【沈阳商业地产：“上档次”透支未来10年空间】

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现状篇1

增量大、质量大、空设置率高达24%

特约撰文薛宏峰

本报记者李慧敏沈阳报道

年，许多沈阳商业地产的投资者在焦躁中度过。 焦躁还在继续，期限有多长，无法预料。

盘点年，在gdp增长放缓，房地产投资所占比例为6年来最低的情况下，沈阳的商业房地产来到了高处。

截至年底，沈阳零售商业面积总库存达到730万平方米，约为2008年的4倍。 办公楼面积每年增加24.8万平方米，总量达到70.8万平方米。 五星级酒店面积达102万平方米，6000余间。 另外，写字楼的空设置率急速上升到38%，这个数字每年为14%，租金负增长。

年不是成长的结束。 我们将眼球投入年度，就会发现沈阳零售业的总库存将达到1200万平方米。 五星级酒店超过150万平方米，客房超过1万家。 甲级书之间的供应量将近320万平方米。

《中国经营报》记者认为，经过近年的大规模推广和大跃进式开发，沈阳商业地产已经在今后10年的快速发展空之间透支，现实很严峻。

增量大、体量大、空设置率高

“在沈阳，如果你的店不到10万平方米，你就不能说自己在做生意。 ”。

摩天大楼，高级，国际化大咖啡

增量大，体量大，空设置率高，是业界总结的现在沈阳商业地产的最大优势。

公开数据显示，沈阳gdp的增长率从2009年的14.1%下降到6.4%。 房地产开发投资的比例每年上升到36.9%，但每年下降到29.5%，为6年来最低。

但是，这些数字并不影响商业房地产库存的增加。 随着大量综合体的开发，无论是零售商业、写字楼还是酒店，都进入了井喷成长的态势。

年至今，沈阳零售商业面积总库存730万平方米，约为2008年的4倍。

“这已经是可怕的数据，年沈阳户籍人口约730万人，人均零售商业面积接近1平方米，接近发达国家人均1.0~1.2平方米的水平。 ”。 据专业研究机构有关专家介绍，发达国家人均收入是沈阳的1.20倍，年沈阳的人均支配收入约为2.4万元。

不仅如此，预计今后几年将有供应量的爆发周期，每年人均零售商业面积将达到1.6平方米，总量将超过1200万平方米。 这意味着基于现有供应量，沈阳零售业每年增加近70%。

写字楼的供给也以推开山的势头蜂拥而至，在新的供给量图表上去年急剧增长。

年1年，沈阳甲级写字楼供应面积激增24.8万平方米，接近年增长量的6倍。

据此，沈阳甲级写字楼市场空的占地面积也达到26.8万平方米，空的设置率约为38%，年这个数字仅为14%。 随之，房租涨幅下降了。 从年第二季度开始，甲级写字楼租金开始出现负增长，到第四季度租金为111.2元/平方米/月。

未来五年，甲级写字楼供应量将达到250万平方米左右。 “年是高峰，入市字间面积约76万平方米。 ”。 据上述专家介绍，截止到去年，写入间的总量达到了近320万平方米。

沈阳五星酒店每年17家，面积102万平方米，客房6000多家5年后，五星酒店达到39家，面积超过150万平方米，客房超过1万家。

“供应量激增是因为市场上的产品量很多。 》上述专家拆除，年、茂业中心、财富中心a、中汇广场a三座办公楼入市，总面积达24.8万平方米。

年进城的写字楼市府恒隆双子塔为19万平方米，新地中心为1天12万平方米。

“体量大”是沈阳商业地产的另一种集体追求。

“在沈阳，如果你的店不到10万平方米，你就不能说自己在做生意。 ”。 沈阳对明长益职业营销经理李洪冶是这么说的。

数据显示，沈阳零售百货店10万平方米以下约占27%，10万平方米以上的购物中心占73%的份额，其中面积25万平方米以上占23%。

年开业的6家百货商店和购物中心，除沈阳天地6万平方米外，超过10万平方米，其中奥体万达广场17万平方米，金融中心购物广场15.5万平方米，很繁盛。 年开业的铁西万象汇和年开业的嘉里中心购物中心都是10万平方米。

开发大型综合体，打造高档成套，从几百米高的大楼中，早日塑造沈阳形象，是沈阳市推进城市快速发展的初衷。

“沈阳真好。 青年大街有上海金融中心的感觉。 ”。 庞巴迪的一位主管在1940年视察沈阳时感叹沈阳的金廊开发迅速提高了城市的形象。

据公开新闻报道，金廊工程是沈阳中央城市走廊工程，以商业地产和公共服务建筑为主，青年大街是最核心的区域。 2003年7月开始，还没有完成。 金廊最初的计划是全长12公里，平均宽度1~2公里，总面积17.7平方公里。 随着工程的进行，工程区域扩大，现在全长约30公里，面积约75平方公里，横跨沈阳的6个行政区和开发区。

