【北京现房库存超期房 4.5万套现房销售定价成两难】

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“330”楼市新政策出台近两个月了，在市场即将春天的时候，新楼市的“集结号”再次响起。 这次战斗在现房和期待房之间进行。

根据亚豪机构的统计数据，截至5月14日，北京的现房比期待房超过8410套。 实际上，现房库存超过预期的现象在4月末变得显着。 4月25日，北京住房库存40797套，现在住房库存41012套。

值得注意的是，近一年的现房库存首次超过了期待室。 据业内人士介绍，近两年来，昂贵的“地王”频发，很多高端项目开始在市场上销售。 与一般住宅的“卖得快就卖得快”不同，高端项目大多进入现在的市场。 另外，北京市住宅建设委员会发布的预售新规则也是现在房库增加的主要原因。

商品库存结构产生的巨大变化动摇了楼市的神经。

“今年北京商品住宅的库存量下降了，但从年初的8.8万套下降到了最低7.8万套。 现在住宅的库存量超过了期限。 住宅预售制度下现房库存超过期限，首先是因为北京市商品房多年实施限购，项目停滞了。 现在的住宅库存大幅增加，意味着长期来房价将再次开始新的上涨。 ”。 亚豪机构市场总监郭毅说，北京预售政策的调整将大幅增加高端房地产大楼的现房，以高价盘为标杆引领，被现房价值高的企业带动，房价上涨。

“现房的库存比期房多，到目前为止市场大环境差，项目销售速度慢，部分期房“熬”现房，证明积累了一定量的现房库存。 》一家住宅企业在北京的项目营销负责人表示，现在的住宅库存量已经比期间的库存量多，是开发者面临实质性的消除化考验的信号，开发人员不要根据市场和公司的资金状况，寻找销售速度和销售利润的平衡点 “现在整个市场都在变暖。 对开发公司特别是一线城市开发者来说，应该把握市场好转的机会，首先确保库存，取回现金。 一边确认现金回流正常，一边适当提高住宅的销售价格。 ”。

现在的住宅库存大幅增加意味着开发者已经面临着实质性的考验.。 一方面消除压力，另一方面，由于期待室和现室的库存结构不同，暂时，现室销售如何权衡定价成为了放在项目营销者办公桌上的试验问题。

“期转现”的后遗症引人注目

业界认为，在住宅预售制度下现房库存之所以超过期限，是因为在商品房多年的限购下项目停滞了。

数据显示，去年北京商品住宅(不含保护房)实现了共计78834套的销售，同期追加的住宅预售量为120964套，供求比为1.53∶1，达到了历史最高峰。 由于长时间限制购买的诉求不足，许多项目在取得预期住宅预售许可证后不能迅速市场化，在政策缓和、等待市场变暖的销售过程中不得不“转变”。

在某种程度上，北京市在两年前制定预售新规则也增加了现在的库存。 年6月，北京市住建委发布了变更大户型住宅预售许可条件的通知，规定提高平均面积超过140平方米的大户型住宅项目的预售门槛。 其中7层以下的，主体结构关闭后才能进行预售许可、对外销售。 8楼以上必须至少完成计划一半的层数，同时在7楼以上申请预售。 迄今为止预售许可证的领取条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。

本文件公布后，稍低密度的大型户型项目关闭后，如果获得了期待房间的预售许可，离竣工检查后的现在房间状态不远。 因为这个部分项目会选择现在的房间。

实际上，中国楼市的预售制度是根据1994年颁布的《城市房地产管理法》建立的，目前各主要城市商品房的预售比例普遍在80%以上，部分城市达到90%以上。 近年来，预售延期交房、房屋质量问题、不动产证明书的处理纠纷等屡见不鲜。 因为取消这个预售制度的声音一直很高。

另外，高端项目的集体入市也恶化了现房预售项目的占有率。 经过多年的开发，北京的住宅用地，特别是城市住宅用地逐渐进入稀缺状态，这两年昂贵的“地王”频发，大量的高端项目涌入市场。

对于高端项目来说，除了地理位置之外，能把高额的销售价格“物有所值”的只有项目本身的质量，这些主要的社区环境和房屋本身的质量的产品类型，直到成型的现房阶段都不能表现出特征。

现在房价的不自然

统计数据显示，今年上半年北京新建住宅合同案例数和成交面积均创历史同期最低。 另外，期间住宅和现在住宅的合计库存再次达到了8万套以上，这18个月刷新了最高。 截至5月14日，期间住宅商品住宅库存36178套，环比4月同期减少7371套，同一个月期间，期间住宅库存减少16.9%。

中原地产首席分解师张大伟说，“今后楼市将进入实质性库存阶段。” 他说，一些在北京有土地储备的开发公司下意识地放松了开发节奏，以期市场将来的价格上涨。

在脱化的重压下，期待室和现室库存结构的差异成为摆在项目营销者桌子上的考试问题。

据中国房地产新闻记者统计，最近一周在北京市新开设的三个住宅项目中有两个是现房项目。

最近，位于北京市南四环内的现房项目福海棠华苑10号楼重新开盘，同样的10号楼开盘价格从一个月前的42000元/平方米下降到38500元/平方米，另外从小户型5万元到8万元的优惠，大户型5万元到110万元 另外，位于亚洲板块的润泽公馆也以3万元开展了8万元的现房优惠活动。

两个项目都回答说“降价”，但与至今为止“期转现”后大幅涨价相反，越来越多的现房项目的价格开始松动。

与前述两个进退维谷的现房销售项目的境遇不同，在位于北京市建国门附近的“准现房”高级大厦销售大楼楼处，“期转现”后可能的涨价预期正好是现在的期房销售的营销点。 “现在卖的是65000元/平方米，但在明年成为现房之前，一定是每平方米卖89万元。 ’这个项目的销售员对看房者是这么说的。

“现房销售的价格更高。 开发者延期到现房开盘回收资金，成本不高，一年融资价格大致在10%~20%，由于价格原因现房的价格一般比期待房高很多。 ”。 郭毅说，库存的高度集中意味着项目只有依靠价格杠杆才能提高销售额。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，在北京几个商品住宅供应量大的地区，如通州、亦庄、房山、东坝、孙河地区，有“楼盘产品竞争力不强就不太容易实现，特别难以销售的项目”。