。 年三四线城市房地产形势更严峻，供给市场地价成交价格明显下降，销售价格竞争更加白热化。

众所周知，最近全国楼市的“去库存”问题在中央多次被提及。 消除贫困的压力首先集中在三四线城市，贫困的环境压迫住宅企业回到一线城市。 去严格的库存意味着资金回收慢和负债率高。

张化东说，未来光明地产在土地储备和资源整合等方面具有特征，但面临着承诺业绩和整体变革等双重挑战。

根据重组文件，在企业完成重组实施的年份和之后的两个完善会计年度，实现的净利润低于预测金额的情况下，用总额人民币1.0元直接转换回购股票，通过注销的方法对上市企业进行领域成绩补偿。 农房集团年预测扣除后净利润分别为6.06亿元、9.08亿元、12.52亿元和13.53亿元。 农房置业25%股权年预测扣除后净利润分别为0.81亿元、0.53亿元、0.30亿元和0.15亿元。

数据显示，年农工商房地产营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、110亿元，归属于母公司的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元、3.39亿元。

企业理事长张智刚对业绩解释说，上市前企业作为国企在承担社会责任之前开发了很多保护房项目。 上市后，企业更加市场化运营，保护房项目在企业整体业务中的比例减少到15%左右。

另一个挑战是能否实现整体变革。 家里人认为，为了治愈“三高”等顽疾，光明地产的未来将使上海收缩。

母公司集团的潘建军发言人对记者说，光明集团进一步体现了内部资源的协同，“有信心扎实构建养老房地产和物流房地产业务”。

但是，从重组最初的评论来看，在养老、物流等领域，在现在没有培养成熟的利益模式之前，变革后的农工商地产的利益能力还不清楚。 上市公司光明地产董秘办公室未就相关问题作出答复。