“金廊工程规划很好，而且金廊招商非常成功，国内外很多知名开发商都凝聚在沈阳、恒隆、茂业、嘉里、WTO、华润、华强、瑞安、上实置业等地。 》戴德梁行沈阳企业总经理赵欣说，这些著名开发商的高端气质，给沈阳以前传达的保守商业带来了国际理念和开发思考。

然后开发大型综合体，打造高级套餐，从几百米高的大楼中，早日塑造沈阳形象，是沈阳市推进城市快速发展的初衷。

比尔不惜高度。 据当地媒体报道，仅一年，17公里长的金廊沿线就有一百多米的高楼崛起。 但是很快，数百米高的建筑物就不能称之为“高层建筑”了。

市府恒隆双子塔350米、新地中心260米、龙之梦亚太中心430米、国际金融中心427米、新世界会展中心370米、裕景中心400米……年开始建设的宝能全球金融中心是沈阳最新的超高地 像芝麻开一样持续长到天空的高度暂时冻结在565米。

根据2009年初关于金廊工程建设情况的报告，当年金廊项目中40个项目的建筑设计高度超过了空管部门规定的网空高度，先进的国际城市项目向军方发出了停止通知。

“如果华润万象城、华润中心、华润大厦配套酒店7天如家，那就难以想象了。 ”。 据从事综合体开发研究的专家介绍，高端综合体的开发定位需要其所有组合都符合其定位。

高端写字楼、高级酒店、高质量购物中心等也是沈阳政府向金廊沿线开发者提出的基本要求。

“以酒店为例，世界十大酒店企业品牌已经上传了7家沈阳，到了年内也有可能全部上市。 ”。 上述专家说。

自2004年凯文斯基首次登陆沈阳以来，年王冠假日后，希尔顿逸林、索菲亚、新都喜来登、君悦、香格里拉陆续进入沈阳。

据了解，卡尔森酒店集团每年将连续在沈阳开业两家酒店。 一个是丽笙世嘉，另一个是radissonred。 2019年利兹卡尔顿上传宝能全球金融中心，华强金融中心的whotel也开业。

高端百货公司和购物中心聚集了更大的品牌。

一个城市从未设有两家店的恒隆，在沈阳投资两家店，分别是沈阳市府恒隆和皇城恒隆。

奢侈品企业品牌进入沈阳，似乎说明沈阳这个市场对外创造了良好的形象，增加了企业品牌的魅力。 就像年6月万象城路易威登专卖店揭幕那样，这个企业品牌沈默地开设了四家店，与上海媲美。

有人说，随着金廊的开发，沈阳正变身为“国际化大咖啡馆”。

“高级”在今后10年空之间是透明的

在中国，从长期指标来看沈阳的商业地产还有机会，但短期指标现在恶化了。

但是，这家“国际化大咖啡馆”的变身背后，有不得不吞下的苦果。

近年来，业界一直在探讨沈阳商业地产的饱和、泡沫乃至崩溃，至今没有停止过。 媒体报道更具体地揭示了空安置率高的企业，同质化严重，招商陷入困境，多企业品牌败退，体量过大等现象，其共同指向都是一个，沈阳商业地产开发脱离了实际问题

“沈阳现在的商业地产开发超过了今后10年的迅速发展空之间。 ”。 上述专门机构的研究者说。

“年前，很多基金企业和投资企业都在看沈阳，现在风向变了”某投资企业的部门负责人向记者透露，现在这个市场已经不能进入了，商业供应量太多，做什么都不行。 我说马上洗牌，可能会倒下。

“三年前这个说法已经很流行了。 三年后再看吧。 迄今为止大家说的一些话确实出现了。 有的零售业开始调整，有的关店，有的退出沈阳市场。 ”。 上述专门机构的研究者说。

全国工商联商业房地产专业委员会主任朱凌波年在接受媒体采访时表示，在当地政府的推动下，东北龙头城市沈阳卷入了轰轰烈烈的城市商业房地产综合体的大跃进。

中国房地产数据研究院执行院长陈盛表示，目前沈阳商业房地产的空配置率在全国非常突出，达到24%。

“在中国，从长期指标来看沈阳的商业地产还有机会，但短期指标现在恶化了。 这些城市取决于将来的魅力、人口的引进、产业的基础是否能发生变化，如果得不到变化，这种状况就会持续下去。 如果可以改变，那至少有机会。 沈阳还有潜力，看它的后续动作很重要。 ”。 陈晟说。